ศุภาลัย: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 ถือเป็นหนึ่งในปีที่ท้าทายที่สุดเท่าที่ผมเคยสัมผัสมา ความผันผวนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว สร้างแรงกดดันให้กับผู้ประกอบการทุกราย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ “ศุภาลัย” ได้ประกาศกลยุทธ์เชิงรุกในการบุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ด้วยความเชื่อมั่นที่จะพลิกฟื้นและเติบโต
การวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากปี 2568 และภาพอนาคตปี 2569
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวไว้อย่างน่าสนใจว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” วาทะนี้สะท้อนภาพความจริงของตลาดที่ผ่านมาได้อย่างชัดเจน แต่สิ่งที่น่าชื่นชมคือทัศนคติเชิงบวกและความไม่ย่อท้อของศุภาลัย
ตลอดปี 2568 แม้จะต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย ศุภาลัยยังคงเดินหน้ากลยุทธ์การซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง และวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยมีหลักการสำคัญคือ “ความยั่งยืนทางการเงิน” และ “การปรับตัวให้เท่าทันความต้องการของลูกค้า” ความแข็งแกร่งทางการเงินที่สั่งสมมา ทำให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมในช่วงตลาดชะลอตัว และสามารถนำเสนอ “โปรดักต์ในราคาที่ดี” ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่มีความต้องการเปลี่ยนแปลงไป
จากประสบการณ์ของผม การที่บริษัทมีสถานะการเงินที่มั่นคง เปรียบเสมือนมี “เกราะป้องกัน” ที่แข็งแกร่ง เมื่อต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจ สิ่งนี้ช่วยให้สามารถรักษาเสถียรภาพ ไม่ต้องเร่งขายลดราคาจนเสียเปรียบ และที่สำคัญคือยังสามารถโฟกัสกับการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด
เจาะลึกกลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ศุภาลัยกับความเชื่อมั่นในศักยภาพทำเลและการออกแบบ
คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจว่าปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวอย่างแน่นอน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก การคาดการณ์นี้สอดคล้องกับมาตรการกระตุ้นตลาดของภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะช่วยลดภาระของผู้ซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับศุภาลัย กลยุทธ์ในปี 2569 คือการ “เพิ่มสัดส่วนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม” เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยยังคงยึดมั่นในกลยุทธ์การเจาะตลาดแมส (Mass Market) ด้วยการนำเสนอ “ราคาขายที่จับต้องได้” อยู่ในช่วง 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่ยังคงมี “กำลังซื้อคอนโดมิเนียม” ที่แข็งแกร่ง
ศักยภาพทำเลใจกลางเมืองและการคมนาคมที่สะดวกสบาย คือหัวใจสำคัญของกลยุทธ์นี้ โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ที่เปิดตัวเป็นโครงการแรกของปี สะท้อนวิสัยทัศน์ดังกล่าวได้อย่างชัดเจน ทำเลที่ตั้งติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระในระยะ 150 เมตร เป็นจุดเด่นสำคัญที่ดึงดูดผู้บริโภคยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทาง
จากข้อมูลที่ผมรวบรวมมา ทำเล “คอนโดติดรถไฟฟ้ากรุงเทพ” ยังคงเป็นที่ต้องการสูง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในรัศมีใกล้สถานีมากๆ การเดินทางที่สะดวกสบาย ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวัน แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของ “นักลงทุนคอนโด” ที่มองหาโอกาสในการปล่อยเช่า
การออกแบบที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลง: ฟังก์ชันการใช้งานที่มากกว่าเดิม
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งขึ้นคือ การปรับตัวของศุภาลัยในการออกแบบยูนิตพักอาศัย จากเดิมที่เน้นห้องขนาด 1 ห้องนอน (One-Bedroom) บริษัทได้เพิ่มสัดส่วนของห้อง “1 ห้องนอน พลัส” (1 Bedroom Plus) และ “2 ห้องนอน” (Two-Bedroom) อย่างมีนัยสำคัญ
ห้อง 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus): มีสัดส่วน 21% ของยูนิตทั้งหมด เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่นมากขึ้น สามารถปรับเปลี่ยนเป็นห้องทำงาน หรือห้องสำหรับเด็กเล็กได้
ห้อง 2 ห้องนอน (Two-Bedroom): มีสัดส่วน 36% ของยูนิตทั้งหมด ตอบโจทย์ “ครอบครัวยุคใหม่” ที่ต้องการพื้นที่ส่วนตัวเพิ่มขึ้น หรือผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียมเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว”
