ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ท่ามกลางความท้าทาย LH ปรับกลยุทธ์ รุกโรงแรม สร้างโอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองเห็นความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในปี 2569 นี้ ที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และกลยุทธ์การปรับตัวของบริษัทชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) จะช่วยให้เราเข้าใจภาพรวมและเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคตได้อย่างชาญฉลาด
สภาวะเศรษฐกิจไทย: ความเปราะบางที่ต้องจับตา
ปี 2569 นี้ เศรษฐกิจไทยยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนภาพของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังคงผันผวน ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบ ได้แก่ ภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค อีกทั้งการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ก็เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคลังเลในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
สภาพการณ์เช่นนี้ ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่ทำได้ยาก เนื่องจากยังไม่มีปัจจัยบวกที่ชัดเจนมาสนับสนุน การดำเนินธุรกิจจึงต้องเน้นไปที่การประคับประคองตัว ลดระดับสินค้าคงค้าง และบริหารจัดการระดับหนี้สินต่อทุนให้มีประสิทธิภาพ
กลยุทธ์ LH: ลดปริมาณ – เพิ่มคุณภาพ – ขยายฐานธุรกิจโรงแรม
ท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ปรับกลยุทธ์การดำเนินงานอย่างชัดเจน โดยลดการเปิดโครงการใหม่ โดยในปี 2569 นี้ จะเปิดโครงการแนวราบเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี เหตุผลหลักคือการชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดมีซัพพลายในส่วนนี้อยู่เป็นจำนวนมาก และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นกว่า 30% ในทุกระดับราคา
แทนที่จะเร่งเปิดโครงการใหม่เพื่อเพิ่มยอดขาย บริษัทเลือกที่จะเน้นบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยหันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้และกระจายความเสี่ยง
นายนพร ได้เปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ว่า วิกฤตในครั้งนี้มีความท้าทายที่แตกต่างออกไป โดยกลุ่มลูกค้าในระดับกลางถึงล่างมีความเปราะบางอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้ออ่อนแอ ต่างจากวิกฤตครั้งก่อนที่ได้รับผลกระทบเฉพาะภาคธุรกิจ แต่ภาคครัวเรือนยังมีความแข็งแรง และการกระตุ้นเศรษฐกิจสามารถเห็นผลได้ชัดเจน อย่างไรก็ตาม ความหวังยังอยู่ที่การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ภายหลังการเลือกตั้ง ที่อาจนำมาซึ่งมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด
เจาะลึกโครงการใหม่: คุณภาพสู่กลุ่มเป้าหมายระดับบน
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเผยแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 ซึ่งมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับกลางถึงบน โดยมี 2 โครงการหลัก ดังนี้
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 34 หลัง ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569 โครงการนี้สะท้อนถึงการเน้นคุณภาพและทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางบน เนื้อที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 โครงการนี้เป็นส่วนหนึ่งของการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในทำเลที่เดินทางสะดวก
เมื่อรวมกับโครงการที่ดำเนินการอยู่เดิม บริษัทจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในส่วนของคอนโดมิเนียมนั้น มี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว และโครงการ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ก้าวสำคัญสู่รายได้ที่ยั่งยืน
แผนการลงทุนในปี 2569 ของ LH ยังรวมถึงการจัดสรรงบประมาณประมาณ 4,500 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายหลักคือการลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือ LH ที่พัทยา ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 นี้ โรงแรมนี้มีห้องพัก 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม การลงทุนครั้งนี้สะท้อนถึงการมองหาโอกาสในการสร้างประสบการณ์ใหม่ๆ ให้กับลูกค้า และดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ
Grande Centre Point Chinatown: อีกหนึ่งโครงการโรงแรมที่วางแผนการเปิดให้บริการในปี 2571 การลงทุนอย่างต่อเนื่องในธุรกิจโรงแรม แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของ LH ในการสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงและหลากหลาย
นอกจากนี้ บริษัทมีแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt to Equity Ratio) จะลดลงอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่ดี
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ความท้าทายและการเติบโต
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท พร้อมทั้งตั้งเป้ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการรักษาการเติบโต แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: รากฐานแห่งความเชื่อมั่น
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้ยืนยันถึงฐานะทางการเงินที่มั่นคงของบริษัท โดยมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยม และสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า การออกหุ้นกู้ในปีที่ผ่านมามูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการคืนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการของ LH ในปัจจุบันมีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง) และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง 2 แห่ง รวมถึงศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง) นอกจากนี้ยังมีอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้ว่าในปีที่ผ่านมา รายได้รวมคาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน อันเป็นผลมาจากสถานการณ์การท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน และการขายทรัพย์สินให้เช่าบางส่วน แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริเร็วกว่าแผน ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้บางส่วนได้
บทสรุปและแนวโน้ม:
ปี 2569 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การปรับตัวของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ โดยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ที่ซัพพลายล้นตลาด หันมาเน้นการลงทุนในธุรกิจโรงแรมที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ระยะยาว และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน ที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาดและความสามารถในการปรับตัว
ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวในวงการ อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และภูมิภาคมาโดยตลอด ผมเชื่อว่ากลยุทธ์ของ LH จะเป็นแนวทางที่น่าสนใจสำหรับการศึกษาและปรับใช้สำหรับผู้ประกอบการท่านอื่นๆ การบริหารจัดการความเสี่ยง ควบคู่ไปกับการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและสร้างความสำเร็จในอนาคตไปด้วยกัน
