ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ประคองตัว ผสานการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
ในปี 2569 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน จากปัจจัยเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ส่งผลต่อเนื่องมายังเศรษฐกิจภายในประเทศ ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังคงความเข้มงวด ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนยากที่จะคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของตลาดได้อย่างชัดเจน
ในสถานการณ์เช่นนี้ บริษัทชั้นนำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานในปี 2569 โดยเน้นการบริหารจัดการธุรกิจให้อยู่ในภาวะที่มั่นคง (Play Safe) ลดระดับสินค้าคงค้าง และลดภาระหนี้สินต่อทุน พร้อมกันนี้ได้ชะลอการเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ลง เนื่องจากตลาดในกลุ่มนี้ยังมีปริมาณซัพพลายอยู่ค่อนข้างมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 2 โครงการ มูลค่า 3,660 ล้านบาท
ในปี 2569 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ประกาศเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท โดยทั้งสองโครงการเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ สะท้อนให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นความระมัดระวังในการลงทุน ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง
โครงการที่ 1 คือ “นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก” เป็นบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ราคา 60-100 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
โครงการที่ 2 คือ “ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน” เป็นบ้านเดี่ยวระดับบน ราคา 10-13 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงาน บริษัทจะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
แผนการลงทุน 4,500 ล้านบาท: ซื้อที่ดินและขยายธุรกิจโรงแรม
นอกเหนือจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังได้จัดสรรงบประมาณลงทุนรวมประมาณ 4,500 ล้านบาท เพื่อใช้ในการขยายธุรกิจและสร้างการเติบโตในระยะยาว โดยแบ่งเป็น
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: จำนวน 2,000 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคต
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Recurring Income Businesses): จำนวน 2,500 ล้านบาท โดยมุ่งเน้นการลงทุนในธุรกิจโรงแรมเป็นหลัก
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมจะมุ่งเน้นไปที่การขยายเครือ “Grande Centre Point” โดยปัจจุบันมีโรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง ได้แก่
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา มีห้องพักจำนวน 494 ห้อง และโดดเด่นด้วยสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่านี้ เป็นการกระจายความเสี่ยง และสร้างแหล่งรายได้ประจำที่มั่นคง ซึ่งจะช่วยลดผลกระทบจากความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย (Development Property) ได้เป็นอย่างดี
การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดี และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่หลากหลาย โดย ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิประมาณ 64,000 ล้านบาท และมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
ในปี 2568 ที่ผ่านมา บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและเพื่อใช้ในการดำเนินงาน รวมเป็นมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ 2.16% ต่อปี
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว และ 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ว่าในปี 2568 คาดว่ารายได้รวมของบริษัทจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวและการขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริเร็วกว่าแผน ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้
เป้าหมายการดำเนินงานปี 2569
สำหรับปี 2569 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ตั้งเป้าหมายสำคัญดังนี้
ยอดขาย: 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์: 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: 9,900 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้เพิ่มเติมประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 จะสามารถลดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิลงมาอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า
มุมมองจากผู้บริหาร
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ยังคงมีความยากลำบากกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 เนื่องจากในครั้งนี้ได้รับผลกระทบในวงกว้าง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ที่ประสบปัญหาความอ่อนแอของกำลังซื้อมาอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่วิกฤตปี 2540 นั้น ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจเป็นหลัก แต่ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแรงอยู่
อย่างไรก็ตาม มีความคาดหวังว่าภายหลังการเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศ สถานการณ์ต่างๆ จะมีทิศทางที่ดีขึ้น
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการรักษาความสามารถในการแข่งขัน หากเร่งเปิดโครงการใหม่มากเกินไป อาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมของตลาด ดังนั้น การปรับกลยุทธ์ไปเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และเมืองสำคัญ
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญความท้าทาย แต่ในบางทำเล โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร และเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยระดับบน (High-end Properties) และโครงการที่เน้นคุณภาพชีวิตที่ดี (Quality of Life)
สำหรับ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ โครงการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ เช่น ราชพฤกษ์-พรานนก และรามอินทรา-วงแหวน ที่บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดตัวในปีนี้ ได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพดี แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน
ในส่วนของ โรงแรมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลอย่างเยาวราช (Chinatown) ซึ่งเป็นย่านที่มีเสน่ห์ทางวัฒนธรรมและเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยว มีศักยภาพในการดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ การลงทุนในโรงแรมระดับ 5 ดาวในทำเลดังกล่าว จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจในการสร้างรายได้ที่มั่นคง
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ถือเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและลดความเสี่ยงจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย โดยเฉพาะการลงทุนในโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในทำเลที่มีศักยภาพ
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ตลาดชะลอตัวนี้ เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้พัฒนาที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง ในการเข้าซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตของตลาดในอนาคต
ปัจจัยเสี่ยงและโอกาส
ปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ต้องจับตาในปี 2569 ได้แก่:
ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย: ความผันผวนของอัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย และการเติบโตทางเศรษฐกิจ
หนี้ครัวเรือน: การบริหารจัดการภาระหนี้สินของประชาชน
การเมือง: เสถียรภาพทางการเมืองและนโยบายภาครัฐ
อัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย
กำลังซื้อ: ความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสที่น่าสนใจ:
การท่องเที่ยวฟื้นตัว: หากสถานการณ์โลกคลี่คลาย การท่องเที่ยวจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ในแหล่งท่องเที่ยว
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ: นโยบายของภาครัฐที่มุ่งเน้นการกระตุ้นเศรษฐกิจและการบริโภค
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ ที่จะช่วยกระตุ้นการพัฒนาพื้นที่และเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
สรุป
ปี 2569 เป็นปีแห่งการบริหารจัดการความเสี่ยง และการปรับกลยุทธ์เพื่อความยั่งยืนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ดำเนินกลยุทธ์ “ประคองตัว” โดยเน้นการลดสต็อก ลดหนี้สิน และเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำที่มั่นคง ควบคู่ไปกับการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับบนที่มีความต้องการเฉพาะกลุ่ม
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวหรู หรือ คอนโดมิเนียมทำเลดี ในช่วงเวลานี้ ควรศึกษาข้อมูลโครงการอย่างรอบคอบ และประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองอย่างถี่ถ้วน ในขณะเดียวกัน การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า หรือ หุ้นกู้ ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กรุณาติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.