ศุภาลัย ปักหมุดปี 2569: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียม ท่ามกลางแรงกดดันกำลังซื้อ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2568 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่ง จากภาพรวมที่ซบเซา การเมืองที่ไม่แน่นอน และผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กลับแสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาว ผ่านการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงทิศทางกลยุทธ์ในปี 2569
ปีแห่งการปรับตัว: บทเรียนจากปีที่ท้าทาย
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวไว้ในการเปิดตัวโครงการใหม่ว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” แม้จะเผชิญกับสถานการณ์ที่ท้าทาย ศุภาลัยกลับไม่หยุดนิ่ง แต่ยังคงเดินหน้ากลยุทธ์หลักในการเข้าซื้อที่ดินคุณภาพ วางแผนพัฒนาโครงการ และที่สำคัญคือ การเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่น เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในสัจธรรมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” เป็นคำกล่าวที่บ่งบอกถึงแก่นแท้ของความสำเร็จ ศุภาลัยใช้ประโยชน์จากสภาพคล่องทางการเงินที่มีอยู่ คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเริ่มส่งสัญญาณการเปลี่ยนแปลง การปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ลูกค้า คือหัวใจสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา ทำเล หรือสิ่งอำนวยความสะดวก การทำความเข้าใจในสิ่งที่ลูกค้าต้องการอย่างแท้จริง และสามารถส่งมอบสิ่งนั้นได้ คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จใน ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพ
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: สัญญาณการฟื้นตัวที่รอคอย
ผมมีความเห็นว่า ปี 2569 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างแน่นอนเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปราศจากปัจจัยภายนอกที่สร้างความปั่นป่วน ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีตมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ขยายเวลาออกไป จนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ที่จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อที่ถูกอั้นไว้
จากแนวโน้มดังกล่าว ศุภาลัยจึงมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า มากขึ้นในปี 2569 โดยยังคงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ที่ให้ความสำคัญกับราคาขายในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับคนจำนวนมาก และยังคงมีดีมานด์ที่แข็งแกร่ง
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และมีมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตกว่า 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายทะลุ 60% และพร้อมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569 ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ศุภาลัย และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อโครงการของบริษัท
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” : โครงการเปิดศักราชแห่งปี
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรกของศุภาลัยในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบ การเลือกทำเลที่ตั้งติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร ถือเป็นจุดแข็งสำคัญที่ตอบโจทย์การเดินทางที่สะดวกสบายของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมจุดเด่นเรื่อง “ครัวปิด” ซึ่งเป็นฟังก์ชันที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นราคาที่น่าสนใจเมื่อพิจารณาจากทำเลและศักยภาพของโครงการ
กลุ่มเป้าหมายของ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” เน้น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ 1) วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง 2) Young Family ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อขยายครอบครัว และ 3) นักลงทุน ด้วยศักยภาพของทำเลท่าพระซึ่งติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา และมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าที่ยังคงเติบโตในระยะยาว
เจาะลึกเทรนด์คอนโดมิเนียม: การปรับเปลี่ยนเพื่อตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
การสำรวจของศุภาลัยพบว่า ลูกค้ากว่า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์ที่ผู้บริโภคจำนวนมากเลือกใช้คอนโดมิเนียมเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว” มากขึ้น การปรับเพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน จึงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญ โดยคิดเป็น 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วน 43%
ความต้องการห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนที่เพิ่มสูงขึ้น สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างครอบครัวและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไป การที่ซัพพลายห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ดังเห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนหมดสต็อกไปแล้ว เป็นเครื่องยืนยันว่า นี่คือทิศทางที่ถูกต้อง
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” เป็นคำกล่าวที่เน้นย้ำถึงความสำคัญของเทรนด์นี้
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” : โจทย์ท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูมีอนาคตที่สดใส แต่สิ่งที่ยังคงเป็นข้อกังวลหลัก คือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งเกิดจากการที่สถาบันการเงินส่วนใหญ่เน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะเจาะจง คือ มีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยกว่าประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” เป็นประเด็นสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน หากไม่เช่นนั้น จะยิ่งส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดในระยะยาว
ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบต่ำกว่าคอนโดมิเนียม แม้ราคาซื้อจะเท่ากัน สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากลักษณะภาระหนี้สินที่แตกต่างกัน ลูกค้าบ้านแนวราบมักจะมีภาระอื่นๆ เช่น การผ่อนรถ และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนที่สามารถร่วมกันยื่นกู้ได้ ส่งผลให้โอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนใหญ่อยู่กัน 2 คน เมื่อหารจำนวนภาระหนี้สินต่อรายจะน้อยกว่า ทำให้มีความอ่อนไหวต่อเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อมากกว่า
ข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญ: เร่งพัฒนาระบบคมนาคมและผังเมือง
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น “ไตรเตชะ” ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลใหม่ โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของการทำให้การยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังได้ฝากการบ้านสำคัญ 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อการก่อสร้างและขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้นในกรุงเทพฯ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะการคมนาคมที่สะดวกสบายคือปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คน การก่อสร้างมอเตอร์เวย์ใหม่นั้น แม้จะมีประโยชน์ แต่ในแง่การกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพชั้นใน อาจมีผลกระทบน้อยกว่าการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้มีความน่าตื่นเต้นเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากมีมาตรการที่ช่วยปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ให้สามารถดำเนินการได้มากขึ้น การได้ใช้ประโยชน์จากผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี การมีผังเมืองที่ชัดเจนและเอื้อต่อการพัฒนา จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการ นำไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ การเข้าใจถึงความต้องการของตลาดที่แท้จริง และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสังคม ศุภาลัยจะยังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักที่แข็งแกร่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และสามารถฝ่าฟันความท้าทายต่างๆ เพื่อเติบโตอย่างมั่นคงต่อไป
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังมองหาบ้านหลังแรกที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ การศึกษาข้อมูลโครงการใหม่ๆ และพิจารณาแนวโน้มตลาดอย่างรอบด้าน คือก้าวสำคัญที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุด.
