ศุภาลัย ประกาศกลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: สวนกระแสกำลังซื้อที่ซบเซา สู่การเติบโตอย่างมั่นคง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง การเผชิญกับปีที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในรอบ 20 ปีอย่างปี 2568 นั้น ไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจนักสำหรับผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ แต่สิ่งที่น่าจับตาคือการวางกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำอย่าง “ศุภาลัย” ที่ประกาศเดินหน้าลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างแข็งขันในปี 2569 ท่ามกลางภาวะที่กำลังซื้อยังคงชะลอตัว นี่คือการตัดสินใจที่สะท้อนถึงวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมและความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาว
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ “คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบัน แต่ขณะเดียวกันก็บ่งบอกถึงการมองการณ์ไกลในการเตรียมพร้อมสำหรับอนาคต การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปี 2569 แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นที่จะขับเคลื่อนตลาด แม้ในยามที่หลายคนอาจเลือกที่จะชะลอการลงทุน
บทเรียนจากปีที่ผ่านมา: ความแข็งแกร่งทางการเงินและพลวัตของความต้องการ
คุณไตรเตชะยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่าปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบาก แต่สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยยังคงเดินหน้าได้ คือการยึดมั่นในหลักการที่สำคัญสองประการ: ความเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว และการรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง การมีสภาพคล่องที่ดี ทำให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้ ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบอย่างมหาศาลในสภาวะตลาดที่ผันผวน
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯ ได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม”
นอกเหนือจากความแข็งแกร่งทางการเงินแล้ว ศุภาลัยยังแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในยุคปัจจุบันไม่ได้อาศัยเพียงแค่การมีทำเลที่ดีหรือราคาที่น่าดึงดูดอีกต่อไป แต่ต้องเข้าใจถึงพฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในแต่ละช่วงเวลา
“พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
คำกล่าวนี้ชี้ให้เห็นถึงหลักการสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ นั่นคือ Customer-centricity หรือการยึดลูกค้าเป็นศูนย์กลาง การทำความเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ตั้งแต่ความต้องการพื้นฐานไปจนถึงความปรารถนาที่ซ่อนเร้น คือหัวใจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในตลาดที่มีการแข่งขันสูง
มั่นใจในศักยภาพตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: สัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย ศุภาลัยยังคงแสดงความเชื่อมั่นอย่างเต็มเปี่ยมต่อตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 คุณไตรเตชะมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ย่ำแย่เท่าปีที่ผ่านมา ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการหยุดชะงักของกิจกรรมทางเศรษฐกิจจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันหลายประการ หากไม่มีปัจจัยลบเข้ามาแทรกแซงอีก ตลาดโดยรวมในปีนี้มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้ดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา”
การตัดสินใจเพิ่มสัดส่วนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมนั้น มีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญหลายประการ ประการแรกคือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐฯ ที่ยังคงต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% มาตรการเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้น
ประการที่สอง คือการรักษาโฟกัสในตลาด Mass Market หรือตลาดระดับกลางถึงบน โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มองหา คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและความต้องการสูงอย่างต่อเนื่อง
เป้าหมายที่ท้าทาย: การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมที่มากกว่าเดิม
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าสะสมของคอนโดมิเนียมในพอร์ตแตะระดับ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงกว่า 60% และพร้อมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569
การที่ศุภาลัยกล้าเพิ่มจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงที่ตลาดกำลังซื้อซบเซา สะท้อนให้เห็นถึงความมั่นใจใน 3 ปัจจัยหลัก ดังนี้:
ศักยภาพทำเล (Location Potential): การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการเป็นหัวใจสำคัญ การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ซึ่งตั้งอยู่ติดกับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร เป็นการตอกย้ำยุทธศาสตร์การพัฒนาโครงการใกล้ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ (Transit-Oriented Development – TOD)
ราคาที่เข้าถึงได้ (Affordability): การตั้งราคาขายเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร สำหรับห้องชุดเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท เป็นการตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างตรงจุด โดยเฉพาะกลุ่มวัยทำงานและ Young Family ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกและราคาที่สมเหตุสมผล
