ประกาศ: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ “เซฟวิ่ง” สู่การเติบโตที่ยั่งยืนกับแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยในประเทศไทย แรงกดดันจากปัจจัยภายนอกรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงความผันผวน เศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญแรงเสียดทานจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และมาตรการที่เข้มงวดขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อ ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การคาดการณ์แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างยากลำบากและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนเช่นนี้ การดำเนินธุรกิจอย่างรอบคอบและมีกลยุทธ์ที่ปรับตัวได้ จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดสำหรับทุกภาคส่วน และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ก็ได้ประกาศปรับเปลี่ยนทิศทางในปี 2569 นี้ ด้วยการเน้นย้ำกลยุทธ์ “เซฟวิ่ง” หรือการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เพื่อประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
การปรับกลยุทธ์ “เซฟวิ่ง”: ลดความเสี่ยง เพิ่มความมั่นคง
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ได้ชี้แจงถึงแผนการดำเนินงานในปี 2569 ว่า บริษัทจะมุ่งเน้นการบริหารจัดการสภาพคล่อง (Cash Flow) และลดระดับหนี้สินต่อทุน (Debt-to-Equity Ratio) ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยการเปิดตัวโครงการใหม่จะมีจำนวนจำกัด เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดจะเป็นโครงการประเภทแนวราบ
การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นการสะท้อนถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงมีปริมาณซัพพลาย (Supply) อยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ส่งสัญญาณถึงภาวะกำลังซื้อที่อ่อนแอ การลดจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว จะช่วยลดภาระต้นทุนคงที่ และลดความเสี่ยงจากการลงทุนในโครงการที่อาจไม่ได้รับการตอบรับที่ดีนักในสภาวะตลาดปัจจุบัน
“ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ปีนี้ 2 โครงการ เป็นโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและเปิดใหม่ 1 โครงการ ถือว่าน้อยสุดในรอบหลาย ๆ ปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้และเอกชนที่ต้องแบกมากกว่า 10 ปี ก็เริ่มออกอาการเช่นกัน ตอกย้ำโดยหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่หายไป แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่กระทบโดยตรง แต่เป็นตัวแปรใหม่เพิ่ม ดูแล้วความไม่แน่นอนมีเยอะ” นายนพร กล่าว
สิ่งที่น่าสนใจคือ การที่ LH เลือกที่จะใช้กลยุทธ์ “เซฟวิ่ง” ไม่ใช่เพียงแค่การลดกิจกรรมการเปิดตัวโครงการใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการปรับพอร์ตการลงทุน โดยเพิ่มน้ำหนักไปที่ธุรกิจโรงแรมมากขึ้น ซึ่งถือเป็นการกระจายความเสี่ยง และแสวงหาแหล่งรายได้ใหม่ที่อาจมีความมั่นคงกว่าในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงเผชิญความไม่แน่นอน
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ทางเลือกที่น่าสนใจในยุคแห่งความผันผวน
นายนพร ได้เปรียบเทียบสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 กับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ว่ามีความซับซ้อนและท้าทายกว่าในหลายมิติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-ล่าง ที่ได้รับผลกระทบต่อเนื่องเป็นเวลานาน ทำให้กำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลง ขณะที่ในวิกฤตครั้งอดีต ผลกระทบส่วนใหญ่เกิดจากการชะงักงันของภาคธุรกิจ แต่ภาคการบริโภคยังคงมีความแข็งแรง หากมีการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็จะเห็นการฟื้นตัวได้ค่อนข้างเร็ว
ด้วยเหตุนี้ การลงทุนในธุรกิจโรงแรมจึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับ LH ด้วย 3 เหตุผลหลัก:
ศักยภาพการเติบโตระยะยาว: แม้ภาคการท่องเที่ยวจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ในช่วงที่ผ่านมา แต่แนวโน้มการฟื้นตัวระยะยาวของอุตสาหกรรมท่องเที่ยวไทยยังคงมีปัจจัยบวกที่สนับสนุน ทั้งจากฐานนักท่องเที่ยวที่มีศักยภาพในตลาดหลัก และการเติบโตของนักท่องเที่ยวจากตลาดใหม่ๆ
การสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ: ธุรกิจโรงแรมมีศักยภาพในการสร้างรายได้และกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ หากมีการบริหารจัดการที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสามารถรักษาอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) ในระดับที่น่าพอใจ
การกระจายความเสี่ยง: การลงทุนในธุรกิจโรงแรมช่วยกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว และยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินทรัพย์ในระยะยาว
รายละเอียดแผนการดำเนินงานปี 2569: เปิดตัวโครงการใหม่และลงทุนโรงแรม
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการของ LH ได้ลงรายละเอียดถึงแผนการดำเนินงานในปี 2569 โดยระบุว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 2 โครงการในกลุ่มตลาดระดับกลาง-บน ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวหรู มูลค่า 2,220 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 ยูนิต โดยมีราคาขายต่อยูนิตอยู่ที่ 60-100 ล้านบาท โครงการนี้มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยว มูลค่า 1,440 ล้านบาท บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายประมาณ 10-13 ล้านบาทต่อยูนิต คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2569
เมื่อรวมกับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยในส่วนของคอนโดมิเนียม มี 5 โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว และอีก 1 โครงการคือ โครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ปี 2569
สำหรับการลงทุนในธุรกิจโรงแรม LH ได้จัดสรรงบประมาณไว้ประมาณ 4,500 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (2,000 ล้านบาท) และลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (2,500 ล้านบาท) โดยการลงทุนในธุรกิจโรงแรมจะมุ่งเน้นไปที่การก่อสร้างโรงแรมในเครือ Grande Centre Point จำนวน 2 แห่ง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage: โรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยา มีขนาด 494 ห้อง พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม วางแผนเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569
