ศุภาลัย เดินหน้าเชิงรุก ปี 2569: ปลุกตลาดคอนโดมิเนียม ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังคงท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงอยู่เสมอ แต่ปี 2568 ถือเป็นปีที่สะเทือนอารมณ์นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ด้วยปัจจัยลบหลากหลายประดังประเดเข้ามา ทำให้ภาพรวมตลาดโดยรวมซบเซาอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้เองที่เรามักได้เห็นสัญญาณแห่งโอกาส และนี่คือสิ่งที่ “ศุภาลัย” บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ กำลังพิสูจน์ให้เห็น
“ปี 2568 เป็นปีที่ท้าทายที่สุดปีหนึ่งในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เราเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะดีขึ้นอย่างแน่นอน” คำกล่าวที่หนักแน่นของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในงานเปิดตัวโครงการใหม่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนถึงวิสัยทัศน์และความมุ่งมั่นขององค์กร
กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต: แข็งแกร่งทางการเงิน ปรับตัวทันตลาด
คุณไตรเตชะ ยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่หนักหนาสาหัส แต่สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยยังคงสามารถเดินหน้า ซื้อที่ดิน และวางแผนพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง คือความแข็งแกร่งของสถานะทางการเงิน และการเรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่นๆ หลักการสำคัญคือ การเชื่อมั่นในความยั่งยืนของธุรกิจในระยะยาว การรักษาโครงสร้างทางการเงินให้มั่นคง ควบคู่ไปกับการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ “การมีสถานะการเงินที่แข็งแกร่งคือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเราจะทำได้ดียิ่งขึ้นไปอีกในปีนี้”
หัวใจสำคัญของความสำเร็จอยู่ที่การเริ่มต้นจากจุดเล็กๆ อย่างการบริหารสภาพคล่องให้ดี คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดมีการเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตามไปด้วยเมื่อ 3 ปีก่อน ลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง แต่วันนี้ความต้องการนั้นเปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเราเข้าใจว่าลูกค้าต้องการอะไร ทั้งในด้านราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก การตอบสนองความต้องการเหล่านั้นได้อย่างถูกต้องแม่นยำ คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียม: สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะ มีความมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญหน้ากับสถานการณ์ที่เลวร้ายเท่าปี 2568 ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ทำให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะสดใสกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน
“นี่คือเหตุผลสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการอาคารสูง (คอนโดมิเนียม) มากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว พร้อมเสริมว่า มาตรการภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งขยายเวลาต่อเนื่องไปถึงกลางปี 2569 เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ นอกจากนี้ ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยตั้งราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคจำนวนมาก
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าสะสมของโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตแตะระดับ 16,000 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท โดยมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่ “ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายทะลุ 60% และเตรียมจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการแรกของปี ชูจุดเด่นทำเลศักยภาพ
โครงการแรกของปี 2569 ที่ศุภาลัยเปิดตัวอย่างเป็นทางการคือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะไม่เกิน 150 เมตร จุดเด่นสำคัญของโครงการนี้คือเป็นหนึ่งในโครงการแรกๆ ที่สร้างสูงที่สุดในย่านนี้ นับจากสถานีสามย่าน ซึ่งเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้อย่างเต็มที่โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร โดยมีจุดเด่นเรื่องครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งและราคาที่น่าสนใจ โครงการนี้ถูกพัฒนาขึ้นโดยมุ่งเป้าไปที่ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง กลุ่ม Young Family หรือครอบครัวรุ่นใหม่ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน เนื่องจากทำเลท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ทำเลที่ผู้คนนิยมค้นหามากที่สุดในกรุงเทพฯ โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าในระยะยาว
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ศุภาลัย ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะ กล่าวเสริม “จากการสำรวจของเราพบว่า ลูกค้า 1 ใน 5 คน ตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยโดยพิจารณาจากความสะดวกในการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่นิยมใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
ปัจจัยเหล่านี้เองที่ผลักดันให้ศุภาลัยมองหาที่ดินทำเลติดแนวรถไฟฟ้า MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนห้องพักแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) หรือ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ โดยเฉพาะห้องขนาด 2 ห้องนอน ซึ่งมีความต้องการสูงและซัพพลายมีจำกัด เห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ศุภาลัย ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่ขึ้น หรือห้องแบบ 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักที่ศุภาลัยให้ความสำคัญในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “ปัจจุบันลูกค้าจำนวนมากใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ห้องแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” โจทย์ใหญ่ที่ต้องแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะเริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะ ยังคงมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยท้าทายหลักของตลาด ปัญหาเกิดจากการที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ คือ มีภาระหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ที่ต้องการซื้อแต่กู้ไม่ผ่านจะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้กระทบโดยตรงต่อกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบาย “สำหรับโครงการแนวราบ เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ให้ความสำคัญ แต่มันมีเหตุผลที่ต้องอธิบาย ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักมีภาระหนี้สินมากกว่า เพราะอาจมีภาระผ่อนรถยนต์ และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้มารวมกัน โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อจึงสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักเป็นคู่รัก 2 คน รายได้ที่นำมาคำนวณจะน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าศุภาลัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าตลาดแนวราบอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะภาครัฐ: เร่งการคมนาคม-ผังเมืองใหม่ เพื่อขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากปัญหาเรื่องอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลใหม่ เพื่อช่วยผ่อนคลายปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น อันจะนำไปสู่การกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อบ้านเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น พร้อมกันนี้ ยังได้ฝากการบ้านอีก 2 ข้อ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
ประการแรก คือ การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม โดยการสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถเชื่อมโยงและครอบคลุมพื้นที่การเดินทางได้มากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งรัดเปิดเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพฯ เนื่องจากมองว่าการพัฒนาเส้นทางมอเตอร์เวย์สายใหม่เป็นการส่งเสริมการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
ประการที่สอง คือ การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งถือเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบ โอกาสที่จะได้เห็นการนำผังเมืองใหม่มาใช้งานจริงนั้น คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี
ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ ผมเชื่อว่าการร่วมมือระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง และการปรับตัวให้เท่าทันความต้องการของตลาด คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนต่อไป
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านอย่างแท้จริง อย่าพลาดที่จะศึกษาศักยภาพของโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” หรือโครงการอื่นๆ ของศุภาลัย ซึ่งพร้อมจะนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณ.
