ศุภาลัย ลุยตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแสและความเชื่อมั่นในอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าจะมีคำกล่าวจากผู้บริหารระดับสูงของ ศุภาลัย อย่างคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ที่มองว่าปี 2569 จะสดใสกว่าปีที่ผ่านมา แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าหนทางจะโรยด้วยกลีบกุหลาบ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความไม่แน่นอนและการชะลอตัวของกำลังซื้อที่เห็นได้ชัด ผู้บริหารศุภาลัยกลับเลือกที่จะเดินเกมรุกอย่างกล้าหาญ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ที่หลายคนมองว่าเป็นภาคส่วนที่อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ และมีสัญญาณการเติบโตที่อาจจะไม่ได้ร้อนแรงเท่าช่วงก่อนหน้านี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: บทเรียนจากความท้าทาย
ปี 2568 เปรียบเสมือนบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ความท้าทายไม่ใช่เพียงแค่เรื่องกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค แต่ยังรวมถึงความผันผวนของต้นทุนการก่อสร้าง นโยบายทางการเงินที่เข้มงวดขึ้น และความไม่แน่นอนของสถานการณ์โลกที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
คุณไตรเตชะยอมรับว่า เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปี แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นปีที่ได้เห็นถึงความสำคัญของความแข็งแกร่งทางการเงิน และความสามารถในการปรับตัวขององค์กร “ปีที่ผ่านมา เราได้เรียนรู้จากกรณีตัวอย่างของผู้ประกอบการรายอื่น ว่าการมีฐานะการเงินที่มั่นคงเป็นเกราะป้องกันที่สำคัญที่สุด” ท่านกล่าว “เราต้องเชื่อมั่นในวิสัยทัศน์ระยะยาว และไม่หยุดที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา”
การรักษาเสถียรภาพทางการเงิน ไม่ได้เป็นเพียงแค่การลดความเสี่ยง แต่ยังเป็นโอกาสในการคว้าที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดโดยรวมยังคงชะลอตัว การมีสภาพคล่องที่ดีทำให้ศุภาลัยสามารถดำเนินการซื้อที่ดินคุณภาพ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคตได้ ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่มองการณ์ไกล
“สิ่งที่เราทำ เริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่องให้ดี การมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินในจังหวะที่เหมาะสม” คุณไตรเตชะอธิบาย “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ความต้องการของลูกค้าเป็นแบบหนึ่ง แต่มาวันนี้ ความต้องการของพวกเขาเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน เราต้องปรับตัวให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องตอบสนองให้ได้ครบถ้วน ทั้งในเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ถ้าเราทำได้ดี สิ่งเหล่านี้ก็จะตอบแทนเราอย่างแน่นอน”
ศุภาลัยกับความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
สวนทางกับความกังวลของตลาดบางส่วน ศุภาลัยกลับประกาศเดินหน้าเต็มตัวในตลาดคอนโดมิเนียมสำหรับปี 2569 โดยมีแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่าปีที่ผ่านมา คุณไตรเตชะเชื่อมั่นว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวได้ และมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ
“ผมมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568” ท่านกล่าว “หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันใดๆ เกิดขึ้น ภาพรวมตลาดน่าจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้วอย่างแน่นอน”
ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนความเชื่อมั่นนี้ ได้แก่ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ยังคงมีต่อเนื่อง เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% ซึ่งขยายเวลาไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับผู้ซื้อ ทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้น
ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมสำหรับตลาดแมส (Mass Market) โดยมีเป้าหมายราคาขายที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มผู้บริโภคในวงกว้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่มีศักยภาพในการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไป 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมในพอร์ตสะสมประมาณ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และกำลังจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โครงการแรกปี 2569: การตีความความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่
ประเดิมศักราชใหม่ 2569 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปี คือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ซึ่งถือเป็นจุดเด่นสำคัญ ด้วยการเป็นโครงการคอนโดมิเนียมติดสถานีรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดในย่านนี้
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร โดยเน้นดีไซน์พื้นที่ใช้สอยที่มีครัวปิดเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
การเลือกทำเลท่าพระ ไม่ใช่เพียงเพราะการเป็นจุดตัดของเส้นทางคมนาคมที่สำคัญ แต่ยังสะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตของย่านนี้ โดยท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหาในกรุงเทพฯ มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนการลงทุน (Rental Yield) อยู่ที่ประมาณ 5-7% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว
ศุภาลัยได้วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการนี้ไว้อย่างชัดเจน 3 กลุ่ม คือ
วัยทำงาน: ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงาน
Young Family: ครอบครัวที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่ลงตัว
นักลงทุน: ที่มองหาผลตอบแทนจากการเช่า
“เรามีหลายโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะให้ข้อมูลเพิ่มเติม “จากการสำรวจของเรา พบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกสบายไปยังสถาบันการศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนจนถึงมหาวิทยาลัย”
ประเด็นสำคัญที่น่าสนใจคือ “พฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียว” ที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้ทำให้ศุภาลัยต้องปรับกลยุทธ์ในการออกแบบผังห้องใหม่
การปรับกลยุทธ์ห้องชุด: ตอบโจทย์เทรนด์ “บ้านหลังแรก หลังเดียว”
จากแนวโน้มที่ลูกค้าจำนวนมากมองหาคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยหลักในระยะยาว ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน
ในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” สัดส่วนห้อง 1 ห้องนอนอยู่ที่ 43% ส่วนห้อง 1 ห้องนอน พลัส มีสัดส่วน 21% และห้อง 2 ห้องนอน มีสัดส่วนสูงถึง 36% การเพิ่มสัดส่วนห้อง 2 ห้องนอนนี้ เป็นการตอบรับกับความต้องการของตลาดที่ชัดเจน ซึ่งเห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนถูกขายหมดอย่างรวดเร็ว
“การเพิ่มขนาดห้องชุดให้ใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องขนาด 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของเราในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “ปัจจุบันลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
แนวคิดนี้สอดคล้องกับเทรนด์ real estate investment trends 2025 ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า ยืดหยุ่น และตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยาวนานขึ้น การมีห้องชุดขนาด 2 ห้องนอน ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นการปรับเป็นห้องทำงาน ห้องสำหรับสมาชิกในครอบครัว หรือแม้กระทั่งการเพิ่มมูลค่าสำหรับการปล่อยเช่าในอนาคต
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” : โจทย์ท้าทายที่ยังคงอยู่
แม้ว่าทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูมีอนาคตสดใส แต่คุณไตรเตชะก็ยังคงมีความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด
“ธนาคารส่วนใหญ่ยังคงเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัวสูง คือ มีหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง” คุณไตรเตชะอธิบาย “ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย ประสบปัญหาการขอสินเชื่อยากขึ้น หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อก็จะยิ่งทวีคูณมากขึ้น”
ปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
“สำหรับโครงการแนวราบ ผมไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ดำเนินการอย่างเต็มที่ด้วยเหตุผลนี้” ท่านกล่าวต่อ “แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท ในรูปแบบแนวราบ มักจะมีภาระหนี้สินอื่น ๆ เช่น รถยนต์ หรือมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน ช่วยกันหารายได้ ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า”
“ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะผู้ที่อาศัยอยู่ 2 คน การหารายได้ต่อคนเพื่อผ่อนชำระสินเชื่อจึงน้อยกว่า โอกาสในการขอสินเชื่อจึงอาจจะน้อยกว่า”
“จากการประเมิน พบว่าลูกค้าศุภาลัยที่ขอสินเชื่อโครงการแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยการขอสินเชื่อมากกว่าแนวราบอย่างมีนัยสำคัญ”
ประเด็นนี้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการหาโซลูชันสำหรับ affordable housing solutions และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เพื่อให้กลุ่มคนเหล่านี้สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งรัดโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหา “Reject Rate” ที่เป็นโจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐบาลชุดใหม่ เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนตลาดและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: ศุภาลัยเรียกร้องให้รัฐบาลสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่ดำเนินการไปแล้วให้สามารถเชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น พร้อมทั้งเร่งรัดการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการของเมืองหลวง เนื่องจาก การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้น เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเมืองมากกว่าการแก้ปัญหาในเขตเมืองหลัก
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นความหวังครั้งสำคัญในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการมีโอกาสในการพัฒนาโครงการต่างๆ ได้มากขึ้น ศุภาลัยคาดการณ์ว่า จะมีโอกาสได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้ในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมืองที่ชัดเจน จะไม่เพียงแต่เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นการสร้างเมืองที่น่าอยู่ และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสที่มองเห็นท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่า ศุภาลัยกำลังเดินเกมที่น่าสนใจในปี 2569 ด้วยการสวนกระแสตลาดในบางมุม และการตีความความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป การมุ่งเน้นที่ตลาดคอนโดมิเนียมแมส และการปรับรูปแบบห้องชุดให้ตอบรับกับเทรนด์การใช้ชีวิตยุคใหม่ เป็นกลยุทธ์ที่น่าจับตา
แม้ว่าปัญหาการขอสินเชื่อจะเป็นความท้าทายที่สำคัญ แต่หากภาครัฐสามารถเข้ามาสนับสนุนและหาโซลูชันให้กับปัญหานี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม จะมีโอกาสเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาแนวโน้มการพัฒนาของบริษัทชั้นนำอย่างศุภาลัย และการทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในยุคใหม่ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เราพร้อมที่จะให้คำแนะนำและเป็นที่ปรึกษาแก่คุณ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ใช่ และคุ้มค่าที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ
