อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์ประคองตัว ท่ามกลางแรงกดดันรอบด้าน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงบูมที่สร้างปรากฏการณ์ และช่วงชะลอตัวที่ท้าทายผู้ประกอบการ แต่สำหรับปี 2569 นี้ ดูจะเป็นปีที่ต้องการความรอบคอบและกลยุทธ์ที่รัดกุมเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้านจากทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ
เศรษฐกิจโลกผันผวน ปัจจัยภายในรุมเร้า: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่แน่นอน
เมื่อมองภาพใหญ่ เศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนจากปัญหาระหว่างประเทศ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในหลายประเทศ ขณะเดียวกัน เศรษฐกิจไทยเองก็ไม่ได้อยู่ในสภาวะที่สดใสนัก เราเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ยังไม่แข็งแกร่งนัก ประกอบกับภาระหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง การเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะ “เพลย์เซฟ” และไม่กล้าคาดการณ์ถึงช่วงเวลาการฟื้นตัวที่ชัดเจนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผมสังเกตเห็นว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ “รีเจ็กต์เรต” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัด มีแนวโน้มสูงขึ้นในทุกระดับราคา สะท้อนถึงความเปราะบางของกำลังซื้อที่แท้จริง การเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา แม้จะได้รับการตอบรับในระดับหนึ่ง แต่ก็ยังคงมีสต็อกที่อยู่อาศัยจำนวนไม่น้อยที่รอการระบาย ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการสินค้าคงคลังและสภาพคล่องอย่างรอบคอบ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: กลยุทธ์ประคองตัวและการปรับทัพครั้งใหญ่
ภายใต้บริบทดังกล่าว บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ได้ประกาศแผนการดำเนินงานปี 2569 ที่สะท้อนถึงความรอบคอบในการบริหารจัดการ โดยเน้นกลยุทธ์ “ประคองตัว” เป็นหลัก
การเปิดโครงการใหม่ที่เน้นความระมัดระวัง: ในปีนี้ LH จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,660 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเปิดตัวที่น้อยที่สุดในรอบหลายปี โครงการที่เปิดใหม่จะเป็นแนวราบทั้งหมด ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน “นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก” ราคา 60-100 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวระดับกลาง “ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน” ราคา 10-13 ล้านบาท การตัดสินใจชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ สะท้อนให้เห็นถึงการประเมินสถานการณ์ตลาดที่มีซัพพลายสูงอยู่แล้ว และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น
การบริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่อง: LH ตั้งงบประมาณ 4,500 ล้านบาทสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (2,000 ล้านบาท) และลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (2,500 ล้านบาท) การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) และการรักษาสภาพคล่องทางการเงินจึงเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจปีนี้
การลงทุนในธุรกิจโรงแรม: diversifying ธุรกิจเพื่อกระจายความเสี่ยง: สิ่งที่น่าสนใจอย่างยิ่งคือ การที่ LH หันมาเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมมากขึ้น โดยเตรียมงบลงทุน 2,500 ล้านบาท เพื่อลงทุนในโรงแรมภายใต้แบรนด์ Grande Centre Point ที่กำลังก่อสร้าง 2 แห่ง ได้แก่ Grande Centre Point Voyage ที่พัทยา ซึ่งจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคมนี้ พร้อมสวนน้ำขนาดใหญ่ที่สุดในเครือ และ Grande Centre Point Chinatown ที่มีแผนเปิดในปี 2571 นี่คือการปรับกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด เพื่อกระจายรายได้และลดการพึ่งพิงตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ เพียงอย่างเดียว
มองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่แตกต่างจากวิกฤตครั้งก่อน
ผู้บริหารของ LH ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีนี้มีความท้าทายมากกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 เนื่องจากครั้งนั้น ผลกระทบหลักอยู่ที่ภาคธุรกิจ แต่ผู้บริโภคยังมีความแข็งแกร่งและเมื่อมีการกระตุ้นเศรษฐกิจก็ตอบสนองได้ดี แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง ทำให้กำลังซื้ออ่อนแอลง การแก้ปัญหาจึงต้องการมาตรการที่ครอบคลุมและตรงจุด
