ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต สวนกระแสกำลังซื้อซบ
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน “ศุภาลัย” บริษัทชั้นนำของไทย ไม่ได้เลือกที่จะถอย แต่กลับประกาศเดินหน้าเต็มสูบ สวนกระแสการชะลอตัวของกำลังซื้อ ด้วยการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลศักยภาพ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ได้อย่างตรงจุด
บทสรุปสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: รุ่งอรุณหลังพายุ
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในรอบสองทศวรรษของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย” คือคำกล่าวที่สะท้อนความรู้สึกของ “คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อย่างตรงไปตรงมา แต่สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่าคือ การมองการณ์ไกลว่า “ปี 2569 จะเป็นปีที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน” คำกล่าวนี้ไม่ได้มาจากความหวังลมๆ แล้งๆ แต่มาจากวิสัยทัศน์อันเฉียบคมและประสบการณ์ที่สั่งสมมานานในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์
คุณไตรเตชะยอมรับว่า แม้จะเป็นปีที่หนักหนาสาหัส ศุภาลัยยังคงเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ และที่สำคัญคือ การเรียนรู้จากความสำเร็จและบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่นๆ เพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว การรักษาสภาพคล่องทางการเงินให้แข็งแกร่ง ไม่เพียงแต่ช่วยให้บริษัทผ่านพ้นช่วงเวลาวิกฤตมาได้ แต่ยังเปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่น่าสนใจในราคาที่เหมาะสม โดยปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างทันท่วงที
“การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคง คือหัวใจสำคัญที่ตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะดียิ่งขึ้นไปอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “ทุกอย่างเริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การรักษาความคล่องตัวทางการเงิน การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลงไป ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตาม สมัยก่อนลูกค้าอาจต้องการแบบหนึ่ง แต่ปัจจุบันความต้องการของพวกเขาได้เปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเราเข้าใจสิ่งที่ลูกค้าต้องการ เราจะสามารถตอบสนองได้ตรงจุด ทั้งในเรื่องราคา ผลิตภัณฑ์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ หากทำได้ทั้งหมด ก็จะนำมาซึ่งความสำเร็จ”
เจาะลึกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ศุภาลัยมั่นใจ ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่า ตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม จะไม่ซบเซาเหมือนปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากปัจจัยบวกต่างๆ ที่เข้ามาสนับสนุน “หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะเติบโตได้ดีกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน”
เหตุผลสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยวางแผนเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียมแนวสูง มากขึ้นในปีนี้ มาจากมาตรการภาครัฐที่ผ่อนปรน เช่น การปรับลดมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้ไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อ แต่ยังกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยตั้งเป้าหมายราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคส่วนใหญ่
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าเปิดตัวโครงการ คอนโดใหม่ ให้มากกว่าปี 2568 โดยในปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าสะสมของคอนโดมิเนียมในพอร์ตของบริษัทอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายทะลุ 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: ก้าวแรกสู่ปีแห่งการบุก
ประเดิมศักราชใหม่ด้วยโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า แห่งแรกของปีนี้ จากศุภาลัย โครงการตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ เพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นเป็นโครงการที่อยู่อาศัยติดสถานีรถไฟฟ้าแนวสูงแห่งแรกๆ และมีความสูงโดดเด่นในย่านนี้ นับจากย่านสามย่าน ซึ่งเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านความสูง
รายละเอียดของโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตที่พักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิดที่ออกแบบอย่างเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งอันเป็นต่อและราคาที่น่าดึงดูด โครงการนี้ได้รับการพัฒนาเพื่อตอบสนอง 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก คือ:
วัยทำงาน: ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย
Young Family: ครอบครัวรุ่นใหม่ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว
นักลงทุน: ท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าราว 5-7% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการลงทุนในระยะยาว
“เรามีโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะเล่าถึงข้อมูลเชิงลึก “จากการสำรวจของเรา พบว่ากว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และที่สำคัญ พฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวของผู้อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
จากข้อมูลดังกล่าว ทำให้ศุภาลัยตัดสินใจมองหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า MRT อย่างต่อเนื่อง และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดประเภท 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอนในโครงการ โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ สาเหตุที่เพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่ขึ้น เนื่องจากซัพพลาย คอนโด 2 ห้องนอน ในตลาดถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว ดังจะเห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนได้ sold out ไปเรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่จำกัด
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และห้องแบบ 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะอธิบาย “ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้ไม่ผ่าน” ปัญหาใหญ่ที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะเริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยท้าทายสำคัญของตลาด ปัญหานี้เกิดจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ เช่น มีภาระหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่าประสบปัญหาในการขอสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข คาดว่าจะมีปริมาณผู้ที่ขอสินเชื่อไม่ผ่านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะกล่าว “ส่วนโครงการแนวราบนั้น เราไม่ได้ปฏิเสธว่าเราไม่ได้ให้ความสำคัญ แต่ต้องอธิบายให้ชัดเจนว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินมากกว่า เพราะอาจต้องผ่อนรถยนต์ด้วย ประกอบกับมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน ใช้รายได้หลายคนมารวมกัน โอกาสในการขอสินเชื่อจึงสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่มีสมาชิกในครอบครัวเพียง 1-2 คน ทำให้ยอดรายได้ต่อคนน้อยกว่า”
คุณไตรเตชะได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ลูกค้าของศุภาลัยที่ขอสินเชื่อโครงการแนวราบไม่ผ่านอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียม มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าโครงการแนวราบอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งขับเคลื่อนคมนาคมและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลชุดใหม่ โดยเฉพาะใน 2 ประเด็นสำคัญ ที่จะช่วยผลักดันการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การแก้ไขปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: ภาครัฐควรมุ่งเน้นการสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและสามารถเปิดใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางของประชาชนในกรุงเทพมหานคร การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า การลงทุนในระบบขนส่งสาธารณะจะส่งผลโดยตรงต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบมากขึ้น อย่างไรก็ตาม โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้อย่างเต็มที่ คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 ซึ่งหลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี การเร่งรัดกระบวนการนี้จะช่วยปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาเมืองและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพที่เดินทางสะดวกสบาย ศุภาลัยพร้อมนำเสนอโครงการคุณภาพที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ ติดตามข่าวสารและโครงการใหม่ๆ ของศุภาลัยได้ที่เว็บไซต์ของเรา หรือติดต่อสำนักงานขายใกล้บ้านท่าน เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา และร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตไปพร้อมกับศุภาลัยในปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้.
