การปรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: สู่ยุคใหม่แห่งการบริหารความเสี่ยงและการลงทุนที่ยั่งยืน
ในโลกธุรกิจที่หมุนไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างไม่หยุดยั้ง ถือเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโต ผมในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ได้เห็นวงจรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน และบทเรียนที่สำคัญที่สุดคือ การเตรียมพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอน คือ กุญแจสู่ความสำเร็จที่แท้จริง
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายที่ไม่ควรมองข้าม
ปี 2569 ได้นำพาความท้าทายมาสู่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ปัจจัยลบที่รุมเร้ามาจากหลายทิศทาง ทั้งเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวนจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และปัญหาเงินเฟ้อต่อเนื่อง รวมถึงเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และนโยบายการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคโดยรวมอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด
ในสภาวะเช่นนี้ การคาดการณ์การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแม่นยำกลายเป็นเรื่องที่ทำได้ยากยิ่งขึ้น เราไม่สามารถมองเห็นปัจจัยบวกที่จะเข้ามาสนับสนุนการเติบโตได้อย่างชัดเจน ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์จากการขยายตัวอย่างรวดเร็ว มาเป็นการบริหารจัดการเพื่อประคองตัว ลดระดับสินค้าคงค้าง และบริหารจัดการโครงสร้างหนี้สินให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
Land and Houses: กลยุทธ์ “เพลย์เซฟ” กับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เน้นความรอบคอบ
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ประกาศแผนการดำเนินงานสำหรับปี 2569 ที่สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบันเป็นอย่างดี โดยนายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร ได้กล่าวถึงการปรับกลยุทธ์ที่เน้นการ “เพลย์เซฟ” หรือการดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวังเป็นพิเศษ
แทนที่จะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากเหมือนในอดีต LH จะเน้นการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เลื่อนมาจากแผนเดิม การตัดสินใจนี้มีเหตุผลรองรับที่ชัดเจน นั่นคือ การชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เนื่องจากตลาดในปัจจุบันยังมีปริมาณซัพพลายที่ค่อนข้างสูง และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ปีนี้ 2 โครงการ เป็นโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและเปิดใหม่ 1 โครงการ ถือว่าน้อยสุดในรอบหลาย ๆ ปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้และเอกชนที่ต้องแบกมากกว่า 10 ปี ก็เริ่มออกอาการเช่นกัน ตอกย้ำโดยหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่หายไป แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่กระทบโดยตรง แต่เป็นตัวแปรใหม่เพิ่ม ดูแล้วความไม่แน่นอนมีเยอะ” นายนพร กล่าว
การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และการรักษาความสามารถในการแข่งขัน กลายเป็นหัวใจสำคัญ โดย LH เล็งเห็นว่า การเร่งเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง อาจไม่เป็นผลดีต่อภาพรวมของบริษัทและอุตสาหกรรม
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ทางเลือกใหม่เพื่อการกระจายความเสี่ยงและการสร้างรายได้ที่มั่นคง
ท่ามกลางความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย LH ได้ตัดสินใจปรับกลยุทธ์ด้วยการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจในการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่ที่มั่นคง
นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้เปิดเผยถึงแผนการดำเนินงานที่น่าจับตา โดย LH เตรียมงบประมาณลงทุนรวมประมาณ 4,500 ล้านบาท ซึ่งจะแบ่งเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 2,000 ล้านบาท และอีก 2,500 ล้านบาท จะถูกนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในธุรกิจโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point
โครงการโรงแรมที่กำลังจะเปิดดำเนินการ ได้แก่ Grande Centre Point Voyage ที่เมืองพัทยา ซึ่งมีกำหนดเปิดตัวในเดือนตุลาคมนี้ โรงแรมแห่งนี้จะเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของ LH ในพัทยา มาพร้อมห้องพักกว่า 494 ห้อง และจุดเด่นที่สำคัญคือสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งถือเป็นสวนน้ำที่ใหญ่ที่สุดในเครือโรงแรม Grande Centre Point สะท้อนให้เห็นถึงความตั้งใจในการสร้างประสบการณ์ที่น่าประทับใจและดึงดูดนักท่องเที่ยว
นอกจากนี้ ยังมีแผนการพัฒนา Grande Centre Point Chinatown ซึ่งคาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการในปี 2571 การลงทุนในธุรกิจโรงแรมแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของ LH ในการสร้างพอร์ตธุรกิจที่หลากหลายและสามารถสร้างรายได้จากหลายช่องทาง ซึ่งจะช่วยลดการพึ่งพาตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว
โครงการที่อยู่อาศัยใหม่: คุณภาพและความคุ้มค่าในระดับกลาง-บน
แม้จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ LH ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง โดยในปี 2569 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง โดยมีราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาทต่อหลัง มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท และมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต ราคาขายอยู่ในช่วง 10-13 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,440 ล้านบาท และมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี
เมื่อรวมกับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ LH จะมีโครงการที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ (63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท) และมีโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยา ซึ่งคาดว่าจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงกลางไตรมาส 4 ของปี
เป้าหมายทางการเงินปี 2569: ความท้าทายสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
สำหรับเป้าหมายทางการเงินในปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ 17,000 ล้านบาท พร้อมคาดการณ์รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าไว้ที่ 9,900 ล้านบาท
เพื่อให้สอดคล้องกับแผนการลงทุน LH ยังเตรียมแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และเพื่อรองรับการดำเนินงานและการลงทุนใหม่ๆ
สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานสู่ความเชื่อมั่น
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยม และจากมูลค่าของสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่น่าสนใจเพียง 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการ: การเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบัน LH มีโครงการที่พัฒนาและอยู่ภายใต้การบริหารในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าและบริการรวม 17 แห่ง ประกอบด้วย:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่ง เปิดดำเนินการแล้ว และ 2 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
แม้ในปีที่ผ่านมา คาดการณ์ว่ารายได้โดยรวมของกลุ่มธุรกิจนี้จะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์ท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน และการขายสินทรัพย์บางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วกว่าแผน ก็สามารถช่วยชดเชยรายได้ในส่วนนี้ได้บางส่วน
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: มองไปข้างหน้าด้วยความหวังและการเตรียมพร้อม
จากข้อมูลและแผนการดำเนินงานของ LH สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ที่ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็ยังมีโอกาสสำหรับการปรับตัวและการเติบโต
ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในยุคนี้ ไม่ใช่ผู้ที่สามารถสร้างยอดขายได้สูงสุดเพียงอย่างเดียว แต่คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคง
สำหรับผู้บริโภค การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของตนเอง และความสามารถในการกู้ยืม การศึกษาข้อมูลโครงการและทำเลอย่างละเอียด รวมถึงการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนมีความถูกต้องและปลอดภัยมากยิ่งขึ้น
ก้าวต่อไปในโลกอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวคือการอยู่รอด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่เน้นความยั่งยืน การบริหารความเสี่ยง และการลงทุนที่ชาญฉลาด กลยุทธ์ที่เน้นการ “เพลย์เซฟ” ควบคู่ไปกับการกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และอนาคต การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและมองเห็นโอกาสท่ามกลางความท้าทายได้เสมอ
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความมั่นคงทางการเงินและการลงทุนที่ชาญฉลาด ในสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและปรับกลยุทธ์ให้เหมาะกับเป้าหมายของคุณ
