ศุภาลัย ย้ำวิสัยทัศน์การลงทุนคอนโดมิเนียม ท่ามกลางแรงกดดันตลาดปี 2569: กลยุทธ์ที่มองการณ์ไกลในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะนักวิเคราะห์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่มีความผันผวนทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การประกาศแผนกลยุทธ์เชิงรุกของ ศุภาลัย (Supalai) ในการลงทุนพัฒนา คอนโดมิเนียม (Condominium) ในปี 2569 ถือเป็นสัญญาณที่น่าสนใจยิ่ง ท่ามกลางกระแสข่าวความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อที่ชะลอตัวและสภาวะตลาดที่ท้าทาย
บทความต้นฉบับได้นำเสนอภาพรวมของสถานการณ์ที่บริษัทต้องเผชิญในปี 2568 ซึ่งถูกกล่าวว่าเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปี และความคาดหวังว่าปี 2569 จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น การตัดสินใจของศุภาลัยในการเดินหน้าพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเน้นหนักไปที่ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และการเปิดตัวโครงการใหม่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่หยั่งรากลึกในศักยภาพระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บทเรียนจากปีที่ท้าทาย: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ไม่เพียงแต่เป็นการสะท้อนภาพความเป็นจริง แต่ยังเป็นเครื่องบ่งชี้ถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพลวัตของตลาด
สิ่งที่น่าสังเกตจากการให้สัมภาษณ์คือ การยอมรับอย่างตรงไปตรงมาถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่ ซึ่งรวมถึงปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ศุภาลัยได้แสดงออกอย่างชัดเจน คือ ความสามารถในการเรียนรู้และปรับตัว กลยุทธ์ในการบริหารจัดการสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง ควบคู่ไปกับการมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม ถือเป็นหลักการพื้นฐานที่สำคัญยิ่งสำหรับความอยู่รอดและความเติบโตในระยะยาว
ในมุมมองของผู้คร่ำหวอดในวงการ สิ่งที่ศุภาลัยเน้นย้ำถึงการ “เชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว” นั้น เป็นแก่นแท้ของการบริหารธุรกิจที่ยั่งยืน การรักษาสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง ช่วยให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในช่วงเวลาที่ตลาดชะลอตัว และสามารถนำเสนอ “โปรดักต์ในราคาที่ดี” ได้ ซึ่งในบริบทปี 2569 นี้ หมายถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้าได้อย่างแม่นยำ
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คำกล่าวนี้ชี้ให้เห็นถึงผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรมของการบริหารจัดการทางการเงินที่รอบคอบ ในขณะเดียวกัน การปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ หาก 3 ปีที่แล้วลูกค้าต้องการที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่ง มาวันนี้ความต้องการนั้นอาจเปลี่ยนไป การเข้าใจถึง “ลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง” คือหัวใจของการพัฒนาโครงการที่ประสบความสำเร็จ
ความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียม: สัญญาณฟื้นตัวที่มองเห็น
สำหรับปี 2569 “ซีอีโอศุภาลัย” แสดงความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญกับสภาวะที่เลวร้ายเท่าปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น แผ่นดินไหว ที่เคยทำให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน การฟื้นตัวของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีนี้ จึงเป็นสิ่งที่คาดหวังได้
เหตุผลสำคัญที่สนับสนุนความมั่นใจนี้ คือ การที่ศุภาลัยมีแผนจะเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียมใหม่ มากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับมาตรการภาครัฐที่ผ่อนปรน ทั้งการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มกำลังซื้อให้กับผู้บริโภค
“ศุภาลัย” ยังคงยืนยันการเจาะกลุ่มลูกค้า ตลาดแมส (Mass Market) ด้วยการกำหนด ราคาขายคอนโด ที่อยู่ในช่วง 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง และคาดว่าจะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในการขับเคลื่อนยอดขายโครงการใหม่
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึง 60% และเตรียมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 นี้
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การเปิดฉากกลยุทธ์คอนโดมิเนียมปี 2569
การประเดิมเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 ด้วย “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ถือเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงความมุ่งมั่นของศุภาลัยในการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ติดรถไฟฟ้า
โครงการนี้ตั้งอยู่ใกล้กับ MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร ชูจุดเด่นว่าเป็นโครงการติดสถานีแรกๆ และเป็นอาคารที่สูงที่สุดในย่านที่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้อย่างไร้ข้อจำกัดด้านความสูง การเลือกทำเลดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในพฤติกรรมของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต มีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิดเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร ราคาและทำเลศักยภาพนี้ ศุภาลัยตั้งเป้าหมายเจาะ 3 กลุ่มลูกค้าหลัก ได้แก่ วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง, Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และนักลงทุน
