ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ฝ่าวิกฤตด้วยความรอบคอบและ diversify สู่ธุรกิจโรงแรม
ในยุคที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความผันผวน ความไม่แน่นอนรอบด้านถาโถมเข้าสู่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงคาดเดาได้ยาก และยากที่จะประเมินถึงช่วงเวลาที่จะเกิดการฟื้นตัวอย่างแท้จริง
ในสภาวะเช่นนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างชาญฉลาด โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยงเป็นหัวใจหลัก วางแผนเชิงรุกด้วยการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ 2 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 3,660 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าจับตาคือ การตัดสินใจชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการประเมินสถานการณ์ตลาดที่ละเอียดอ่อน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากมุมมองของ นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ฉายภาพถึงความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่าเป็นปีที่ต้อง “ประคับประคองตัว” อย่างแท้จริง ความซับซ้อนของเศรษฐกิจในปัจจุบัน แตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากวิกฤตการณ์ในอดีต โดยเฉพาะวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ในครั้งนั้น แม้ภาคธุรกิจจะได้รับผลกระทบ แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงแข็งแกร่งและตอบสนองต่อมาตรการกระตุ้นได้เป็นอย่างดี ทว่าในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบมายาวนาน กำลังซื้อจึงอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
ปัจจัยกดดันที่สำคัญยังรวมถึง:
ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ผันผวน: ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ และความล่าช้าในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจมหภาค ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: เป็นข้อจำกัดสำคัญต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาสูง
การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (reject rate) ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ด้วยเหตุนี้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จึงเลือกที่จะลดระดับสินค้าคงค้าง (inventory) และบริหารจัดการหนี้สินต่อทุน (debt-to-equity ratio) ให้มีเสถียรภาพ การเปิดโครงการใหม่จึงถูกคัดสรรมาอย่างพิถีพิถัน โดยเน้นโครงการประเภทแนวราบเท่านั้น
กลยุทธ์ “Play Safe” สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
นายนพร ยังได้เน้นย้ำว่า การตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 ซึ่งมีจำนวนน้อยกว่าปี 2568 อย่างเห็นได้ชัด (2 โครงการ มูลค่า 3,660 ล้านบาท เทียบกับ 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ในปี 2568) เป็นการดำเนินการที่สะท้อนถึงการปรับตัวให้เข้ากับโครงสร้างเศรษฐกิจปัจจุบัน ที่ภาคเอกชนต้องแบกรับภาระมาอย่างยาวนาน
“แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่กระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มเข้ามา ทำให้ความไม่แน่นอนมีอยู่สูง” นายนพร กล่าว “เราจึงเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (cash flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน การเร่งเปิดโครงการใหม่ในช่วงเวลาเช่นนี้ อาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาด”
ดังนั้น กลยุทธ์หลักของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในปี 2569 จึงอยู่ที่การ “เพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม” ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ และสามารถกระจายความเสี่ยงจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักได้
การลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่: คุณภาพเหนือปริมาณ
แม้จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โดย นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้เปิดเผยรายละเอียดของโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2569 ดังนี้:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายอยู่ระหว่าง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 1 ปี 2569 โครงการนี้เน้นการออกแบบที่หรูหรา ทันสมัย และตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบนที่มองหาบ้านพักอาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-Middle Class ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายอยู่ที่ 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของครอบครัวยุคใหม่ที่มองหาบ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้แหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
เมื่อรวมกับโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา จะทำให้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท (ซึ่งเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงปลายไตรมาส 4 ปี 2569)
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: ขยายพอร์ตธุรกิจโรงแรม
ส่วนสำคัญของการปรับกลยุทธ์ในปี 2569 คือ การจัดสรรงบประมาณลงทุนจำนวน 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น:
2,000 ล้านบาท: สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต
2,500 ล้านบาท: สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะการลงทุนใน โรงแรมในเครือ Grande Centre Point
โครงการโรงแรมที่กำลังจะเปิดดำเนินการ ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา มีห้องพักจำนวน 494 ห้อง และโดดเด่นด้วย สวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในบรรดาโรงแรมของเครือ Grande Centre Point สะท้อนให้เห็นถึงการลงทุนเพื่อสร้างจุดขายที่แตกต่างและดึงดูดนักท่องเที่ยว
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นการขยายการลงทุนสู่ใจกลางเมืองที่มีศักยภาพ
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนที่จะ ออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดในปี 2569 และเสริมสภาพคล่องทางการเงิน คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 บริษัทจะสามารถบริหารจัดการ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) ให้อยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งถือเป็นระดับที่แข็งแกร่งและมีความมั่นคง
เป้าหมายทางการเงินสำหรับปี 2569
นายอาชวิณ ได้ตั้งเป้าหมายทางการเงินที่ท้าทายแต่มีความเป็นไปได้ ดังนี้:
ยอดขาย (Sales): 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer): 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Rental Income): 9,900 ล้านบาท
ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานแห่งความมั่นคง
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันถึงสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งของบริษัท โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และการถือครองสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า
ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ดำเนินการออกหุ้นกู้จำนวนรวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อวัตถุประสงค์หลักในการ “ทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด” และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมี “หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ” (Net Interest-Bearing Debt) อยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมี “อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน” (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมี “ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย” (Average Financial Cost) อยู่ที่ 2.82% ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่น่าพอใจ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการ: ความหลากหลายที่สร้างรายได้
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประกอบด้วยโครงการที่พัฒนาและบริหารจัดการอยู่ 17 แห่ง ครอบคลุม:
โรงแรมในเครือ Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์, และ 2 แห่ง อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
นายวิทย์ ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับรายได้ในปีที่ผ่านมาว่า “คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องมาจากปัจจัยลบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน และการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินเพื่อเช่าออกไปบางส่วน ทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วกว่าแผน ก็ช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ได้บางส่วน”
บทสรุป: ก้าวต่อไปของ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การปรับกลยุทธ์ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในปี 2569 เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย การเน้น “ประคองตัว” การบริหารจัดการต้นทุนและหนี้สิน การคัดเลือกโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และการ diversify การลงทุนสู่ธุรกิจโรงแรม ล้วนเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยสร้างความมั่นคงและโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในช่วงเวลาเช่นนี้ การศึกษาแนวทางของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ นับเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงของคุณ.
