ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งในรอบ 20 ปีของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ และความไม่แน่นอนต่างๆ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้หลายโครงการต้องปรับแผนกันขนานใหญ่
ทว่าท่ามกลางกระแสความท้าทายเหล่านั้น “บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)” กลับเลือกที่จะเดินหน้าอย่างมั่นคง และที่น่าสนใจคือ การประกาศแผนบุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ด้วยการลงทุนที่สวนทางกับภาวะตลาด โดยเฉพาะโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแรกของปีนี้ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเชื่อมั่นของผู้นำอย่าง คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ที่มีต่อศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
บทเรียนจากปีที่ยากลำบาก: ความแข็งแกร่งทางการเงินและการปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
คุณไตรเตชะ ได้กล่าวยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากจริงๆ แต่สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยสามารถผ่านพ้นมาได้คือ “ความเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว” และ “การรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง” ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน
“การมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งมันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ กล่าว “เราใช้งบประมาณได้ดีมาก และจะดียิ่งขึ้นไปอีกในปีนี้ สิ่งเหล่านี้เริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่องที่ดี ทำให้เราสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้”
นอกจากความแข็งแกร่งทางการเงินแล้ว การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วก็เป็นอีกปัจจัยชี้ขาด “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้ามีความต้องการแบบหนึ่ง แต่มาปีนี้ ความต้องการของเขาก็เปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งในเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ หากเราทำได้ตามความต้องการของลูกค้า ก็จะนำมาซึ่งความสำเร็จ”
มองเห็นแสงสว่าง: ความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ ตลาดคอนโดมิเนียม เหตุผลสำคัญคือการผ่อนปรนมาตรการของภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้ล้วนมีส่วนช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและลดภาระของผู้บริโภค
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ ระบุ “เรายังคงเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยมุ่งเน้นราคาขายที่ประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่ยังคงเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งปีที่ผ่านมาได้เปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าสะสมของคอนโดมิเนียมในพอร์ตของบริษัทสูงถึง 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000 – 4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายแล้วกว่า 60% และกำลังจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเด่น เปิดเกมรุกตลาดคอนโดปี 2569
ประเดิมปีด้วยการเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ถือเป็นการประกาศศักยภาพและกลยุทธ์ที่ชัดเจนของศุภาลัย โครงการนี้โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ซึ่งถือเป็นหนึ่งในโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดและมีความสูงที่สุดในย่านนี้ หากมองจากสถานีสามย่านขึ้นมา ซึ่งเป็นข้อจำกัดในการสร้างคอนโดมิเนียมที่สูงในหลายพื้นที่
รายละเอียดของโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร โดยอาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมด้วยพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดห้องพักมีตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร โดยเน้นการออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่มีศักยภาพและความคุ้มค่าด้านราคา ศุภาลัยได้ตั้งกลุ่มเป้าหมายหลักไว้ 3 กลุ่ม ได้แก่ วัยทำงาน ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง, Young Family ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรกหรือขยายครอบครัว, และ นักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่ผู้คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า (Rental Yield) ที่ประมาณ 5-7% ต่อปี แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาว
“เรามีโครงการอื่นๆ ในโซนนี้อีกหลายโครงการที่ติดสถานีรถไฟฟ้าเช่นกัน เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะ กล่าวเสริม “จากการสำรวจของเรา พบว่ากว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และที่สำคัญ พฤติกรรมการเลือกคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน”
ด้วยแนวโน้มดังกล่าว ศุภาลัยจึงได้ต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนห้องพักแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน (2 Bedrooms) ให้มากขึ้น โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองว่าซัพพลายของคอนโดมิเนียมขนาด 2 ห้องนอนนั้นถูกดูดซับไปหมดแล้ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนให้มากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ ย้ำ “ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ใหญ่ที่ท้าทายวงการอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมจะดูมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ คุณไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยท้าทายหลักของตลาด เหตุผลส่วนหนึ่งมาจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว เช่น มีภาระหนี้สินน้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มผู้ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะ อธิบาย “สำหรับโครงการแนวราบ เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริงจังด้วยเหตุผลดังกล่าว แต่ต้องทำความเข้าใจว่า ลูกค้าที่ซื้อโปรดักต์ราคา 3 ล้านบาทเท่ากันนั้น มีภาระที่แตกต่างกัน ลูกค้าบ้านแนวราบอาจมีภาระอื่นๆ เช่น ผ่อนรถ แต่โดยทั่วไปแล้วมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน รายได้หลายส่วนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่อาจอยู่กัน 2 คน หรือน้อยกว่านั้น เมื่อหารจำนวนต่อคนแล้ว ภาระหนี้สินอาจดูสูงกว่า”
“ดังนั้น ในกลุ่มลูกค้าของศุภาลัยเอง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ซึ่งเห็นได้ชัดว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าตลาดแนวราบมาก”
ฝากรัฐบาล: เร่งผลักดันโครงสร้างพื้นฐานและผังเมืองใหม่
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลใหม่ 2 ประการ เพื่อช่วยแก้ไขปัญหาและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
เร่งรัดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: ควรสานต่อการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ให้สามารถเชื่อมโยงและใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการของประชาชนในกรุงเทพมหานคร การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้น ถึงแม้จะเป็นประโยชน์ แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางที่อยู่นอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองมากกว่า
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าจับตามองที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการได้เป็นจำนวนมาก โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 3 ปี
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มากว่าสิบปี ผมเชื่อมั่นว่าศุภาลัยภายใต้การนำของคุณไตรเตชะ จะสามารถนำพากลยุทธ์ที่วางไว้ในปี 2569 ไปสู่ความสำเร็จได้อย่างแน่นอน ด้วยความเข้าใจตลาดที่ลึกซึ้ง การบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง และการปรับตัวที่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของโลกที่หมุนเร็วใบนี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า ทำเลดี เดินทางสะดวก หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลและพิจารณาโครงการคอนโดมิเนียมจากศุภาลัย ซึ่งไม่เพียงแต่จะตอบโจทย์ความต้องการของคุณในวันนี้ แต่ยังเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตที่ยั่งยืนอีกด้วย ก้าวเข้าสู่โลกแห่งโอกาสและความสำเร็จกับโครงการคอนโดมิเนียมคุณภาพจากศุภาลัยวันนี้!
