อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: กลยุทธ์ประคองตัวท่ามกลางความไม่แน่นอน และการปรับทัพสู่ธุรกิจโรงแรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ บรรยากาศโดยรวมมีความท้าทายที่ซับซ้อนและยากต่อการคาดเดาเป็นพิเศษ ภายใต้แรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด กำลังซื้อของผู้บริโภคจึงถูกบีบรัดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นไปได้ยากยิ่ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” และการรุกสู่ธุรกิจโรงแรม
ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ได้ปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด โดยเน้นการดำเนินงานที่รอบคอบและบริหารความเสี่ยงอย่างรัดกุม แทนที่จะเร่งเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเหมือนเช่นเคยในปี 2568 ที่เปิดไปถึง 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8,960 ล้านบาท สำหรับปี 2569 นี้ LH เลือกที่จะเปิดตัวเพียง 2 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท โดยทั้งหมดเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ
การตัดสินใจนี้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบันที่ยังมีซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อ่อนแอและการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นจากสถาบันการเงิน
การบริหารต้นทุนและการลดภาระทางการเงิน
หัวใจสำคัญของกลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” ของ LH คือการมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการสภาพคล่อง (Cash Flow) ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ควบคู่ไปกับการลดระดับสินค้าคงค้างและภาระหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) เพื่อสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินให้พร้อมรับมือกับความไม่แน่นอนในระยะยาว
ภายใต้วิสัยทัศน์ของประธานกรรมการบริหาร นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ที่กล่าวว่า “ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องประคับประคองตัว” การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นการตอบสนองต่อสภาวะตลาดที่ชัดเจน ไม่ใช่แค่การลดต้นทุน แต่เป็นการวางแผนระยะยาวเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรในอนาคต
การลงทุนเชิงกลยุทธ์: ที่ดินและธุรกิจโรงแรม
นอกจากการบริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว LH ยังได้จัดสรรงบประมาณจำนวนมากถึง 4,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในอนาคต โดยแบ่งเป็น 2,000 ล้านบาท สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต และอีก 2,500 ล้านบาท สำหรับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะการขยายการลงทุนในธุรกิจโรงแรม
การลงทุนในโรงแรม Grande Centre Point ถือเป็นการปรับกลยุทธ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยมีโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ Grande Centre Point Voyage ที่เมืองพัทยา ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ ด้วยจำนวนห้องพัก 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ถือเป็นไฮไลท์สำคัญที่สร้างความแตกต่างและดึงดูดนักท่องเที่ยว
นอกจากนี้ ยังมีแผนจะพัฒนา Grande Centre Point Chinatown ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 การลงทุนในธุรกิจโรงแรมนี้ไม่เพียงแต่เป็นการกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพาตลาดที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่ยังเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่องในระยะยาว ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังยุคโควิด-19
เจาะลึกโครงการใหม่: บ้านเดี่ยวระดับบนและความน่าสนใจ
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 2 โครงการใหม่ในปี 2569 นี้ สะท้อนถึงการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวสุดหรูจำนวน 34 หลัง ในระดับราคา 60-100 ล้านบาท โครงการนี้ได้รับการออกแบบอย่างพิถีพิถัน โดยคำนึงถึงความสะดวกสบาย ความเป็นส่วนตัว และการใช้ชีวิตที่เหนือระดับ โลเคชั่นบนถนนราชพฤกษ์-พรานนก เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง ใกล้กับเส้นทางคมนาคมสายสำคัญ และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ถือเป็นการตอบสนองความต้องการของตลาด บ้านหรู กรุงเทพ และปริมณฑล
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: เป็นโครงการบ้านเดี่ยวอีกแห่งที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าครอบครัว บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ในระดับราคา 10-13 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลที่เดินทางสะดวก เชื่อมต่อกับถนนวงแหวนรอบนอก และย่านธุรกิจสำคัญ การออกแบบเน้นฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ชีวิตครอบครัวสมัยใหม่ ทำให้เป็นอีกหนึ่งโครงการที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหา บ้านเดี่ยว ทำเลดี ในโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
โครงการเหล่านี้จะช่วยเสริมทัพโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเดิมของ LH ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยปัจจุบัน LH มีโครงการที่อยู่อาศัยรวม 69 โครงการ มูลค่ากว่า 80,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ (63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท) ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมี 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมี 5 โครงการพร้อมโอน และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้กลางไตรมาส 4 ของปี 2569
ภาพรวมการเงิน: ความแข็งแกร่งที่พร้อมรับมือ
นอกจากกลยุทธ์การดำเนินงานที่รอบคอบแล้ว LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง สะท้อนให้เห็นจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
วิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ย 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการ ปัจจุบัน LH มีโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point 9 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 6 แห่ง) ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง (ขายเข้ากองทรัสต์ 2 แห่ง) และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้ว่ารายได้รวมทั้งปี 2568 คาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวและปัจจัยการขายทรัพย์สินเพื่อเช่าออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วเกินกว่าแผนที่วางไว้ ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ได้บางส่วน
คาดการณ์เป้าหมายปี 2569: รายได้และยอดโอน
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้า ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท โดยมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่คาดการณ์ไว้ที่ 9,900 ล้านบาท
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาส
การบริหารจัดการของ LH ในปี 2569 เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการปรับตัวในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน การเลือกที่จะ “เพลย์เซฟ” ในธุรกิจหลัก แต่ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนเชิงกลยุทธ์ เช่น การซื้อที่ดินเพื่ออนาคต และการขยายธุรกิจโรงแรม เป็นแนวทางที่ถูกต้องและมีวิสัยทัศน์
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจสภาวะตลาดและกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
บทวิเคราะห์นี้ชี้ให้เห็นว่า แม้ว่าตลาดโดยรวมจะเผชิญความท้าทาย แต่ยังมีโอกาสสำหรับผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างชาญฉลาด โดยเฉพาะในตลาด บ้านเดี่ยวระดับบน และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัว
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในฝัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะช่วยให้คุณสามารถก้าวข้ามความซับซ้อนของตลาด และค้นพบโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
