อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: กลยุทธ์แห่งความรอบคอบและความยืดหยุ่น ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจ
ปี 2569 ได้เริ่มต้นขึ้นพร้อมกับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและคาดเดาได้ยาก ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ ผมเห็นการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ครั้งสำคัญของผู้เล่นหลักในตลาด หนึ่งในนั้นคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งได้ประกาศแผนการดำเนินงานที่เน้นความมั่นคงและบริหารความเสี่ยงเป็นสำคัญ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีมูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท โดยมุ่งเน้นไปที่ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และการชะลอแผนการพัฒนาคอนโดมิเนียม สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดปัจจุบันเป็นอย่างดี
วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหารของ LH ได้ฉายภาพแนวโน้มที่น่าสนใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากหลายทิศทาง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเอง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ด้วยปัจจัยเหล่านี้ ทำให้การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง
“ปี 2569 ยังคงเป็นอีกปีที่ต้องประคับประคองตัว” คือคำกล่าวที่สะท้อนแก่นแท้ของกลยุทธ์ LH ในปีนี้ พวกเขาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการสินค้าคงค้าง (inventory) และการลดระดับหนี้สินต่อทุน (debt-to-equity ratio) การเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,660 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดเป็นโครงการแนวราบ ถือเป็นการตัดสินใจที่สอดคล้องกับสภาวะตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ที่มีอยู่ค่อนข้างมาก ประกอบกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ที่สูงขึ้นถึง 30% ในทุกระดับราคา
“ปี 2568 เราเปิด 3 โครงการ มูลค่า 8,960 ล้านบาท ปีนี้ 2 โครงการ เป็นโครงการเดิมที่เลื่อนมาจากปีก่อนและเปิดใหม่ 1 โครงการ ถือว่าน้อยสุดในรอบหลาย ๆ ปี ด้วยสภาพโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เป็นแบบนี้และเอกชนที่ต้องแบกมากกว่า 10 ปี ก็เริ่มออกอาการเช่นกัน ตอกย้ำโดยหนี้ครัวเรือนและการบริโภคที่หายไป แม้ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์จะไม่กระทบโดยตรง แต่เป็นตัวแปรใหม่เพิ่ม ดูแล้วความไม่แน่นอนมีเยอะ” นายนพร กล่าวเน้นย้ำถึงความซับซ้อนของปัจจัยที่ต้องพิจารณา
การปรับกลยุทธ์สู่ธุรกิจโรงแรมและความยั่งยืน
ท่ามกลางความท้าทายในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย LH ได้ปรับกลยุทธ์โดยการเพิ่มการลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว นายอาชวิณ อัศวโภคิน กรรมการผู้จัดการสายปฏิบัติการ ได้เปิดเผยแผนการดำเนินงานปี 2569 ที่น่าสนใจ
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ เทียบกับวิกฤตที่ผ่านมา ถือว่ามีความยากกว่า ไม่ว่าวิกฤตต้มยำกุ้งเมื่อปี 2540 เพราะรอบนี้กลุ่มระดับกลาง-ล่างซึมมาตลอด และกำลังซื้ออ่อนแอ แต่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งกระทบเฉพาะธุรกิจ ผู้บริโภคยังมีความแข็งแรง เมื่อมีการใส่เงินกระตุ้นก็ช่วยได้ หวังว่าหลังเลือกตั้งและมีรัฐบาลใหม่สถานการณ์ต่าง ๆ จะดีขึ้น” เป็นมุมมองที่สะท้อนถึงความแตกต่างของวิกฤตการณ์ในแต่ละยุคสมัย
สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2569 LH เตรียมเปิดตัวโครงการระดับกลาง-บน 2 โครงการ ได้แก่:
นันทวัน เพรสทีจ ราชพฤกษ์-พรานนก: โครงการบ้านเดี่ยวหรู ตั้งอยู่บนพื้นที่ 33.2 ไร่ จำนวน 34 หลัง ราคาขายตั้งแต่ 60-100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,220 ล้านบาท มีกำหนดเปิดตัวในไตรมาส 1 ของปี
ชัยพฤกษ์ 3 รามอินทรา-วงแหวน: โครงการบ้านเดี่ยวที่เจาะกลุ่มตลาดระดับกลาง ราคา 10-13 ล้านบาท ตั้งอยู่บนพื้นที่ 30.9 ไร่ จำนวน 124 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,440 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวในไตรมาส 4
เมื่อรวมกับโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งหมด LH จะมีโครงการรวม 69 โครงการ มูลค่าประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ (63 โครงการ มูลค่า 69,000 ล้านบาท) ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมจะมี 6 โครงการ มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท โดยมี 5 โครงการพร้อมโอน และโครงการวันเวลา ณ เจ้าพระยา คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงปลายไตรมาส 4
