อสังหาริมทรัพย์ในไทย: ความท้าทายปี 2569 และกลยุทธ์ปรับตัวของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ในสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ ถูกคาดการณ์ว่ายังคงเป็นช่วงเวลาแห่งการประคองตัวและปรับกลยุทธ์อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เล่นรายใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ที่ได้ประกาศแผนการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความระมัดระวังในการลงทุนและการมุ่งเน้นไปที่การสร้างความมั่นคงทางธุรกิจในระยะยาว
ความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ได้ฉายภาพแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อย่างตรงไปตรงมา โดยชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันรอบด้านที่ยังคงมีอยู่ ได้แก่ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเอง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากนี้ ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จำกัดความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และภาวะการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ยิ่งเป็นการซ้ำเติมกำลังซื้อให้ลดน้อยลง ทำให้ยากที่จะคาดการณ์ถึงช่วงเวลาของการฟื้นตัวที่ชัดเจน
“ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องประคับประคองตัว” นายนพร กล่าวเน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการในสถานการณ์ปัจจุบัน “เรามุ่งเน้นการลดระดับสินค้าคงค้างและระดับหนี้สินต่อทุน ควบคู่ไปกับการเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด โดยเราได้ชะลอแผนการเปิดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ออกไปก่อน เนื่องจากประเมินว่ายังมีซัพพลายในตลาดค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา”
การตัดสินใจของ LH ในการเปิดโครงการใหม่น้อยลง สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินสถานการณ์ตลาดอย่างรอบคอบ การลดจำนวนโครงการใหม่ไม่ได้หมายถึงการหยุดนิ่ง แต่เป็นการปรับสมดุลเชิงกลยุทธ์ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่เอื้ออำนวย การชะลอการลงทุนในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นการตอบสนองต่อปริมาณอุปทานที่มีอยู่มากในตลาด และเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการมีสต็อกสินค้ามากเกินไป
การปรับกลยุทธ์สู่ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า
ท่ามกลางความท้าทายในตลาดที่อยู่อาศัย LH ได้ปรับเปลี่ยนทิศทางการลงทุน โดยหันมาให้ความสำคัญกับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าเพิ่มมากขึ้น นายนพร อธิบายว่า “บริษัทจึงปรับกลยุทธ์หันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น” การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ถือเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายยังมีความไม่แน่นอนสูง
“ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เทียบกับวิกฤตที่ผ่านมา ถือว่ามีความยากกว่า ไม่ว่าวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 เพราะรอบนี้กลุ่มระดับกลาง-ล่างซึมมาตลอด และกำลังซื้ออ่อนแอ แต่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งกระทบเฉพาะธุรกิจ ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง เมื่อมีการใส่เงินกระตุ้นก็ช่วยได้” นายนพร กล่าวเปรียบเทียบกับวิกฤตในอดีต เพื่อชี้ให้เห็นถึงลักษณะเฉพาะของปัญหาในปัจจุบัน ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในวงกว้าง
แผนการลงทุนและการพัฒนาโครงการของ LH ในปี 2569
ภายใต้กลยุทธ์ที่ปรับใหม่ นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการของ LH ได้นำเสนอแผนการดำเนินงานในปี 2569 ที่ชัดเจน โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน จำนวน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง ราคาขายระหว่าง 60-100 ล้านบาทต่อยูนิต มีมูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี 2569 โครงการนี้สะท้อนการเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางบน พื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 โครงการนี้เป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ จะทำให้ LH มีโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม Grande Centre Point
นอกจากโครงการที่อยู่อาศัย LH ยังเตรียมงบประมาณลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น:
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: 2,500 ล้านบาท
ส่วนสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า คือการลงทุนในโรงแรมในเครือ Grande Centre Point โดยมีโรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง คือ:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): เตรียมเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในพัทยา ด้วยขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม การลงทุนในธุรกิจโรงแรมพัทยา ตอกย้ำถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของการท่องเที่ยวของเมืองชายทะเลแห่งนี้
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวในการขยายธุรกิจโรงแรมไปยังทำเลที่มีศักยภาพใจกลางเมือง
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ของ LH ได้ยืนยันถึงฐานะทางการเงินที่มั่นคงของบริษัท จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
“ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้หมุนเวียนในการดำเนินงาน” นายวิทย์ กล่าว “ณ สิ้นปี 2568 มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82%”
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง
ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และจากการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป แต่ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริและเร็วกว่าแผน ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน” นายวิทย์ เสริม
เป้าหมายทางการเงินปี 2569
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท โดยคาดว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท การตั้งเป้าหมายที่สมดุลเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามในการบริหารจัดการให้ทุกภาคส่วนของธุรกิจเติบโตอย่างมีประสิทธิภาพ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
จากข้อมูลและแผนการดำเนินงานของ LH ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นสูงในการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป การพึ่งพาตลาดใดตลาดหนึ่งเพียงอย่างเดียวอาจมีความเสี่ยงสูง การกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคง เช่น ธุรกิจโรงแรม หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า จึงเป็นแนวทางที่ชาญฉลาด
นอกจากนี้ การให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีวินัย การควบคุมต้นทุน การลดระดับหนี้สิน และการรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม จะเป็นปัจจัยสำคัญในการประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังพิจารณาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างถี่ถ้วน และการมองหาโครงการที่มีคุณภาพจากผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ ยังคงเป็นหลักการสำคัญ การชะลอตัวของตลาดไม่ได้หมายถึงโอกาสในการลงทุนที่หมดไป แต่เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการพิจารณาการลงทุนอย่างมีเหตุผล
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดในแต่ละภูมิภาคของประเทศไทย ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินและความต้องการของคุณ