ภาพรวมพอร์ตโฟลิโอของ LH ในปี 2569
เมื่อรวมโครงการที่ดำเนินการอยู่ จะมีทั้งหมด 69 โครงการ มูลค่ากว่า 80,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดย LH มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอน 5 โครงการ และอีก 1 โครงการ คือ “วันเวลา ณ เจ้าพระยา” คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกลางไตรมาส 4 ปี 2569
ฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง: ปัจจัยสำคัญในยามผันผวน
สิ่งที่ทำให้ LH สามารถยืนหยัดและปรับกลยุทธ์ได้ คือ ฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ซึ่งมาจากการบริหารจัดการสภาพคล่องที่ดี และการมีสินทรัพย์ลงทุนที่หลากหลาย ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้ออกหุ้นกู้มูลค่ารวม 13,200 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ทำให้ ณ สิ้นปี 2568 มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) อยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยที่ 2.82% ซึ่งถือเป็นระดับที่บริหารจัดการได้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการ: เสาหลักที่เติบโต
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและบริการของ LH มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีโครงการภายใต้การบริหาร 17 แห่ง ประกอบด้วยโรงแรม Grande Centre Point 9 แห่ง ศูนย์การค้า Terminal 21 จำนวน 3 แห่ง และอพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกาอีก 3 แห่ง แม้ในปีที่ผ่านมา รายได้จากการท่องเที่ยวจะลดลง ส่งผลกระทบต่อรายได้รวมประมาณ 12% แต่การเปิดโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ได้ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน
เป้าหมายปี 2569: ความท้าทายที่ต้องบริหารจัดการ
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายยอดขายไว้ที่ 15,000 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 17,000 ล้านบาท พร้อมคาดการณ์รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่ 9,900 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการบริหารจัดการธุรกิจภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า: กลยุทธ์ระยะยาว
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า เป็นกลยุทธ์ระยะยาวที่ LH ให้ความสำคัญ โดยการลงทุน 2,500 ล้านบาทในปีนี้ จะเน้นไปที่การพัฒนาและขยายเครือข่ายโรงแรม ซึ่งไม่เพียงแต่จะสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่สม่ำเสมอ แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับแบรนด์และฐานลูกค้าในระยะยาวอีกด้วย การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในพัทยา และ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ ผ่านแบรนด์โรงแรมชั้นนำ แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลของผู้บริหาร
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ต้องประคองตัว แต่ในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และมีทำเลที่ตั้งที่ดี การลงทุนใน คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า หรือ บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อ
ผู้ที่กำลังมองหา บ้านมือสอง หรือ คอนโดมือสอง ก็อาจพบโอกาสในช่วงเวลานี้เช่นกัน หากมีการบริหารจัดการที่ดี ผู้ประกอบการสามารถนำเสนอโครงการที่น่าสนใจในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น การปรับกลยุทธ์เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าใหม่ๆ หรือการใช้เทคโนโลยีในการนำเสนอขาย ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนตลาด
ก้าวต่อไป: การปรับตัวสู่ยุคใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่านี่คือช่วงเวลาสำคัญที่ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้ความคิดสร้างสรรค์ กล้าที่จะปรับตัว และมองหาโอกาสใหม่ๆ ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ การลงทุนในเทคโนโลยี การสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าให้กับลูกค้า และการให้ความสำคัญกับความยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนต่อไป
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ ช่วงเวลานี้อาจเป็นโอกาสที่ดีในการศึกษาข้อมูลและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อหาข้อเสนอที่ดีที่สุดที่เหมาะกับความต้องการและงบประมาณของคุณ อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความมั่นคงทางการเงินผ่านการลงทุนที่ชาญฉลาดใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีศักยภาพ.
