การปรับทัพ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์”: กลยุทธ์ “Play Safe” กับการลงทุนที่มองไกลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่การเปลี่ยนแปลงคือสิ่งเดียวที่แน่นอน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจมหภาคและกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโต ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง และปี 2569 นี้ก็เป็นอีกปีที่ท้าทายซึ่งต้องการความรอบคอบและความยืดหยุ่นอย่างยิ่ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ความไม่แน่นอนที่ต้องเผชิญ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ สภาพเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเต็มไปด้วยความผันผวนจากปัจจัยรอบด้าน ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และประเด็นที่น่ากังวลอย่างระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในเกณฑ์สูง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปได้ยาก เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างมีนัยสำคัญ
สถานการณ์นี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์ให้เน้นการ “ประคองตัว” เป็นหลัก ลดการเปิดโครงการใหม่ที่อาจมีความเสี่ยงสูง และหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ การลดระดับสินค้าคงคลัง (inventory) และการบริหารจัดการหนี้สินต่อทุน (debt-to-equity ratio) ให้มีความเหมาะสม จึงเป็นเป้าหมายสำคัญสำหรับหลายบริษัทชั้นนำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
Land & Houses: กลยุทธ์ “Play Safe” เน้นแนวราบ เปิด 2 โครงการใหม่ มูลค่า 3.6 พันล้านบาท
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่และมีประวัติยาวนานในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยมีแนวทางที่สะท้อนถึงความระมัดระวังเป็นพิเศษ ดังจะเห็นได้จากการปรับลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ในปี 2569 LH จะเปิดตัวโครงการแนวราบเพียง 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดโครงการที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี การตัดสินใจนี้สอดคล้องกับมุมมองที่ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ยังมีซัพพลายในตลาดค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา สะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในภาคส่วนดังกล่าว
การลงทุนในที่ดินและธุรกิจโรงแรม: การกระจายความเสี่ยงสู่อนาคต
นอกจากนี้ LH ยังได้ตั้งงบประมาณการลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท โดยจะแบ่งเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งถือเป็นอีกก้าวสำคัญของบริษัท
การขยายพอร์ตโฟลิโอไปสู่ธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ “Grande Centre Point” สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของ LH ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงนอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายโดยตรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ อสังหาริมทรัพย์แนวสูง ยังคงเผชิญกับแรงกดดัน
เจาะลึกโครงการใหม่: คุณภาพและทำเลที่น่าจับตา
โครงการใหม่ทั้ง 2 แห่งที่จะเปิดตัวในปี 2569 นี้ เป็นการเน้นที่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน ซึ่งมักมีความยืดหยุ่นทางเศรษฐกิจมากกว่า และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โครงการแรกคือ นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก มูลค่า 2,220 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury บนพื้นที่กว่า 33 ไร่ ตั้งราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาทต่อหลัง โครงการนี้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่มองหาความหรูหรา ความเป็นส่วนตัว และทำเลที่สะดวกสบาย
ส่วนโครงการที่สองคือ ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน มูลค่า 1,440 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางบนพื้นที่กว่า 30 ไร่ ในราคา 10-13 ล้านบาทต่อยูนิต โครงการนี้มุ่งเน้นการนำเสนอคุณค่าที่คุ้มค่าแก่ผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวที่มองหาที่อยู่อาศัยในทำเลที่เข้าถึงเมืองได้สะดวก
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ LH จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ (63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท) และส่วนที่เหลือเป็นคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว
การลงทุนโรงแรม: Grande Centre Point ก้าวสำคัญสู่การเติบโต
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมเป็นอีกกลยุทธ์สำคัญที่ LH ใช้ในการรับมือกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงศักยภาพของ ธุรกิจโรงแรมในไทย ที่เริ่มกลับมาฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังยุคโควิด-19
LH มีแผนลงทุนในโรงแรม Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ ด้วยจำนวนห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์การสร้างจุดเด่นและดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
นอกจากนี้ยังมีแผนการเปิด Grande Centre Point Chinatown ในปี 2571 ซึ่งเป็นการตอกย้ำความมุ่งมั่นของ LH ในการขยายธุรกิจบริการและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ยอดขาย 1.5 หมื่นล้านบาท ยอดโอน 1.7 หมื่นล้านบาท
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความท้าทาย แต่ก็ยังคงแสดงถึงศักยภาพและความสามารถในการบริหารจัดการของบริษัท
นอกจากนี้ รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ตั้งเป้าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งการเติบโตของรายได้ส่วนนี้จะช่วยเสริมความมั่นคงให้กับบริษัทท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
ฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง: การบริหารจัดการสภาพคล่องและต้นทุนทางการเงิน
จุดแข็งสำคัญของ LH คือฐานะทางการเงินที่มั่นคง ซึ่งเกิดจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่าสูง ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้เพื่อการบริหารจัดการหนี้สินเดิมและเสริมสภาพคล่อง โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่น่าสนใจ
ณ สิ้นปี 2568 LH มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิประมาณ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งเป็นระดับที่ยังคงสามารถบริหารจัดการได้ภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน
ธุรกิจให้เช่าและบริการ: พอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย
ปัจจุบัน LH มีโครงการที่พัฒนาและอยู่ภายใต้การบริหารในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและบริการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว และ 2 แห่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ว่าในปี 2568 รายได้รวมของบริษัทคาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้ช่วยชดเชยรายได้บางส่วน
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความหวังจากการเปลี่ยนแปลง
จากประสบการณ์ของผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อว่าแม้วิกฤตที่เกิดขึ้นในปี 2569 นี้จะมีความซับซ้อนและแตกต่างจากวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 อย่างสิ้นเชิง โดยครั้งนี้ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่อ่อนแอของกลุ่มระดับกลาง-ล่างมาอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ยังมีความหวังว่าภายหลังการเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ สถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวมจะเริ่มดีขึ้น
ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการที่ดี และมีวิสัยทัศน์ในการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ตลาด จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และพร้อมที่จะเติบโตอย่างยั่งยืนเมื่อตลาดกลับมาฟื้นตัว
ก้าวต่อไปสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือซื้อที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ การพิจารณาถึงปัจจัยระยะยาว และการเลือกซื้อจากผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ คือสิ่งสำคัญที่สุด การชะลอตัวของตลาดอาจเป็นโอกาสที่ดีในการได้มาซึ่ง โครงการบ้านจัดสรรราคาพิเศษ หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ในราคาที่สมเหตุสมผล
หากคุณกำลังพิจารณาถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงโอกาสในการลงทุนในธุรกิจโรงแรมหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด คือก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณนั้นมีประสิทธิภาพและคุ้มค่าที่สุด.
