ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ท่ามกลางความท้าทายของผู้บริโภค
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับผู้พัฒนาหลายราย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนและกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านั้น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ได้ประกาศจุดยืนที่น่าจับตามอง ด้วยการเดินหน้าลงทุนใน โครงการคอนโดมิเนียม อย่างต่อเนื่องในปี 2569 นี้ ซึ่งเป็นการสวนกระแสตลาดที่หลายคนคาดการณ์ว่าจะเป็นปีที่ยากลำบาก
ศุภาลัย: วิสัยทัศน์ระยะยาวท่ามกลางความไม่แน่นอน
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดไว้อย่างชัดเจนว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่ฝังรากลึกของศุภาลัย แม้จะเผชิญกับอุปสรรคต่างๆ นานา บริษัทฯ ยังคงเดินหน้าในการบริหารจัดการที่ดิน การวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และที่สำคัญคือ การเรียนรู้จากประสบการณ์ของผู้ประกอบการรายอื่น เพื่อเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินและปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “เราใช้งบประมาณได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
จากคำพูดนี้ เราเห็นแก่นแท้ของกลยุทธ์ที่ทำให้ศุภาลัยยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง นั่นคือ การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ การมองหาโอกาสในการเข้าซื้อที่ดินในช่วงเวลาที่เหมาะสม และที่สำคัญที่สุดคือ ความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการที่เปลี่ยนไป ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ ราคาคอนโด ทำเลที่ตั้ง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดและเติบโตในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ยุคใหม่
มองฟ้า สัญญาณฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียม
สำหรับภาพรวมตลาด คอนโดมิเนียม ในปี 2569 คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวได้ดีกว่าปีที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ประการแรก คือมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐที่ยังคงมีต่อเนื่อง เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นปัจจัยบวกโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.”
การที่ศุภาลัยตัดสินใจเพิ่มสัดส่วนการเปิดตัว คอนโดมิเนียมใหม่ ในปีนี้ ถือเป็นการเดินเกมที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าตลาดแมส ที่มีกำลังซื้อและความต้องการที่มั่นคง การตั้งราคาขายเฉลี่ยระหว่าง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับคนเมืองจำนวนมาก และสอดคล้องกับกำลังซื้อที่อาจจะยังไม่กลับมาเต็มที่นัก
ในปี 2568 ที่ผ่านมา ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตประมาณ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึง 60% และกำลังจะเริ่มทยอยโอนในไตรมาส 2 ปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเปิดหัวรับปี 2569
เพื่อตอกย้ำวิสัยทัศน์ในการบุกตลาดคอนโดมิเนียม ศุภาลัยได้ประเดิมศักราชใหม่ด้วยการเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเดินเพียง 150 เมตร จุดเด่นของโครงการนี้คือ การเป็นหนึ่งในโครงการแรกๆ ที่ตั้งอยู่ติดสถานี และมีความสูงที่โดดเด่นในย่านนี้ ซึ่งหาได้ยากในทำเลใจกลางเมือง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต โดยมีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวแบบปิด ซึ่งเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคจำนวนมาก ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราพัฒนาโครงการนี้ โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมาย คือ วัยทำงานที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย และ Young Family ครอบครัวที่วางแผนขยับขยาย และนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าวถึงกลยุทธ์การเจาะตลาดของโครงการ “ท่าพระติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการซื้อลงทุนปล่อยเช่ายังเติบโตในระยะยาว”
ทำเล “ท่าพระ” ถือเป็นทำเลศักยภาพสูงที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง การที่โครงการตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า MRT ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจในการเดินทางและการใช้ชีวิต ทำให้โครงการนี้ตอบโจทย์ทั้งผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง (Owner-Occupier) และผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่า (Investor) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่ อสังหาริมทรัพย์ราคา ในทำเลชั้นในยังคงสูงอยู่
การตอบสนองต่อเทรนด์ที่อยู่อาศัย: ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนที่เพิ่มขึ้น
สิ่งที่น่าสนใจจากโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คือ การจัดสรรสัดส่วนของยูนิตประเภทต่างๆ ศุภาลัยได้เพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มีจำนวนมากขึ้น โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ขณะที่ห้องขนาด 1 ห้องนอนมีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมด
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
“จึงเป็นที่มาการหาที่ดินทำเลติด MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มพื้นที่ห้องให้มากกว่า 1 ห้องนอน มีขนาด 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ ซึ่งมองว่าซัพพลายคอนโดฯ ที่มียูนิตขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอน หมดลงเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะราคา 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.ที่มีอย่างจำกัด”