การปรับเปลี่ยนนี้มาจากข้อสังเกตที่ชัดเจนว่า ลูกค้าจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เลือกใช้คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยหลัก การมีห้องนอนที่มากขึ้นจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตลาดที่มี “ซัพพลายคอนโด 2 ห้องนอน” ค่อนข้างจำกัด
จากประสบการณ์ของผม ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในยุคนี้ คือผู้ที่สามารถเข้าใจและตอบสนอง “ความต้องการที่อยู่อาศัย” ที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว การลงทุนใน “คอนโดมิเนียมสำหรับครอบครัว” หรือ “ยูนิตที่ออกแบบมาเพื่อการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home)” กำลังเป็นเทรนด์ที่น่าจับตามอง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อและแนวทางแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่ยังมี “ความท้าทายเรื่องสินเชื่อ” ที่เป็นปัจจัยสำคัญที่คุณไตรเตชะกังวลอย่างยิ่ง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% เป็นตัวเลขที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
สาเหตุหลักมาจากการที่ธนาคารส่วนใหญ่มีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีประวัติเครดิตดี มีรายได้สูง และมีภาระหนี้สินน้อย สิ่งนี้ส่งผลให้ผู้บริโภคในกลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น
ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ คุณไตรเตชะได้เปรียบเทียบภาระหนี้สินระหว่างลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม ลูกค้าบ้านแนวราบมักมีภาระผ่อนรถยนต์เพิ่มเติม ทำให้ยอดรวมภาระหนี้สินสูงกว่า แต่กลุ่มนี้มักเป็นครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน สามารถนำรายได้หลายส่วนมารวมกันเพื่อยื่นขอสินเชื่อได้ ทำให้มีโอกาสผ่านมากกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคู่รักหรือบุคคลโสด เมื่อนำรายได้ของ 1-2 คนมารวมกัน ภาระหนี้สินต่อรายได้อาจไม่แตกต่างกันมากนัก แต่จำนวนแหล่งรายได้น้อยกว่า ทำให้การพิจารณาสินเชื่ออาจเข้มงวดกว่า
คำแนะนำสำหรับภาครัฐ: การขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมืองเพื่อเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์
จากปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐ เพื่อแก้ไขปัญหาและผลักดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
เร่งรัดพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้ครอบคลุมการใช้งานมากขึ้น รวมถึงการเร่งผลักดันโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับทำเลต่างๆ กระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และอำนวยความสะดวกในการเดินทางให้กับประชาชน
ผลักดันการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: การปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้างตามผังเมืองฉบับใหม่ จะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการได้อย่างหลากหลายและมีประสิทธิภาพมากขึ้น การปรับปรุงผังเมืองที่ทันสมัยและสอดคล้องกับบริบทการพัฒนาเมือง จะช่วยส่งเสริมการลงทุนและสร้างสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ให้กับเมืองหลวง
บทสรุป: ศุภาลัย ก้าวสู่ปีแห่งโอกาสและความท้าทาย
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งโอกาสและความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ศุภาลัยภายใต้การนำของคุณไตรเตชะ ได้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาด การปรับตัวอย่างรวดเร็ว และการวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ การมุ่งเน้นที่ “ศักยภาพทำเล” “การออกแบบที่ตอบโจทย์” และ “ราคาที่เข้าถึงได้” คือกุญแจสำคัญที่จะพาบริษัทก้าวผ่านอุปสรรคต่างๆ ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูความเคลื่อนไหวของศุภาลัย จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจของคุณ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และกำลังมองหาโครงการคอนโดมิเนียมที่มาพร้อมกับทำเลศักยภาพและการออกแบบที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ การศึกษาข้อมูลโครงการใหม่ๆ จากผู้พัฒนาที่น่าเชื่อถืออย่างศุภาลัย อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการค้นหา “บ้านในฝัน” ของคุณ หรือ “โอกาสการลงทุน” ที่รออยู่.
