เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ปรับกลยุทธ์รับมือตลาดผันผวน เน้นสินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ ลงทุนโรงแรมเป็นหัวหอก
ปี 2569 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอกอย่างความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยภายในประเทศ อาทิ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การคุมเข้มสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ในสถานการณ์เช่นนี้ การประเมินแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ยังคงมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้เล่นหลักในตลาด บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ตระหนักดีถึงความสำคัญของการปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ จึงได้ประกาศแผนการดำเนินงานปี 2569 ด้วยกลยุทธ์ที่เน้นความรอบคอบและมั่นคง หรือที่เรียกว่า “เพลย์เซฟ” โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ เน้นการบริหารจัดการสินค้าคงค้างและภาระหนี้สินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม พร้อมทั้งหันไปเพิ่มน้ำหนักการลงทุนในธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ประจำอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรม
การเปิดตัวโครงการใหม่: เน้นคุณภาพ เจาะตลาดบน
ในปี 2569 นี้ LH มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของบริษัทฯ ในสภาวะตลาดปัจจุบัน โครงการใหม่ทั้งสองแห่งเป็นโครงการประเภทแนวราบ โดยโครงการแรกคือ “นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก” เป็นบ้านเดี่ยวระดับ Ultra-Luxury ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี 2569 นี้
ส่วนอีกโครงการคือ “ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน” เป็นบ้านเดี่ยวระดับบน ราคาขาย 10-13 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569 การเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนและกลาง-บน ซึ่งมีกำลังซื้อที่ค่อนข้างแข็งแกร่งและได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น เป็นกลยุทธ์ที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่งในสภาวะตลาดปัจจุบัน
ขณะที่โครงการประเภทคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ ได้รับการชะลอการเปิดตัวออกไปก่อน เนื่องจากตลาดในกลุ่มนี้ยังมีซัพพลายค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นในทุกระดับราคา ซึ่งสะท้อนถึงความกังวลของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่กว่า 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ ขณะที่คอนโดมิเนียมมี 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้มี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน และอีก 1 โครงการคือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี 2569
ขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม: สร้างรายได้ประจำที่มั่นคง
ภายใต้แผนการดำเนินงานปี 2569 LH ได้จัดสรรงบประมาณลงทุนไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย 2,000 ล้านบาท และการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งการลงทุนในส่วนหลังนี้ เป็นการตอกย้ำถึงทิศทางการปรับกลยุทธ์ของบริษัทฯ ที่จะหันมาให้ความสำคัญกับธุรกิจโรงแรมเป็นพิเศษ
ไฮไลท์สำคัญคือการลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point ซึ่งปัจจุบันมี 2 แห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง แห่งแรกคือ Grande Centre Point Voyage ที่เมืองพัทยา ซึ่งมีกำหนดเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 โดยจะเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของ LH ในพัทยา พร้อมด้วยสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรมทั้งหมด การลงทุนในโรงแรมขนาดใหญ่พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเช่นนี้ สะท้อนถึงความมุ่งมั่นที่จะดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนพัฒนากลุ่มโรงแรม Grande Centre Point ในทำเลสำคัญอื่นๆ โดยมีแผนเปิด Grande Centre Point Chinatown ในปี 2571 ซึ่งจะเป็นการเสริมความแข็งแกร่งให้กับพอร์ตโฟลิม์โรงแรมในกรุงเทพฯ การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ไม่เพียงแต่สร้างรายได้จากการเข้าพัก แต่ยังรวมถึงรายได้จากการจัดประชุม สัมมนา กิจกรรมต่างๆ และการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ซึ่งล้วนเป็นแหล่งรายได้ที่ค่อนข้างแน่นอนและสามารถบริหารจัดการได้ในระยะยาว
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ยอดขาย ยอดโอน และรายได้ค่าเช่า
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท โดยคาดว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของบริษัทฯ ในการรักษาการเติบโตของรายได้ แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
การบริหารจัดการทางการเงิน: ความแข็งแกร่งและความยั่งยืน
