ปี 2569: กลยุทธ์ “ตั้งรับ” ของ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมมองเห็นการเปลี่ยนแปลงและปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2569 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับสภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากปัจจัยรุมเร้าทั้งภายในและภายนอกประเทศ สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน ประกอบกั
บเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ล้วนเป็นแรงกดดันที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
จากสถานการณ์เหล่านี้ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด โดยหันมาใช้แนวทางการ “ตั้งรับ” หรือ “เพลย์เซฟ” มากขึ้น เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตอย่างมั่นคงท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
การประคองตัว: ลดสินค้าคงเหลือและระดับหนี้สิน
ประธานกรรมการบริหารของ LH, คุณนพร สุนทรจิตต์เจริญ ได้กล่าวอย่างชัดเจนว่า ปี 2569 เป็นอีกปีที่ต้องเน้นการประคองตัว บริหารจัดการกระแสเงินสด (cash flow) และรักษาความสามารถในการแข่งขัน การเปิดโครงการใหม่จำนวนมากอาจไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมตลาดในขณะนี้ ดังนั้น LH จึงมุ่งเน้นไปที่การลดระดับสินค้าคงเหลือ (inventory) และรักษาระดับหนี้สินต่อทุน (debt-to-equity ratio) ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
การชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ เป็นหนึ่งในผลลัพธ์ที่เห็นได้ชัดเจนของกลยุทธ์นี้ เนื่องจากตลาดในกลุ่มนี้ยังมีซัพพลาย (supply) อยู่ค่อนข้างมาก ประกอบกับการที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา ยิ่งเป็นสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อในตลาดนี้ยังไม่แข็งแกร่งพอ
การรุกคืบ: เปิด 2 โครงการแนวราบ มูลค่า 3.6 พันล้านบาท
แม้จะเน้นการประคองตัว แต่ LH ก็ยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดบางส่วน ในปี 2569 นี้ LH ได้ประกาศเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือว่าน้อยที่สุดในรอบหลายปี โครงการทั้งหมดเป็นโครงการแนวราบ (horizontal development) ได้แก่
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ราคาขายอยู่ในช่วง 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 2,220 ล้านบาท โดยมีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปี
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน ราคาขายอยู่ในช่วง 10-13 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี
การเลือกเปิดโครงการแนวราบในระดับราคาที่แตกต่างกัน สะท้อนให้เห็นถึงการพยายามตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับบน ซึ่งยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง และกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน ที่มีแนวโน้มจะมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตแบบครอบครัว
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: ก้าวสำคัญสู่ความยั่งยืน
นอกจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว LH ยังได้ปรับกลยุทธ์โดยการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (rental properties) และโรงแรม เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์หลักในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและกระจายความเสี่ยง
คุณอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้เปิดเผยถึงแผนการลงทุนด้านนี้ โดยเตรียมงบประมาณ 2,500 ล้านบาท เพื่อลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ “Grande Centre Point” ที่กำลังก่อสร้างอยู่ 2 แห่ง ได้แก่:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ ถือเป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ในพัทยาของเครือ Grande Centre Point พร้อมด้วยสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นจุดเด่นสำคัญที่จะดึงดูดนักท่องเที่ยว
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวของบริษัทในการขยายธุรกิจโรงแรมในทำเลที่มีศักยภาพ
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมและการให้เช่า ถือเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีความผันผวนสูง เนื่องจากธุรกิจโรงแรมและการให้เช่า สามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอและคาดการณ์ได้มากกว่า ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการบริหารจัดการธุรกิจท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
แผนการเงินปี 2569: เป้าหมายที่ท้าทายแต่เป็นไปได้
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ (transfer value) ไว้ที่ 17,000 ล้านบาท ขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าคาดว่าจะอยู่ที่ 9,900 ล้านบาท
เพื่อให้บรรลุเป้าหมายทางการเงินเหล่านี้ LH ได้เตรียมงบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 2,000 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนการออกหุ้นกู้ (debenture issuance) มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และเพื่อเสริมสภาพคล่องในการดำเนินงาน คาดการณ์ว่า ณ สิ้นปี 2569 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (net debt-to-equity ratio) จะลดลงเหลือประมาณ 1 เท่า ซึ่งเป็นระดับที่แข็งแกร่งและน่าเชื่อถือ
ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: รากฐานสำคัญแห่งความเชื่อมั่น
ความแข็งแกร่งของฐานะทางการเงินเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้ LH สามารถรับมือกับความท้าทายต่างๆ ได้ คุณวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ได้เน้นย้ำถึงการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมของบริษัท และสินทรัพย์ลงทุนที่มีอยู่
ในปีที่ผ่านมา LH ได้ออกหุ้นกู้รวมมูลค่า 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ในอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยที่น่าพอใจเพียง 2.16% ต่อปี เพื่อใช้ในการชำระคืนหุ้นกู้เดิมและเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน ณ สิ้นปี 2568 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยที่ 2.82% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ
ปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและบริการของ LH ประกอบด้วยโครงการที่บริหารจัดการอยู่ 17 แห่ง ซึ่งรวมถึงโรงแรม Grande Centre Point ที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง, ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง, รวมถึงอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง
แม้ว่าในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของบริษัทคาดว่าจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องมาจากปัจจัยลบต่อภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะการลดลงของนักท่องเที่ยวชาวจีน รวมถึงการขายสินทรัพย์ให้เช่าบางส่วนออกไป แต่การเปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่งที่ลุมพินีและราชดำริได้เร็วกว่าแผน ก็มีส่วนช่วยชดเชยรายได้ที่หายไปได้ในระดับหนึ่ง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคทัย
การวิเคราะห์สถานการณ์ อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 ชี้ให้เห็นว่าตลาดมีความซับซ้อนมากกว่าวิกฤตที่เคยเกิดขึ้นในอดีต เช่น วิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 เนื่องจากปัจจุบัน กลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบอย่างหนัก และกำลังซื้อโดยรวมอ่อนแอลง แม้ในขณะนั้น ปัญหาจะกระทบเฉพาะภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแรงกว่า
อย่างไรก็ตาม ความหวังยังคงมีอยู่ คุณนพรได้แสดงความคาดหวังว่า หลังการเลือกตั้งและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ สถานการณ์ต่างๆ อาจมีทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค
การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์: คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ผมขอแนะนำให้พิจารณาอย่างรอบคอบ โดยเน้นกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาด
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย: หากท่านมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชัดเจน นี่อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีในการเข้าซื้อ โดยเฉพาะโครงการที่มีคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว เนื่องจากผู้พัฒนาหลายรายอาจมีข้อเสนอพิเศษเพื่อกระตุ้นยอดขาย
สำหรับนักลงทุน: ควรพิจารณาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีกระแสรายได้สม่ำเสมอ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า หรือธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว ซึ่งอาจได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวในอนาคต
การศึกษาข้อมูลและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ ราคาอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มตลาดในแต่ละพื้นที่ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน
แม้ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ด้วยกลยุทธ์ที่เหมาะสม การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาด “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ได้แสดงให้เห็นถึงความพร้อมที่จะก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และยังคงเป็นบริษัทที่น่าจับตามองในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการในยุคปัจจุบัน อย่าพลาดที่จะสำรวจทางเลือกและโอกาสที่มีอยู่ ท่านสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่านได้แล้ววันนี้