ความต้องการที่แท้จริง (Genuine Demand): แม้กำลังซื้อโดยรวมอาจชะลอตัว แต่ความต้องการที่แท้จริงในการมีที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงมีอยู่ ศุภาลัยมองเห็นโอกาสในการตอบสนองความต้องการนี้ด้วยการนำเสนอ คอนโดมิเนียมราคาคุ้มค่า
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: ต้นแบบการพัฒนาโครงการตอบโจทย์ยุคใหม่
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ไม่ได้เป็นเพียงแค่การเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ยังเป็นตัวอย่างของการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Real Estate Investment) และที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย
ทำเลศักยภาพสูง: ท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา แสดงให้เห็นถึงความน่าสนใจของพื้นที่ และมีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพการลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว
การเดินทางที่สะดวกสบาย: การอยู่ใกล้รถไฟฟ้า MRT ถือเป็นจุดขายสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นวัยทำงาน ซึ่งมองหาความคล่องตัวในการเดินทางในชีวิตประจำวัน
การออกแบบที่ยืดหยุ่น: โครงการนี้มีสัดส่วนห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพลัส (One Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ (21% และ 36% ตามลำดับ) เมื่อเทียบกับห้องขนาด 1 ห้องนอน (43%) นี่คือการปรับตัวที่สำคัญตามเทรนด์ที่ผู้บริโภคเริ่มมองหา ห้องชุดสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก (Small Family Condos) หรือ บ้านหลังแรกและหลังเดียว (First and Only Home) ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
การที่ศุภาลัยเพิ่มสัดส่วนห้องนอน 2 ห้องนอน สะท้อนถึงการตอบรับต่อความสำเร็จของโครงการก่อนหน้านี้ เช่น “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีซัพพลายที่จำกัด
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ยังคงอยู่
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะดูสดใสขึ้น แต่ “คุณไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อ คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหานี้เกิดจากการที่สถาบันการเงินมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติที่ค่อนข้างจำกัด นั่นคือ มีหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อยประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ ส่วนโครงการแนวราบผมไม่ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริง ๆ จัง ๆ ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าแนวราบ ภาระเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯอ่อนไวกว่าแนวราบเยอะ”
ความแตกต่างระหว่างการขอสินเชื่อบ้านเดี่ยว (แนวราบ) และคอนโดมิเนียมนั้นชัดเจน ลูกค้าบ้านเดี่ยว มักมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่มีรายได้มารวมกัน ทำให้ภาระหนี้สินเฉลี่ยต่อคนน้อยลง โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อจึงสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่มักเป็นกลุ่มคนโสด หรือคู่รักที่ยังไม่มีบุตร ทำให้ภาระหนี้สินเฉลี่ยต่อคนสูงกว่า และมีแนวโน้มถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: การขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์และยกระดับคุณภาพชีวิต
เพื่อแก้ไขปัญหา “Reject Rate” ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐบาลใหม่ 2 ประการ ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
เร่งรัดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม:
สานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว: ทำให้ระบบขนส่งมวลชนสามารถเข้าถึงและครอบคลุมพื้นที่ต่างๆ ได้มากยิ่งขึ้น เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางให้กับประชาชน
เร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่: ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองและลดปัญหาการจราจร การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะช่วยเรื่องการเดินทาง แต่ก็มักจะเป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเมืองมากกว่าการแก้ปัญหาการสัญจรภายในเมืองโดยตรง
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่:
ปลดล็อกศักยภาพการพัฒนา: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีการปรับปรุงกฎระเบียบที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการต่างๆ มากขึ้น
โอกาสในการใช้ผังเมืองใหม่: คาดว่าจะมีผลบังคับใช้จริงในปี 2570 หลังจากที่ล่าช้าไปกว่า 3 ปี การนำผังเมืองใหม่มาใช้จะเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้อย่างเต็มศักยภาพ ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
บทสรุป: ศุภาลัย ก้าวต่อไปด้วยความมั่นใจและวิสัยทัศน์
การประกาศเดินหน้าลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมของศุภาลัยในปี 2569 เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า บริษัทไม่ได้มองเพียงแค่สถานการณ์ปัจจุบัน แต่กำลังวางแผนสำหรับอนาคต การเข้าใจในพลวัตของตลาด การมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวตามความต้องการของลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือ โอกาสในการลงทุนคอนโดมิเนียม การศึกษาโครงการและกลยุทธ์ของศุภาลัย ถือเป็นข้อมูลที่มีค่าอย่างยิ่ง การที่บริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง การคมนาคมที่สะดวก และการออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ ทำให้เราเชื่อมั่นได้ว่า ศุภาลัยจะยังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
หากคุณกำลังมองหา คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังฟื้นตัว โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและสำรวจโอกาสดีๆ ที่รอคุณอยู่.
