บทวิเคราะห์เชิงลึก: ยุทธศาสตร์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 – การปรับตัวท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้นับเป็นปีที่มีความซับซ้อนและต้องการการวางแผนเชิงยุทธศาสตร์ที่เฉียบคมเป็นพิเศษ ท่ามกลางเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน compounded by ปัจจัยภายในประเทศ ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอตัว และสร้างความไม่แน่นอนให้กับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ
การปรับกลยุทธ์ “Play Safe” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แนวราบสู่โรงแรม
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 โดยเน้นกลยุทธ์ “Play Safe” หรือการดำเนินงานอย่างรอบคอบ เพื่อประคองธุรกิจท่ามกลางภาวะตลาดที่ยากจะคาดเดา การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จะเน้นที่โครงการแนวราบเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท โดยชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ออกไปก่อน นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมยังคงเผชิญกับปริมาณอุปทาน (Supply) ที่มีอยู่ค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ในปี 2568 เราได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปถึง 3 โครงการ ด้วยมูลค่ารวมกว่า 8,960 ล้านบาท แต่สำหรับปี 2569 นี้ เราปรับลดการเปิดโครงการใหม่เหลือเพียง 2 โครงการ ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน รวมถึงภาระที่ภาคเอกชนต้องแบกรับมานานกว่าทศวรรษ โดยเฉพาะปัญหาหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อที่ลดลง แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์อาจไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นปัจจัยเสี่ยงใหม่ที่เพิ่มความไม่แน่นอนให้กับตลาด” นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH กล่าว
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความเปราะบางที่ซ่อนเร้น
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมมองว่าความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ แตกต่างจากวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้งในปี 2540 อย่างสิ้นเชิง ในครั้งนั้น ผลกระทบส่วนใหญ่เกิดจากภาคธุรกิจ แต่ภาคครัวเรือนยังคงมีความแข็งแกร่งพอที่จะฟื้นตัวได้เมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ในปัจจุบัน กลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อสำคัญ กลับได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง กำลังซื้อที่อ่อนแอเช่นนี้ ทำให้การพึ่งพากลไกการกระตุ้นเศรษฐกิจเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความท้าทายกว่าวิกฤตที่ผ่านมาอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 เนื่องจากในรอบนี้ กลุ่มลูกค้าในระดับกลางและล่างได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง และมีกำลังซื้อที่อ่อนแอ ในขณะที่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งนั้น ผลกระทบจะจำกัดอยู่ที่ภาคธุรกิจ แต่ภาคครัวเรือนยังคงมีความแข็งแรง เมื่อมีการอัดฉีดเม็ดเงินเข้าไปก็สามารถกระตุ้นให้ตลาดฟื้นตัวได้” นายนพร กล่าวเพิ่มเติม
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: diversification กลยุทธ์สู่ความยั่งยืน
ภายใต้สภาวะตลาดที่กดดันเช่นนี้ LH ได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งเสาหลักสำคัญของบริษัทฯ การลงทุนในธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เช่น โรงแรม จะช่วยสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและลดความผันผวนของรายได้โดยรวมของบริษัทฯ
“เมื่อบริษัทฯ ประเมินถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้แล้ว การเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมากอาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาดโดยรวม บริษัทจึงได้ปรับกลยุทธ์โดยเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันอย่างรอบคอบ พร้อมกันนั้น ก็ได้ตัดสินใจเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมให้มากขึ้น” นายนพร อธิบาย
การพัฒนาโครงการใหม่: บ้านเดี่ยวระดับบนและกลาง-บน
สำหรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2569 นี้ นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้เปิดเผยถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวจำนวน 34 หลัง ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Upper-Midcale ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยในส่วนของคอนโดมิเนียมนั้น มี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน และอีก 1 โครงการคือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในสินทรัพย์เพื่อการให้เช่า: การขยายพอร์ตโรงแรม
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย LH ยังได้เตรียมงบประมาณลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 2,000 ล้านบาท และสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าอีก 2,500 ล้านบาท โดยการลงทุนในส่วนนี้จะเน้นไปที่การขยายธุรกิจโรงแรมในเครือ Grande Centre Point
โครงการโรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage: ตั้งอยู่ในเมืองพัทยา ซึ่งจะเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของเครือในพัทยา มีขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงเดือนตุลาคม 2569
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571
การบริหารจัดการทางการเงิน: ความแข็งแกร่งภายใต้ความท้าทาย
ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายเช่นนี้ LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ โดยในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้ มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการทดแทนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH ประกอบด้วยโครงการที่พัฒนาและอยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ซึ่งรวมถึง:
โรงแรมในเครือ Grande Centre Point จำนวน 9 แห่งที่เปิดดำเนินการแล้ว
ขายเข้ากองทรัสต์ (REIT) จำนวน 6 แห่ง
โรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง
ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง โดย 2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์แล้ว
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
“แม้ว่าในปีที่ผ่านมา เราคาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อันเป็นผลมาจากสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน รวมถึงการขายสินทรัพย์เพื่อการให้เช่าออกไปบางส่วน ทำให้รายได้จากสินทรัพย์เหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมแห่งใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ไปได้บางส่วน” นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน กล่าว
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และการมองหาโอกาส
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สัญญาณของการถดถอยเสมอไป แต่เป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวและมองหาโอกาสใหม่ๆ สำหรับนักลงทุนในกรุงเทพมหานคร การพิจารณา ราคาบ้านกรุงเทพ เป็นปัจจัยสำคัญ และควรศึกษา โครงการบ้านใหม่ กรุงเทพ ที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา คอนโดพร้อมอยู่ กรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยวทำเลดี ในช่วงเวลานี้ อาจเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าซื้อ เนื่องจากผู้ประกอบการบางรายอาจมีนโยบายส่งเสริมการขายเพื่อระบายสต็อก หรืออาจมีโครงการใหม่ๆ ที่น่าสนใจในราคาที่แข่งขันได้
แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยและการปล่อยสินเชื่อ
ประเด็นเรื่อง สินเชื่อบ้าน เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนต้องให้ความสำคัญ ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีนโยบายปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ไม่มีประวัติเครดิตที่ดี หรือมีภาระหนี้สินสูง การเตรียมเอกสารให้พร้อมและทำความเข้าใจเงื่อนไขการกู้ยืมจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
ผู้ที่สนใจ ซื้อบ้านผ่อนน้อย หรือมองหา สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ควรเปรียบเทียบข้อเสนอจากสถาบันการเงินหลายแห่ง และอาจพิจารณาโครงการที่ร่วมกับธนาคารในโปรโมชั่นพิเศษ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: โรงแรมและการท่องเที่ยว
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อภาคการท่องเที่ยวของไทยมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โรงแรมในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น พัทยา หรือ ย่านธุรกิจใจกลางเมือง สามารถสร้างผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี
สำหรับผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบอื่น ๆ การพิจารณา กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยงและรับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
สรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ เช่นเดียวกับ LH ที่กำลังปรับตัวเพื่อรับมือกับสภาวะตลาด โดยการลดความเสี่ยงจากการเปิดโครงการใหม่ และเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ต่อเนื่อง
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดมิเนียม นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการตัดสินใจซื้อ โดยควรศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียด เปรียบเทียบข้อเสนอ และพิจารณาถึงแผนการเงินระยะยาว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมขอแนะนำให้ท่านที่ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือนักลงทุน ติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาด หากท่านกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการและงบประมาณของท่าน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่การลงทุนที่ประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