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน (CFO) ของ LH เน้นย้ำถึงความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินของบริษัทฯ ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า ในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ดำเนินการออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการไถ่ถอนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ปัจจุบัน LH มีพอร์ตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการที่หลากหลาย ประกอบด้วยโรงแรมในเครือ Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง จากทั้งหมด 17 แห่งที่พัฒนาและบริหารจัดการ (รวม 6 แห่งที่ขายเข้ากองทรัสต์ และ 2 แห่งที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง) นอกจากนี้ยังมีศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง (2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์) และยังมีธุรกิจโรงแรมและอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้ว่าในปีที่ผ่านมา (2568) คาดการณ์ว่ารายได้รวมของกลุ่มธุรกิจโรงแรมจะลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวที่จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน รวมถึงการที่บริษัทฯ มีการขายทรัพย์สินให้เช่าออกไป ทำให้รายได้จากทรัพย์สินเหล่านั้นหายไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริ ซึ่งเร็วกว่าแผนที่วางไว้ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ที่ลดลงไปได้บางส่วน
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร LH ได้ให้มุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่ายังคงเป็นปีที่ต้องประคองตัวอย่างต่อเนื่อง ความยากลำบากในสภาวะตลาดปัจจุบันนั้น แตกต่างจากวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 เป็นอย่างมาก ในครั้งนั้น แม้ธุรกิจจะได้รับผลกระทบ แต่ผู้บริโภคยังคงมีความแข็งแรงและสามารถตอบสนองต่อมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ ในขณะที่วิกฤตครั้งนี้ กลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบต่อเนื่องมาเป็นระยะเวลานาน กำลังซื้อจึงอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
ปัจจัยลบที่สำคัญ ได้แก่ หนี้ครัวเรือนที่สูง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และความไม่แน่นอนจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก แม้จะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ก็เป็นตัวแปรใหม่ที่เพิ่มความผันผวนและส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงหวังว่าภายหลังการจัดตั้งรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง สถานการณ์ต่างๆ จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และอาจมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่สามารถช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ได้
กลยุทธ์การลงทุนในสินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ: การกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
การที่ LH ตัดสินใจเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการให้เช่า ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการบริหารความเสี่ยงในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวนสูง โดยเฉพาะในส่วนของการพัฒนาโครงการเพื่อขาย (Developer Segment) ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อสูง
การลงทุนในโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า (Rental Properties) ช่วยกระจายความเสี่ยงจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยธุรกิจให้เช่ามีลักษณะของการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ซึ่งมีความสม่ำเสมอและคาดการณ์ได้มากกว่ารายได้จากการขายโครงการ นอกจากนี้ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) ของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ มักจะมีความมั่นคงในระยะยาว และสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ตามภาวะตลาด
สำหรับ LH การมีพอร์ตโรงแรมที่แข็งแกร่งภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point ถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่า ซึ่งสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคง และยังมีศักยภาพในการเติบโตได้อีกมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การขยายสาขาไปยังทำเลที่มีศักยภาพ เช่น พัทยา และย่านเยาวราช (Chinatown) ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญของประเทศ
นอกจากนี้ การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่เฉลี่ย 2.82% และการมีแผนออกหุ้นกู้มูลค่า 15,000 ล้านบาทเพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนด สะท้อนถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน และพร้อมสำหรับการลงทุนในอนาคต
ความสำคัญของการปรับกลยุทธ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่ากลยุทธ์ของ LH ในปี 2569 นี้ เป็นตัวอย่างที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการรายอื่นๆ ในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน การเน้น “เพลย์เซฟ” ด้วยการลดการเปิดโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน สินค้าคงคลัง และการสร้างรายได้ประจำจากธุรกิจให้เช่าและโรงแรม ถือเป็นแนวทางที่ช่วยลดความเสี่ยง และสร้างความยั่งยืนให้กับธุรกิจในระยะยาว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ สิ่งสำคัญคือการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ทำความเข้าใจกับปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในแต่ละประเภทอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในคอนโดมิเนียมสำหรับปล่อยเช่าในทำเลที่มีศักยภาพ หรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
หากท่านเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ และเข้าใจถึงพลวัตของตลาดในปัจจุบัน ขอเชิญติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับท่านที่สุด เราพร้อมเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของท่านในทุกย่างก้าวบนเส้นทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและยั่งยืน
