ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับกลยุทธ์ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สู่ความยั่งยืนท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรเศรษฐกิจที่หมุนเวียนเปลี่ยนไปหลายต่อหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอันซับซ้อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ กลายเป็นเรื่องที่ยากลำบากยิ่งขึ้น
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่และมีประวัติยาวนานในธุรกิจนี้ ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 ด้วยการปรับกลยุทธ์ให้เน้นความ “เพลย์เซฟ” (Play Safe) มากขึ้น โดยมุ่งเน้นการบริหารจัดการต้นทุน ลดระดับสินค้าคงค้าง และรักษาสภาพคล่องทางการเงินเป็นสำคัญ
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่จำกัด: เน้นคุณภาพและกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ
ตามที่ได้แถลงการณ์ บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการในปี 2569 ด้วยมูลค่ารวมกว่า 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โครงการเหล่านี้จะเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด โดยบริษัทได้ชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ออกไปก่อน เหตุผลหลักประการหนึ่งคือปริมาณซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ที่ยังมีอยู่ค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
โครงการที่เปิดตัวในปีนี้ ประกอบด้วย:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี 2569 โครงการนี้สะท้อนถึงการมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อค่อนข้างแข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคา 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท วางแผนเปิดตัวในไตรมาส 4 ของปี 2569 โครงการนี้เป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพสำหรับครอบครัว
เมื่อรวมกับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ณ สิ้นปี 2568 บริษัทจะมีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารรวม 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในไตรมาส 4 ของปี 2569
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: ขยายไลน์ธุรกิจโรงแรมและการซื้อที่ดิน
นอกเหนือจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยอย่างระมัดระวังแล้ว แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังได้จัดสรรงบประมาณลงทุนจำนวนมากถึง 4,500 ล้านบาท สำหรับปี 2569 แบ่งเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ถือเป็นก้าวสำคัญในการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายยังมีความไม่แน่นอนสูง
โครงการโรงแรมที่อยู่ในแผนการลงทุน ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage พัทยา: โรงแรมแห่งที่ 3 ในเครือที่พัทยา มีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 ด้วยจำนวนห้องพัก 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นจุดเด่นที่สำคัญของโรงแรม
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งนี้มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวที่มองเห็นศักยภาพของทำเลใจกลางเมือง
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนที่จะออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดและเป็นเงินทุนหมุนเวียน การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่งนี้จะช่วยให้บริษัทสามารถรักษาระดับ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ซึ่งคาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 1 เท่า ณ สิ้นปี 2569
การบริหารจัดการการเงินและความแข็งแกร่งของฐานะ
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง จากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีและสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่ ในปี 2568 บริษัทได้ออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อชำระคืนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท ด้วยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82%
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของบริษัทมีโครงการที่พัฒนาและบริหารจัดการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์, 2 แห่ง อยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ว่าในปี 2568 คาดว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากการชะลอตัวของภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน และการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสและความท้าทาย
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน ทั้งจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ ปัญหาเงินเฟ้อ และการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ยังคงมีลักษณะที่คาดเดาได้ยาก แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกบางประการ เช่น การท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัว และนโยบายภาครัฐที่อาจมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันให้ตลาดกลับมาคึกคักได้โดยเร็ว
ในขณะเดียวกัน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อที่สำคัญมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จึงต้องการกลยุทธ์ที่รอบคอบและเน้นการบริหารจัดการความเสี่ยงเป็นหลัก
ภาพรวมการลงทุนและแนวโน้มในอนาคต
สำหรับปี 2569 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท โดยมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าที่ 9,900 ล้านบาท เป้าหมายเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอผ่านธุรกิจให้เช่าและการบริหารจัดการโครงการให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์แนวราบระดับบน (High-end Horizontal Property) และการขยายไลน์ธุรกิจโรงแรม แสดงให้เห็นถึงทิศทางการปรับตัวของบริษัท เพื่อรับมือกับความท้าทายและแสวงหาโอกาสในตลาด การลงทุนใน โรงแรมหรู (Luxury Hotels) และ คอนโดมิเนียมราคาแพง (Premium Condominiums) อาจเป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ในช่วงเวลาที่กำลังซื้อในตลาดระดับกลางถึงล่างมีความเปราะบาง
ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property) และ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development) ควรจับตาดูแนวโน้มเหล่านี้อย่างใกล้ชิด การกระจายการลงทุนไปยังภาคส่วนที่มีความยืดหยุ่นและสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง เช่น ธุรกิจโรงแรม และการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความผันผวนของตลาด
บทสรุป: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
ปี 2569 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาด ด้วยการปรับกลยุทธ์ที่เน้นความรอบคอบ การบริหารจัดการความเสี่ยง และการกระจายการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับธุรกิจโรงแรมและการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ผมเชื่อว่ากลยุทธ์การ “เพลย์เซฟ” ควบคู่ไปกับการลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพระยะยาว จะเป็นแนวทางที่เหมาะสมสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างความแข็งแกร่งและความยั่งยืนในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในปัจจุบันและอนาคต อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำแนะนำและบริการอย่างมืออาชีพ เพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