ทำเลท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นการตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตระยะยาวของการลงทุนใน คอนโดเพื่อปล่อยเช่า
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” การสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ซึ่งสะท้อนว่า คอนโดมิเนียมสำหรับนักศึกษา และ คอนโดมิเนียมใกล้สถานศึกษา ยังคงเป็นที่ต้องการ อีกทั้งพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น
ดังนั้น การหาที่ดินทำเลติด MRT และการเพิ่มสัดส่วนห้องพักที่มีมากกว่า 1 ห้องนอน โดยเฉพาะห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (One-Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญ โดยคิดเป็นสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด เหตุผลคือ ซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ถูกดูดซับไปเกือบหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการก่อนหน้า เช่น “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ยูนิต 2 ห้องนอนหมดไปอย่างรวดเร็ว
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” การปรับขนาดห้องพักให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด เป็นการยกระดับ การพัฒนาคอนโดมิเนียม ให้ตอบสนองต่อการใช้ชีวิตในปัจจุบันและอนาคต
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูมีอนาคต แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลอย่างยิ่งต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งกลายเป็นปัจจัยท้าทายหลักของตลาด
ประเด็นนี้ชี้ให้เห็นถึงช่องว่างที่สำคัญในระบบการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ธนาคารส่วนใหญ่มักให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว คือ มีจำนวนหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาการขอสินเชื่อยากขึ้น หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อจะยิ่งเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ” เป็นจุดที่น่ากังวลอย่างยิ่ง “ไตรเตชะ” อธิบายเพิ่มเติมว่า แม้ลูกค้าจะซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน แต่ภาระหนี้สินของลูกค้าบ้านแนวราบอาจมากกว่า เนื่องจากมักมีภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าผ่อนรถ และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนช่วยกันผ่อน ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กัน 2 คน อาจมีภาระรายเดือนน้อยกว่า แต่หากมีผู้กู้เพียงคนเดียว หรือมีภาระหนี้อื่นๆ ก็อาจทำให้การพิจารณาสินเชื่อเข้มงวดกว่า
“ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40%” ตัวเลขนี้ชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า คอนโดมิเนียมสำหรับผู้เริ่มต้น และ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยการอนุมัติสินเชื่อมากกว่าบ้านแนวราบ
ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: เร่งรัดโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
เพื่อบรรเทาปัญหา “รีเจ็กต์เรต” ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ไตรเตชะ” ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ 2 ประการ ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนอย่างยั่งยืน
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: การสานต่อและขยายการใช้งานระบบรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งรัดโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพฯ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะเป็นการสนับสนุนการเดินทาง แต่ในบริบทของ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมือง ระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ คือหัวใจสำคัญ
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ถือเป็นข่าวดีที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากผังเมืองใหม่นี้จะปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ให้กับผู้ประกอบการ โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี การมีผังเมืองที่ชัดเจนและเอื้อต่อการพัฒนา จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุนระยะยาว และส่งเสริมการเติบโตของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ อย่างมีทิศทาง
โดยสรุป การตัดสินใจของศุภาลัยในการเดินหน้าลงทุน คอนโดมิเนียม ในปี 2569 ท่ามกลางความท้าทายของตลาด แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกลและความแข็งแกร่งทางธุรกิจ การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของลูกค้า การบริหารจัดการการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ และการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ทำเลและราคา คือปัจจัยสำคัญที่จะนำพาบริษัทก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก และคว้าโอกาสในการเติบโตในอนาคต
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในยุคปัจจุบัน การศึกษาทำเลศักยภาพอย่างท่าพระ และการพิจารณาโครงการคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยบริษัทชั้นนำอย่างศุภาลัย อาจเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจเพื่ออนาคตของคุณ
