ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ ‘ประคองเกม’ และการขยายสู่ธุรกิจโรงแรมของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ในสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง และเศรษฐกิจไทยที่เผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากอัตราหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ ทำให้ปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ในมุมมองของผู้มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มานานกว่าทศวรรษ การคาดการณ์ทิศทางตลาดที่ชัดเจนจึงเป็นเรื่องยากลำบากอย่างยิ่ง หากปราศจากปัจจัยบวกที่แข็งแกร่งเข้ามาสนับสนุน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยเน้นกลยุทธ์ “ประคองเกม” (Playing Safe) อย่างชัดเจน แทนที่จะเร่งขยายตัวอย่างก้าวกระโดดเหมือนในอดีต การปรับทัพครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดปัจจุบัน และการเตรียมพร้อมรับมือกับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้น
การเปิดตัวโครงการใหม่: เน้นแนวราบ ลดความเสี่ยง
ในปี 2569 LH วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยทั้งสองโครงการเป็นโครงการประเภทแนวราบทั้งหมด ประกอบด้วย
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ High-End ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-Midscale ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายประมาณ 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังต่อสภาวะตลาดในปัจจุบัน ซึ่งยังมีซัพพลายคงค้างในตลาดอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 30% ในทุกระดับราคา ทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงปริมาณความต้องการซื้อที่แท้จริง
การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิมและพอร์ตการลงทุน
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงาน LH จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงปลายปี 2569
กลยุทธ์การลงทุนใหม่: รุกธุรกิจโรงแรม
ภายใต้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทาย LH ได้ปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมให้เช่าและบริการอย่างมีนัยสำคัญ ด้วยงบประมาณลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็น
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (โดยเฉพาะโรงแรม): 2,500 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่ต้องการกระจายความเสี่ยง และสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point ซึ่งเป็นที่รู้จักในตลาด
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา กำหนดเปิดตัวในเดือนตุลาคม 2569 มาพร้อมกับห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งนี้มีแผนเปิดตัวในปี 2571 ซึ่งเป็นการขยายการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพสูง
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด ซึ่งจะช่วยบริหารจัดการโครงสร้างหนี้สินของบริษัทให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ภาพรวมทางการเงินและเป้าหมายรายได้
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงิน (CFO) ของ LH ยืนยันถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัท จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดี และพอร์ตการลงทุนที่มีอยู่ ในปี 2568 บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้ในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์, 2 แห่ง อยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ในปี 2568 คาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยวที่ซบเซา โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน และการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วนออกไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้า ยอดขาย (Sales) ไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer) ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท พร้อมกันนี้ คาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 9,900 ล้านบาท
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ไม่ใช่เรื่องใหม่
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ การประเมินสถานการณ์ในปี 2569 ของ LH ถือว่ามีความสอดคล้องกับภาพรวมของตลาดอย่างยิ่ง ความซบเซาของกำลังซื้อที่ต่อเนื่องมาหลายปี โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลางถึงล่าง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดขาดพลวัต
เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 วิกฤตครั้งนั้นกระทบเฉพาะภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง การอัดฉีดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจจึงเห็นผลได้ชัดเจน แต่สำหรับวิกฤตปัจจุบัน ปัญหาเชิงโครงสร้างทางเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้การฟื้นตัวต้องใช้เวลานานกว่า
อย่างไรก็ตาม ยังมีความหวังว่าภายหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และการดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด จะสามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้ แต่สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องตระหนัก คือ การปรับตัวให้เข้ากับ “New Normal” ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: โอกาสและความเสี่ยงในปี 2569
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2569 นี้ ควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ อย่างรอบคอบ
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ: แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงระมัดระวัง แต่ทำเลที่มีศักยภาพสูง และโครงการที่มีจุดเด่นด้านการออกแบบ การใช้งาน หรือบริการ อาจยังคงมีดีมานด์ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับบน และโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: การขยายตัวของธุรกิจโรงแรม เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงแรมที่อยู่ในทำเลท่องเที่ยวสำคัญ หรือตอบโจทย์นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เช่น อพาร์ตเมนต์ หรืออาคารสำนักงาน ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ หากสามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างรายได้ที่มั่นคงได้
แนวทางการลงทุนสำหรับนักลงทุน:
ศึกษาตลาดอย่างละเอียด: ทำความเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และศักยภาพของทำเลอย่างแท้จริง
พิจารณาการลงทุนระยะยาว: เนื่องจากสภาวะตลาดที่ยังผันผวน การลงทุนในระยะยาวจะช่วยลดความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่ดี
กระจายความเสี่ยง: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท หรือในหลายทำเล สามารถช่วยลดความเสี่ยงโดยรวมได้
พิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income): การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้จากการเช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน จะช่วยสร้างความมั่นคงทางการเงิน
บทสรุป: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 นี้ ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับกลยุทธ์ของ LH โดยการเน้นความมั่นคงทางการเงิน ลดความเสี่ยง และขยายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรม เป็นแนวทางที่สะท้อนถึงความเข้าใจในสภาวะปัจจุบัน และการเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก โอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในปี 2569 นี้ การศึกษาข้อมูลจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุน ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด.
