ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ ‘ประคองเกม’ สู่โอกาสใหม่ในธุรกิจโรงแรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายต่อหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ เป็นปีที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ ด้วยบริบททางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทายรอบด้าน ที่แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) เอง ก็ยังต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบคอบ จากการแถลงการณ์ล่าสุด ชี้ให้เห็นภาพของตลาดที่เน้นการ ‘ประคองเกม’ ควบคู่ไปกับการมองหาโอกาสใหม่ๆ โดยเฉพาะในภาคธุรกิจโรงแรม ซึ่งสะท้อนถึงความไม่แน่นอนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน
แรงกดดันรอบด้าน: ภาพรวมเศรษฐกิจและการเงินที่น่ากังวล
ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ได้ฉายภาพแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ไว้ได้อย่างชัดเจนว่า ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเอง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และที่สำคัญคือ นโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นจากสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดเป็นเรื่องที่ทำได้ยากยิ่ง ปัจจัยบวกที่ชัดเจนสำหรับการกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคัก ยังคงเป็นสิ่งที่ต้องเฝ้ารอ
“ในปีนี้ ยังเป็นอีกปีที่ต้องประคับประคองตัว เน้นการบริหารจัดการสต็อกสินค้าคงเหลือและลดระดับหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ให้ต่ำลง” นายนพรกล่าว ย้ำว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จะเน้นความระมัดระวัง โดยมีการเปิดตัวเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการประเภท บ้านเดี่ยว และ บ้านแฝด (แนวราบ) ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์จะถูกชะลอออกไป เหตุผลหลักมาจากภาวะซัพพลายในตลาดที่ยังมีอยู่ค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ยิ่งเพิ่มความท้าทายในการระบายสต็อก
กลยุทธ์ ‘เซฟตี้ เฟิร์สท์’: การปรับพอร์ตสู่ธุรกิจโรงแรม
เมื่อพิจารณาจากแผนการดำเนินงานของ LH ในปี 2568 ที่ได้เปิดตัวโครงการใหม่ไปถึง 3 โครงการ มูลค่ารวม 8,960 ล้านบาท การปรับลดจำนวนโครงการใหม่ในปี 2569 ลงมาเหลือเพียง 2 โครงการ ถือเป็นการปรับกลยุทธ์ที่ชัดเจน สะท้อนถึงความไม่แน่นอนของ เศรษฐกิจไทย ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องมานานกว่าทศวรรษ และภาคเอกชนเองก็เริ่มรู้สึกถึงแรงกดดัน การบริโภคภายในประเทศที่ลดลง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีความท้าทายมากกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 เสียอีก เพราะในครั้งนั้น ผลกระทบจะจำกัดอยู่ที่ภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง เมื่อรัฐอัดฉีดเงินกระตุ้น ก็เห็นผล แต่ครั้งนี้กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบอย่างหนัก และกำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอ” นายนพร กล่าวเพิ่มเติมถึงความหวังว่า หลังการเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อาจจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ช่วยบรรเทาสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้
ด้วยบริบทดังกล่าว LH จึงได้ปรับทิศทางกลยุทธ์ โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น นายนพร ระบุว่า “เราเน้นการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน หากเร่งเปิดโครงการใหม่ในช่วงนี้ อาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาด” การลงทุนในธุรกิจโรงแรมจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและกระจายความเสี่ยงจาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
เจาะลึกโครงการใหม่: การเปิดตัว ‘บ้านเดี่ยว’ ระดับไฮเอนด์และพรีเมียม
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 โดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ที่ยังคงมีกำลังซื้อค่อนข้างดี ซึ่งได้แก่:
โครงการนันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เนื้อที่กว่า 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวหรู 34 หลัง ราคาขายเริ่มต้นที่ 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
โครงการชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมบนทำเลเชื่อมต่อการเดินทางสะดวก เนื้อที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายประมาณ 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการเดิมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา จะทำให้ LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยในส่วนของคอนโดมิเนียม จะมี 5 โครงการพร้อมเข้าอยู่และโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที และอีก 1 โครงการ คือ วันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ปี 2569
ลงทุน 4,500 ล้านบาท: รุกหนักธุรกิจโรงแรมและซื้อที่ดิน
นอกจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว LH ยังได้เตรียมงบประมาณลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาท สำหรับการพัฒนาธุรกิจในอนาคต โดยแบ่งเป็น:
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Investment Properties): 2,500 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่จะถูกทุ่มเทให้กับธุรกิจโรงแรม โดยเฉพาะการขยายเครือโรงแรม Grande Centre Point
โครงการโรงแรมที่กำลังจะเปิดให้บริการ ได้แก่ Grande Centre Point Voyage ที่เมืองพัทยา ซึ่งวางแผนเปิดตัวในเดือนตุลาคมนี้ โดยจะเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา มีขนาดถึง 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ถือเป็นจุดเด่นสำคัญที่จะดึงดูดนักท่องเที่ยว และยังมีแผนที่จะพัฒนา Grande Centre Point Chinatown ที่กรุงเทพมหานคร โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อนำมาทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินให้แข็งแกร่ง โดยคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 1 เท่า
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ยอดขาย, ยอดโอน และรายได้จากค่าเช่า
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ที่ 17,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Rental Income) อยู่ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสำคัญที่เพิ่มขึ้นของรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: เสาหลักท่ามกลางความผันผวน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ได้เน้นย้ำถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัท จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และมูลค่าสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
“ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน” นายวิทย์ กล่าว ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งยังคงอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้
ปัจจุบัน LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการภายใต้การบริหารรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว และ 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง โดย 2 แห่งได้ขายเข้ากองทรัสต์แล้ว
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
นายวิทย์ กล่าวเสริมว่า “ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบจากสถานการณ์การท่องเที่ยวที่ส่งผลให้นักท่องเที่ยว โดยเฉพาะชาวจีนลดลง รวมถึงการขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป ทำให้รายได้จากอาคารเหล่านั้นหายไป อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วกว่าแผน ได้ช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ไปได้บางส่วน”
บทสรุป: การปรับตัวสู่โอกาสใหม่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการโรงแรม
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับกลยุทธ์ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในการเผชิญหน้ากับความท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การเน้นการประคองตัว การบริหารจัดการสต็อก และการลดหนี้สิน ควบคู่ไปกับการลงทุนเชิงรุกในธุรกิจโรงแรม เป็นการตัดสินใจที่สะท้อนถึงวิสัยทัศน์อันยาวไกลของผู้บริหาร ที่มองเห็นโอกาสในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและกระจายความเสี่ยง
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์เช่นนี้ อาจเป็นแนวทางที่น่าสนใจในการนำไปประยุกต์ใช้ในสถานการณ์ปัจจุบัน การมองหาทำเลศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบนที่ยังคงมีความต้องการ ควบคู่ไปกับการศึกษาโอกาสในการลงทุนในภาคธุรกิจบริการที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวและโรงแรม อาจเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย
ในภาวะเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอย่างสม่ำเสมอ และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างรัดกุม จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ทุกท่านสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง และพร้อมที่จะคว้าโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึงในอนาคตอันใกล้นี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการบริหารจัดการพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำท่านแล้ว ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตทางการเงินของท่าน.