นี่คือการปรับตัวที่สอดคล้องกับเทรนด์ที่อยู่อาศัยที่กำลังเกิดขึ้น การที่คนรุ่นใหม่จำนวนมากเลือกคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียว ทำให้ความต้องการยูนิตที่มีขนาดใหญ่ขึ้น หรือมีฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย เช่น 1 Bedroom Plus หรือ 2 ห้องนอน มีแนวโน้มสูงขึ้น ศุภาลัยได้เล็งเห็นถึงเทรนด์นี้และตอบสนองด้วยการเพิ่มยูนิตประเภทดังกล่าว เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลง
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯ ที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” : โจทย์ท้าทายที่ยังคงอยู่
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูมีแนวโน้มสดใส แต่คุณไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “การปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ที่ยังคงสูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยท้าทายหลักที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
“แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปีนี้ จะมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงมีความกังวลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงถึง 40% ซึ่งยังเป็นปัจจัยหลักท้าทายตลาด เนื่องจากทุกธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไขจะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ”
ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียม “ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ ส่วนโครงการแนวราบผมไม่ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริง ๆ จัง ๆ ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่แตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบ ภาระเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดฯ อยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯ อยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯ อ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”
ประเด็นนี้เป็นข้อสังเกตที่สำคัญ การที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ระดับศุภาลัยให้ความสำคัญกับปัญหา “สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน” แสดงให้เห็นว่าปัญหานี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่ความกังวลของนักวิเคราะห์ แต่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม การที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมสูงกว่าแนวราบถึงสองเท่า เป็นสิ่งที่น่าพิจารณาอย่างยิ่ง
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: การขับเคลื่อนเมืองและคุณภาพชีวิต
จากปัญหาที่พบเจอ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐเพื่อแก้ไขปัญหาและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน โดยเฉพาะประเด็นสำคัญ 2 ประการ:
การเร่งรัดพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: “ฝากถึงรัฐบาลใหม่แก้ปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น เพื่อดึงผู้บริโภคที่ยังคงมีความต้องการบ้านเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น พร้อมฝากการบ้านไว้ 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน 1. แก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมด้วยการสานต่อรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้ครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงเร่งเดินหน้ารถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอสำหรับการเดินทางในกรุงเทพฯ เนื่องจากการสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า”
การพัฒนาเครือข่ายระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้า เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการขยายตัวของเมืองและคุณภาพชีวิตของประชาชน การเชื่อมโยงพื้นที่ต่างๆ ให้สะดวกสบายมากขึ้น จะช่วยกระจายความหนาแน่นของประชากร ลดปัญหาการจราจร และเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลใหม่ๆ ที่เคยเข้าถึงได้ยาก
การบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: “และ 2. เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกการก่อสร้างให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้มากมาย ซึ่งโอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอไปแล้วเป็นเวลากว่า 3 ปี”
ผังเมืองเป็นเครื่องมือสำคัญในการวางแผนพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน การปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้างตามผังเมืองใหม่ จะช่วยส่งเสริมให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถดำเนินโครงการได้อย่างคล่องตัวมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการจัดหาที่อยู่อาศัยในเมือง และสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจ
บทสรุป: ศุภาลัยกับอนาคตคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ
การเดินหน้าของศุภาลัยในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของ คอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ การที่บริษัทฯ ยังคงให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง ควบคู่ไปกับการทำความเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลง การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” และการเพิ่มสัดส่วนยูนิตขนาด 2 ห้องนอน ล้วนเป็นการแสดงให้เห็นถึงความพร้อมที่จะเผชิญหน้ากับความท้าทาย และคว้าโอกาสท่ามกลางการแข่งขันที่สูง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า หรือ คอนโดราคาไม่แพง ในทำเลศักยภาพที่กำลังเติบโต การตัดสินใจของศุภาลัยในปีนี้ ถือเป็นสัญญาณที่ดี การศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ อย่างละเอียด และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการและเป้าหมายทางการเงินของคุณได้อย่างชาญฉลาด.