การลงทุนในโรงแรมและการบริหารการเงิน
การลงทุนในธุรกิจโรงแรมเป็นอีกหนึ่งเสาหลักสำคัญของ LH ในปี 2569 โดยบริษัทได้จัดสรรงบประมาณกว่า 4,500 ล้านบาท สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยแบ่งเป็น:
การซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: 2,000 ล้านบาท
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า (Rental Yield Properties): 2,500 ล้านบาท
การลงทุนในส่วนนี้จะมุ่งเน้นไปที่โรงแรมในเครือ Grande Centre Point ซึ่งกำลังมีการก่อสร้าง 2 แห่ง คือ:
Grande Centre Point Voyage (พัทยา): คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนตุลาคม 2569 เป็นโรงแรมแห่งที่ 3 ของ LH ในพัทยา พร้อมห้องพัก 494 ห้อง และสวนน้ำขนาดใหญ่กว่า 20,000 ตร.ม. ซึ่งเป็นจุดเด่นที่ใหญ่ที่สุดในเครือ
Grande Centre Point Chinatown: มีแผนเปิดให้บริการในปี 2571
นอกจากนี้ LH ยังมีแผนการออกหุ้นกู้มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาท เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนด และคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสุทธิ (Net Debt to Equity Ratio) ณ สิ้นปี 2569 จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 1 เท่า ซึ่งแสดงถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง
เป้าหมายทางการเงินที่ท้าทาย
สำหรับปี 2569 LH ตั้งเป้าหมายทางการเงินไว้ดังนี้:
ยอดขาย: 15,000 ล้านบาท
ยอดโอนกรรมสิทธิ์: 17,000 ล้านบาท
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า: 9,900 ล้านบาท
ความแข็งแกร่งทางการเงินและธุรกิจให้เช่า
นายวิทย์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการสายสนับสนุนและผู้บริหารสูงสุดทางด้านการเงิน ยืนยันว่า LH ยังคงมีฐานะทางการเงินที่มั่นคงจากการบริหารสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมและสินทรัพย์ลงทุนที่มีมูลค่า ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้รวม 13,200 ล้านบาท อายุ 2-3 ปี ด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 2.16% ต่อปี เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
ณ สิ้นปี 2568 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิอยู่ที่ 64,000 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ประมาณ 1.20 เท่า และต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 2.82%
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าและบริการของ LH ปัจจุบันประกอบด้วยโครงการที่บริหารจัดการอยู่ 17 แห่ง แบ่งเป็น:
โรงแรม Grande Centre Point: 9 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว, 6 แห่งขายเข้ากองทรัสต์, และ 2 แห่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ศูนย์การค้า Terminal 21: 3 แห่ง, 2 แห่งขายเข้ากองทรัสต์
อพาร์ตเมนต์และโรงแรมในสหรัฐอเมริกา: 3 แห่ง
“ในปีที่ผ่านมา คาดว่ารายได้ทั้งปีจะลดลงประมาณ 12% จากปีก่อน เนื่องจากสถานการณ์ต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนและจากการที่บริษัทได้ขายทรัพย์สินให้เช่าทำให้รายได้จากตึกเหล่านั้นหายไป แต่ได้เปิดดำเนินการโรงแรมใหม่ 2 แห่ง ที่ลุมพินีและราชดำริและเร็วกว่าแผน ช่วยชดเชยรายได้ได้บางส่วน” นายวิทย์ กล่าว
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
แม้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 จะยังคงมีความไม่แน่นอนสูง แต่กลยุทธ์ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เน้นความรอบคอบ การบริหารความเสี่ยง และการกระจายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรม แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในสภาวะตลาดและความพร้อมในการปรับตัว การมุ่งเน้นไปที่ บ้านหรู และ บ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน สะท้อนถึงการจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การพิจารณาแนวโน้มของตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และการศึกษาเทรนด์การลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษา เพื่อช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของท่านได้อย่างแน่นอน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการวางแผนในวันนี้
