อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์การปรับตัวท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ มีสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้งและกลยุทธ์ที่เฉียบคมยิ่งกว่าที่เคย ภายใต้แรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคทั้งในระดับโลกและในประเทศ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ และปรับแนวทางการดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับความเป็นจริงที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: ความท้าทายที่คาดเดาได้ยาก
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีนัยสำคัญ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีอยู่ ควบคู่ไปกับปัจจัยภายในประเทศ เช่น ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน ล้วนเป็นอุปสรรคสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลานี้กลายเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะสามารถขับเคลื่อนให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งในเร็ววัน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์เพื่อประคับประคองธุรกิจ ลดระดับสินค้าคงค้าง และบริหารจัดการโครงสร้างหนี้สิน การเปิดตัวโครงการใหม่จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ซึ่งยังมีซัพพลายในตลาดค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในทุกระดับราคา เป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญ
Land and Houses: กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” สู่การเติบโตที่ยั่งยืน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการชั้นนำของไทย ได้ประกาศปรับกลยุทธ์การดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยเน้นแนวทางการ “เพลย์เซฟ” เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ท้าทาย การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จะเน้นที่โครงการแนวราบ 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท โดยชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดมีปริมาณที่อยู่อาศัยรอขายค่อนข้างมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น
นาย นพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้ทัศนะว่า “ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท แต่ในปีนี้เราจะเปิดเพียง 2 โครงการ ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นเช่นนี้ และภาคเอกชนที่ต้องแบกรับภาระมานานกว่าทศวรรษ ก็เริ่มส่งสัญญาณของความเหนื่อยล้า ประเด็นหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่ลดลงเป็นสิ่งที่เราเห็นได้ชัดเจน แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอนเข้ามา”
กลยุทธ์การบริหารจัดการสภาพคล่อง (cash flow management) และการรักษาความสามารถในการแข่งขัน จึงเป็นหัวใจสำคัญสำหรับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในปีนี้ การเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมากอาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดโดยรวม ดังนั้น บริษัทจึงหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคง
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความยากลำบากกว่าวิกฤตที่ผ่านมาหลายครั้ง ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 เพราะในปัจจุบัน กลุ่มผู้บริโภคระดับกลางถึงล่างมีกำลังซื้อที่อ่อนแอมาอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งนั้น แม้ธุรกิจจะได้รับผลกระทบ แต่ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง เมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็สามารถเห็นผลได้เร็ว เราหวังว่าหลังการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่ สถานการณ์ต่างๆ จะดีขึ้น” นาย นพร กล่าว
การเปิดตัวโครงการใหม่: ความใส่ใจในคุณภาพและทำเล
สำหรับโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2569 นาย อาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึงรายละเอียดว่า บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ คือ
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวจำนวน 34 หลัง ราคาขายอยู่ระหว่าง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวแห่งนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายอยู่ระหว่าง 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 1,440 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งหมด 69 โครงการ จะมีมูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: การกระจายความเสี่ยงและการสร้างรายได้ใหม่
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังได้วางแผนงบประมาณลงทุนจำนวน 4,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ 2,000 ล้านบาท และลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท การลงทุนในส่วนนี้จะเน้นไปที่การขยายเครือข่ายโรงแรมในกลุ่ม Grande Centre Point
ปัจจุบันมีโรงแรม Grande Centre Point ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง คือ
Grande Centre Point Voyage: โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยาแห่งนี้ มีขนาด 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม วางแผนเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งนี้มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงิน
“สำหรับปี 2569 เราตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท และมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า (Rental Income) อยู่ที่ 9,900 ล้านบาท” นายอาชวิณ กล่าว
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานสำคัญท่ามกลางความผันผวน
นาย วิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน เน้นย้ำถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัท ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ และสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการไถ่ถอนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่สามารถบริหารจัดการได้
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง และได้ขายเข้ากองทรัสต์ (REIT) 6 แห่ง รวมถึงมี 2 แห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: มี 3 แห่ง โดย 2 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์ไปแล้ว
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: อีก 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดการณ์ว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากปัจจัยด้านการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบ ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ประกอบกับการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินบางส่วนออกไป ทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งดำเนินการแล้วเสร็จเร็วกว่าแผน ก็ช่วยชดเชยรายได้ที่สูญเสียไปได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือกุญแจสู่ความสำเร็จ
จากข้อมูลและกลยุทธ์ที่ผู้บริหารของ Land and Houses ได้นำเสนอ สะท้อนให้เห็นถึงแนวทางการดำเนินธุรกิจที่เน้นความรอบคอบและความยืดหยุ่น ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ การลงทุนในธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการสินทรัพย์ และการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนบริษัทไปข้างหน้า
สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ การติดตามแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำอย่างใกล้ชิด จะช่วยให้คุณสามารถประเมินสถานการณ์และตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว รวมถึงการมองหาโอกาสในการลงทุนที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ประกอบการ ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในสภาวะตลาดปัจจุบัน นี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนเส้นทางสู่ความสำเร็จที่มั่นคงและยั่งยืน.