Grande Centre Point Chinatown: โรงแรมแห่งนี้มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด ซึ่งจะช่วยบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยคาดว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt-to-Equity Ratio) จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ความท้าทายที่ต้องพิชิต
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 นายอาชวิณ ได้ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer) ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท พร้อมกับคาดการณ์รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Rental Income) ไว้ที่ 9,900 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของ LH ในการรักษาการเติบโตของรายได้ ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยง
ความแข็งแกร่งทางการเงิน: เสาหลักแห่งความเชื่อมั่น
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงินของ LH ได้เน้นย้ำถึงความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัท ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่มีประสิทธิภาพ และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า โดยในปีที่ผ่านมา บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการชำระคืนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียน
ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิ (Net Interest-Bearing Debt) อยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งเป็นระดับที่สามารถบริหารจัดการได้ภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการของ LH มีโครงการที่พัฒนาและบริหารงานอยู่รวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์, และ 2 แห่ง อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่ง ขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนและจากการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป แต่ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริและเร็วกว่าแผน ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง
เมื่อพิจารณาถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (เช่น นนทบุรี, สมุทรปราการ, ปทุมธานี) ซึ่งเป็นตลาดหลักของ LH ยังคงมีปัจจัยที่น่าจับตามอง แม้ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับกลาง-บน โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่มาพร้อมพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง ยังคงมีอยู่ เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้มักมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ อาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงขึ้น เนื่องจากมีโครงการจำนวนมากที่สร้างเสร็จและกำลังจะแล้วเสร็จ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อก ขณะที่กำลังซื้อของตลาดในระดับกลาง-ล่าง ยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนและปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่นๆ
การวิเคราะห์เชิงลึก: โอกาสและอุปสรรคในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน:
โอกาส:
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties): ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอ เช่น อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพ, คลังสินค้าที่ทันสมัย, หรืออพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในทำเลที่ดี ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพเติบโต: แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่บางทำเลที่ยังคงมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน หรือมีปัจจัยสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ ยังคงมีโอกาสที่ดี
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน/บ้านพักตากอากาศ: หากเศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัว นักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อสูง อาจกลับมาให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอีกครั้ง
อุปสรรค:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: เป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวม โดยเฉพาะในกลุ่มราคาปานกลางถึงล่าง
อัตราดอกเบี้ย: หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง จะส่งผลกระทบต่อภาระการผ่อนชำระของผู้ซื้อ และต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ
กฎระเบียบและการควบคุมสินเชื่อ: ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน อาจเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารต้นทุน: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์: ทำความเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
การสร้างพันธมิตร: การร่วมมือกับสถาบันการเงิน หรือพันธมิตรทางธุรกิจอื่นๆ อาจช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การให้ความสำคัญกับธุรกิจเช่า: การมีรายได้จากการให้เช่าที่สม่ำเสมอ จะช่วยสร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจ
บทสรุป: ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ปี 2569 เป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการปรับตัวด้วยกลยุทธ์ “เซฟวิ่ง” พร้อมกับการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในธุรกิจโรงแรม การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ การรักษาฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และการลงทุนในธุรกิจที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างสม่ำเสมอ คือกุญแจสำคัญที่จะพา LH ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การประเมินความเสี่ยง และการเลือกทำเล ตลอดจนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การมองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” หรือ “บ้านพักตากอากาศ” ในทำเลที่มีศักยภาพ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 รวมถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่าน.
