ศุภาลัย: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 – ฝ่าคลื่นกำลังซื้อซบ หนุนตลาดด้วยนวัตกรรมที่พักอาศัย
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่ผู้ประกอบการแทบทุกรายต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน แต่ท่ามกลางบรรยากาศที่ชะลอตัวนี้ “ศุภาลัย” บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้แสดงวิสัยทัศน์ที่แตกต่างด้วยการเดินหน้าลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง โดยมีเป้าหมายเพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค และสร้างโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 และแนวโน้มปี 2569
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและเป็นความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุดในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ผมมั่นใจว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน” ถ้อยแถลงของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ณ งานเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแรกของปี สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด แม้จะยอมรับว่าสถานการณ์ในปีที่ผ่านมานั้นยากลำบากอย่างยิ่ง
คุณไตรเตชะอธิบายว่า แม้ในปี 2568 ศุภาลัยจะเผชิญกับความยากลำบาก แต่บริษัทฯ ยังคงเดินหน้าขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต การเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่นที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย ทำให้ศุภาลัยตระหนักถึงความสำคัญของการมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและมั่นคง การรักษาเสถียรภาพทางการเงินนี้เองที่ช่วยให้บริษัทฯ สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้ในยามที่เศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว
“สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเป็นสิ่งที่เราได้รับผลตอบแทนอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีแผนที่จะพัฒนาให้ดียิ่งขึ้นในปีนี้ การเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ เช่น การรักษาความคล่องตัวทางการเงิน และการคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เราสามารถปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ความต้องการของลูกค้าเป็นแบบหนึ่ง แต่มาถึงปัจจุบัน ความต้องการเหล่านั้นได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง หากเราสามารถเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ทั้งในด้านราคา รูปแบบผลิตภัณฑ์ ทำเลที่ตั้ง และสิ่งอำนวยความสะดวก หากเราทำสิ่งเหล่านี้ได้อย่างถูกต้อง ก็จะนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม
ความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียม: การลงทุนเชิงกลยุทธ์
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่า ตลาดจะไม่ซบเซาเท่ากับปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ทำให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน
“ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากขึ้นในปี 2569 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นตลาดของภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ล้วนมีส่วนสำคัญในการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส ที่เรายังคงมุ่งเน้นนำเสนอคอนโดมิเนียมในราคาประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตปัจจุบันอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนประมาณ 3,000 – 4,000 ยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึง 60% และมีแผนทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเปิดศักราชสู่ความสำเร็จ
สำหรับโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ ศุภาลัยได้ประเดิมด้วยโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะทางไม่เกิน 150 เมตร จุดเด่นของโครงการนี้คือ การเป็นหนึ่งในโครงการติดรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้สถานีมากที่สุด และมีศักยภาพในการก่อสร้างอาคารสูงที่สุดในย่านนี้ เมื่อเทียบกับพื้นที่รอบนอกย่านสามย่านที่สามารถพัฒนาโครงการไฮไรส์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร โดยอาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต มีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวแบบปิดที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลที่ตั้งที่โดดเด่นและราคาที่เข้าถึงได้ ศุภาลัยได้พัฒนาโครงการนี้เพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว, และกลุ่มนักลงทุน โดยทำเลท่าพระจัดเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเราพบว่า กว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่ตั้งที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน”
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการสรรหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนที่มากกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ แนวคิดนี้สอดคล้องกับความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนถูกขายหมดไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นตลาดที่มีซัพพลายค่อนข้างจำกัด
“การเพิ่มขนาดของห้องชุด โดยเฉพาะห้องขนาด 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เราสังเกตเห็นแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ลูกค้าหันมาใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน จึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบสนองความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างดี”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” โจทย์ท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะเริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่ คุณไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ต่างๆ มุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติสอดคล้องกัน นั่นคือ มีภาระหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้น้อยกว่าประสบปัญหาการขอสินเชื่อที่ยากลำบากมากขึ้น หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ก็มีแนวโน้มที่จะทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมนั้น มีนัยสำคัญ ส่วนในตลาดบ้านแนวราบนั้น ผมยอมรับว่าเราไม่ได้มองข้าม แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินที่มากกว่า เช่น มีภาระผ่อนรถยนต์ และมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนร่วมกันใช้รายได้ ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อาจมีสมาชิกในครอบครัวเพียง 2 คน การคำนวณภาระต่อบุคคลก็จะน้อยกว่า ศุภาลัยพบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านแนวราบของเราอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าตลาดบ้านแนวราบอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐบาลใหม่ ให้เร่งแก้ไขปัญหาการขอสินเชื่อให้มีความคล่องตัวมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้ามาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น พร้อมกันนี้ ยังได้ฝากการบ้านอีก 2 ข้อสำคัญ ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการการเดินทางในกรุงเทพมหานคร การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะมีความสำคัญ แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเขตเมืองและอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวงจำกัดมากกว่า
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นมากที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างมีศักยภาพมากขึ้น โอกาสที่จะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ คาดว่าจะเกิดขึ้นได้ในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี
การขับเคลื่อนเศรษฐกิจและสังคมอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะการสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม พร้อมกับโครงสร้างพื้นฐานที่เอื้ออำนวยต่อการดำรงชีวิตและเศรษฐกิจ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาประเทศไทยไปสู่อนาคตที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือสนใจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ศุภาลัยพร้อมนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตของเราในปี 2569 นี้
