อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: กลยุทธ์ประคองตัว ท่ามกลางความไม่แน่นอน และการปรับทัพสู่ธุรกิจโรงแรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2569 นี้มีลักษณะพิเศษที่น่าจับตาเป็นอย่างยิ่ง ด้วยปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งจากเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน การฟื้นตัวที่ล่าช้าของเศรษฐกิจไทย การที่ครัวเรือนไทยยังคงแบกรับภาระหนี้สินในระดับสูง และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค สถานการณ์เหล่านี้ทำให้การคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้เป็นเรื่องท้าทายอย่างยิ่ง เรายังไม่เห็นปัจจัยบวกที่ชัดเจนที่จะมากระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
Land and Houses (LH): กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” กับการเปิดตัว 2 โครงการใหม่ มูลค่า 3.6 พันล้านบาท และการรุกธุรกิจโรงแรม
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย ได้ประกาศแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2569 ที่เน้นการประคองตัว ลดความเสี่ยง และปรับพอร์ตการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ซึ่งปัจจุบันยังมีซัพพลายคงค้างในตลาดค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้กล่าวเน้นย้ำว่า “ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ เราจะเน้นการลดระดับสินค้าคงคลังและลดหนี้สินต่อทุนให้มีเสถียรภาพมากขึ้น การเปิดโครงการใหม่จะจำกัดเฉพาะโครงการแนวราบ 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและโครงการใหม่ 1 โครงการ นี่ถือเป็นการเปิดโครงการใหม่ในจำนวนที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่ภาคเอกชนต้องแบกรับมานานกว่าทศวรรษ ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงและการบริโภคที่ชะลอตัว ปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ แม้จะไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง แต่ก็เป็นตัวแปรที่เพิ่มความไม่แน่นอนให้กับตลาด”
การบริหารจัดการกระแสเงินสดและความสามารถในการแข่งขันคือหัวใจสำคัญ
นายนพร ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า “กลยุทธ์หลักของเราในปีนี้คือการบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน การเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงที่ตลาดกำลังเผชิญความไม่แน่นอน อาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาด ดังนั้น เราจึงตัดสินใจปรับกลยุทธ์หันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว”
เมื่อเปรียบเทียบกับวิกฤตการณ์ในอดีต เช่น วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 นายนพร มองว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีความท้าทายในรูปแบบที่แตกต่างออกไป วิกฤตการณ์ครั้งนั้นส่วนใหญ่กระทบภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแรง เมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจก็ฟื้นตัวได้ แต่ในรอบนี้ กลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างมีกำลังซื้อที่อ่อนแอมาอย่างต่อเนื่อง เราหวังเป็นอย่างยิ่งว่าภายหลังการเลือกตั้งและได้รัฐบาลใหม่ สถานการณ์ต่างๆ จะมีทิศทางที่ดีขึ้น”
รายละเอียดโครงการใหม่และแผนการลงทุน
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ LH ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับ Super Luxury ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาขายระหว่าง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวสำหรับกลุ่มครอบครัวสมัยใหม่ ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขาย 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งหมด LH จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รวม 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ปี 2569
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: จุดเปลี่ยนสำคัญ
เพื่อเสริมสร้างการเติบโตและกระจายความเสี่ยง LH ได้จัดสรรงบประมาณลงทุนกว่า 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: 2,500 ล้านบาท
การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าครั้งนี้ มุ่งเน้นไปที่การขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point โดยมีแผนพัฒนาและก่อสร้างโรงแรมใหม่ 2 แห่ง:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา มีห้องพัก 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม มีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมที่ตั้งอยู่ในย่านไชน่าทาวน์ มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อใช้ทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Gearing Ratio) จะลดลงมาอยู่ในระดับประมาณ 1 เท่า
เป้าหมายทางการเงินสำหรับปี 2569
นายอาชวิณ ได้ระบุเป้าหมายทางการเงินที่ท้าทายสำหรับปี 2569 ดังนี้:
ยอดขาย (Sales): 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer): 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Rental Income): 9,900 ล้านบาท
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: หัวใจสำคัญของการบริหารจัดการท่ามกลางความไม่แน่นอน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน LH ยืนยันว่า บริษัทมีความแข็งแกร่งทางการเงินอย่างต่อเนื่อง ผ่านการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมและพอร์ตสินทรัพย์ลงทุนที่หลากหลาย ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการชำระคืนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
พอร์ตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการ
ปัจจุบัน LH มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว และ 2 แห่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
นายวิทย์ ได้กล่าวถึงผลประกอบการในปีที่ผ่านมาว่า “คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากสถานการณ์ภาคการท่องเที่ยวที่ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงการที่บริษัทได้มีการขายทรัพย์สินเพื่อการให้เช่าออกไป ซึ่งส่งผลให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นลดลง อย่างไรก็ตาม การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริ เร็วกว่าแผน ได้ช่วยชดเชยรายได้ส่วนนี้ไปได้บางส่วน”
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับนักลงทุนและผู้สนใจอสังหาริมทรัพย์
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวและวางแผนกลยุทธ์เชิงรุกของ LH ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงมีความท้าทาย การให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการความเสี่ยง การรักษาฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง และการกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพอย่างธุรกิจโรงแรม เป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำอย่าง LH จะช่วยให้เห็นภาพทิศทางการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและโครงการแนวราบระดับบนที่มีการวางแผนอย่างรอบคอบ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ การศึกษาข้อมูลและติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด รวมถึงกลยุทธ์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน! หากคุณสนใจข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะบุคคล กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเราทันที
