ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ชะลอเปิดโครงการใหม่ มุ่งเน้นธุรกิจโรงแรม และบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอกอย่างความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยภายในประเทศที่ยังคงกดดันกำลังซื้อจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ยังคงเป็นที่จับตามองอย่างใกล้ชิด ในสถานการณ์เช่นนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างมีนัยสำคัญ โดยเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยง และการเสริมสร้างความแข็งแกร่งในธุรกิจที่มีศักยภาพ เพื่อรับมือกับความไม่แน่นอนที่ยังคงมีอยู่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ไม่สามารถมองข้าม
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ได้กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่า ยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดจึงเป็นเรื่องที่ยากลำบาก เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะเข้ามาสนับสนุนให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ประกอบกับการที่สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ยิ่งเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม
“ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่เราต้องเน้นการประคับประคองตัว ลดระดับสินค้าคงค้าง และบริหารจัดการหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม” นายนพร กล่าว พร้อมทั้งเสริมว่า “เรายังคงหลีกเลี่ยงการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากนัก โดยเฉพาะประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากยังมีซัพพลายในตลาดค่อนข้างมากอยู่แล้ว ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้น ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอในทุกระดับราคา”
กลยุทธ์ “Safe Play” ของ LH: เปิดตัวโครงการแนวราบ เน้นคุณภาพและความเป็นส่วนตัว
เพื่อตอบสนองต่อสภาวะตลาด LH ได้ปรับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 โดยจะเปิดเพียง 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โดยทั้งสองโครงการจะเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 60-100 ล้านบาท โดยโครงการนี้มีจุดเด่นอยู่ที่ทำเลศักยภาพสูง ใกล้เมือง และมีความเป็นส่วนตัวสูง ออกแบบมาเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มองหาที่อยู่อาศัยที่หรูหรา สะดวกสบาย และมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว โครงการนี้มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับบนบนพื้นที่กว่า 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาประมาณ 10-13 ล้านบาท โครงการนี้เน้นการเข้าถึงที่สะดวกสบาย และการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง โดยเฉพาะกลุ่มครอบครัวที่มองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่าในทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการเดินทางไปยังย่านธุรกิจและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โครงการนี้มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
“เราเลือกที่จะเปิดโครงการแนวราบ เพราะเรามองเห็นศักยภาพและความต้องการของตลาดในกลุ่มนี้ที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการที่มีคุณภาพ และสามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง” นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH กล่าว “เราไม่ได้ต้องการเร่งเปิดโครงการจำนวนมาก แต่เน้นการเปิดโครงการที่เหมาะสมกับสภาวะตลาด และสามารถสร้างผลตอบรับที่ดีได้”
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินงานอยู่เดิม LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงปลายปี 2569
การลงทุนที่น่าสนใจ: ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า
ในขณะที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยยังคงดำเนินไปอย่างระมัดระวัง LH ได้หันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่ามากขึ้น ซึ่งเป็นธุรกิจที่คาดว่าจะสร้างรายได้ที่มั่นคงและสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ดีในระยะยาว บริษัทได้ตั้งงบประมาณสำหรับการลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต เมื่อสภาวะตลาดเอื้ออำนวย
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: 2,500 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายหลักคือการขยายธุรกิจโรงแรมในเครือ Grande Centre Point
“เราเห็นโอกาสในการเติบโตของธุรกิจโรงแรม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ซึ่งสามารถสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่มีความสม่ำเสมอ” นายนพร กล่าว “การลงทุนในธุรกิจเหล่านี้จะช่วยกระจายความเสี่ยง และเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับพอร์ตโฟลิโอของบริษัทในระยะยาว”
โครงการโรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือ Grande Centre Point ที่พัทยา พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งจะถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม มีห้องพักทั้งหมด 494 ห้อง คาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วงเดือนตุลาคม 2569
Grande Centre Point Chinatown (กรุงเทพฯ): โครงการโรงแรมแห่งใหม่ในย่านเยาวราช คาดว่าจะเปิดดำเนินการในปี 2571 ซึ่งจะเป็นการเพิ่มศักยภาพของ LH ในธุรกิจโรงแรมใจกลางเมือง
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และใช้ในการบริหารจัดการสภาพคล่องของบริษัท คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 บริษัทจะสามารถลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt to Equity Ratio) ให้อยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินให้แข็งแกร่ง
เป้าหมายทางการเงินที่ท้าทายในปี 2569
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Recurring Income) คาดว่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความพยายามในการสร้างรายได้จากหลากหลายช่องทาง
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานสำคัญของการเติบโต
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันถึงความแข็งแกร่งทางการเงินของ LH ว่ามาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยม และสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่าสูง ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการไถ่ถอนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นอัตราที่บริหารจัดการได้
ปัจจุบัน LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการที่อยู่ภายใต้การบริหารรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์, และ 2 แห่ง อยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
“แม้ว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาอาจจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน และการขายสินทรัพย์เพื่อการเช่าออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วกว่าแผน ก็ช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้” นายวิทย์ กล่าว
การมองไปข้างหน้า: ความยืดหยุ่นและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ยังคงมีความท้าทาย แต่กลยุทธ์ของ LH ที่เน้นความรอบคอบในการเปิดโครงการใหม่ ควบคู่ไปกับการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกลและความยืดหยุ่นในการปรับตัว การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง และการมุ่งเน้นคุณภาพของผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ LH สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสในการเติบโต เมื่อตลาดเริ่มฟื้นตัว
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ การติดตามความเคลื่อนไหวและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำอย่าง LH จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการประกอบการตัดสินใจ.
