ศุภาลัย ผ่าวิกฤต อสังหาฯ ปี 69: เจาะตลาดคอนโดฯ เน้นยูนิตใหญ่ ตอบโจทย์ชีวิตคนเมืองยุคใหม่
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง และปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัว การมองการณ์ไกล และความยืดหยุ่น คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับ “ศุภาลัย” หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ที่ประกาศชัดเจนถึงแผนการบุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 อย่างน่าสนใจ
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปี 2568 บทเรียนอันล้ำค่า และปี 2569 โอกาสที่มองเห็น
คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” สะท้อนภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าชื่นชมคือ ศุภาลัยไม่ได้เลือกที่จะหยุดนิ่ง แต่กลับใช้โอกาสในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ในการวางแผนระยะยาว การซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม การปรับกลยุทธ์ผลิตภัณฑ์ และการเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่นที่เผชิญปัญหา
“ผมเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน” คือความเชื่อมั่นที่ส่งผ่านออกมาจากผู้บริหาร ซึ่งไม่ใช่แค่คำปลอบใจ แต่มาจากพื้นฐานการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง การรักษาเสถียรภาพทางการเงินให้ดีมาโดยตลอด ทำให้ศุภาลัยสามารถคว้าโอกาสในช่วงที่ตลาดอ่อนตัว และที่สำคัญคือ การปรับตัวให้ทันกับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว ซึ่งหมายถึงการมีสภาพคล่องที่เพียงพอในการดำเนินธุรกิจ การเข้าซื้อที่ดินในราคาที่สมเหตุสมผล และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้อย่างตรงจุด ทั้งในด้านราคา ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเปรียบเสมือนมหาสมุทรที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ เทรนด์ความต้องการของลูกค้าก็เช่นกัน เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้าอาจต้องการคอนโดฯ สไตล์หนึ่ง แต่ในวันนี้ ความต้องการอาจเปลี่ยนไปแล้ว การปรับตัวตามให้ทันจึงเป็นหัวใจสำคัญ
อนาคตตลาดคอนโดมิเนียม: ศุภาลัย มั่นใจ สวนกระแส
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เผชิญกับวิกฤตเช่นปี 2568 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ นอกเหนือจากภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะฟื้นตัว ปัจจัยสำคัญคือ การต่ออายุมาตรการภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงกลางปี 2569 ซึ่งเป็นแรงกระตุ้นสำคัญต่อกำลังซื้อ
“เราจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มากกว่าปีที่ผ่านมา” เป็นกลยุทธ์ที่สะท้อนความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียม โดยศุภาลัยยังคงยึดมั่นในการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ที่มีกำลังซื้อในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และความน่าเชื่อถือในผลิตภัณฑ์ โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึง 60% และเตรียมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569
เปิดตัว “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: มิติใหม่ของคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า
เพื่อเป็นการประเดิมศักราชใหม่ ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร ชูจุดเด่นของการเป็นโครงการติดสถานีที่สูงที่สุดในย่านนี้ ซึ่งแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ ที่อาจมีข้อจำกัดเรื่องความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า โดยเน้นขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิด ซึ่งเป็นฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองได้อย่างลงตัว ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท เฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ทำเลที่ตั้งของ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มีศักยภาพสูงในการเจาะกลุ่มเป้าหมาย 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ 1. วัยทำงาน ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง 2. Young Family ที่วางแผนขยายครอบครัว และ 3. นักลงทุน ที่มองหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ท่าพระเป็นหนึ่งในทำเลที่ผู้คนนิยมค้นหามากที่สุด โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนราว 5-7% ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพการลงทุนในระยะยาว
ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง: สัดส่วนห้องนอนที่เปลี่ยนไป
จากข้อมูลการสำรวจพบว่า กว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าที่เลือกซื้อคอนโดมิเนียมนั้น คำนึงถึงความสะดวกในการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมของลูกค้าก็เปลี่ยนไปเช่นกัน การใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ โดยเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มากขึ้น โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนที่สูงกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอน (43%) ซึ่งสะท้อนถึงการรับรู้ถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาด
“ซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปหมดแล้ว” คุณไตรเตชะกล่าวถึงความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนหมดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้และตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯ ที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
โจทย์ใหญ่ปี 69: “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ยังคงเป็นความท้าทาย
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะสดใส แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด
“ทุกธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไข จะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ”
ความแตกต่างระหว่างการซื้อบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในมุมมองของการขอสินเชื่อก็น่าสนใจ โดยทั่วไปแล้ว ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบ 3 ล้านบาท อาจมีภาระหนี้สินอื่นร่วมด้วย เช่น การผ่อนรถ แต่มีสมาชิกในครอบครัวหลายคนช่วยกันผ่อน ทำให้มีโอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กัน 2 คน อาจมีจำนวนเงินที่ใช้ผ่อนต่อบุคคลน้อยกว่า ส่งผลให้สัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% สูงกว่าบ้านแนวราบที่อยู่ที่ 20%
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งสร้างระบบคมนาคมและวางผังเมืองใหม่
จากปัญหา “Reject Rate” ที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะสำคัญถึงภาครัฐบาลใหม่ 2 ประการ เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนและขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: เร่งรัดการก่อสร้างและเชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้ครอบคลุมและใช้งานได้จริงมากขึ้น รวมถึงการเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการของเมืองหลวง การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้นมีประโยชน์ในการสนับสนุนการเดินทางนอกเมือง แต่การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในเมืองยังคงเป็นหัวใจสำคัญของการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมือง
การบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: การวางผังเมืองฉบับใหม่นี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้หลากหลายมากขึ้น ศุภาลัยคาดการณ์ว่าผังเมืองใหม่นี้จะเริ่มมีผลบังคับใช้จริงในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี
มองไปข้างหน้า: โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมมองว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา แต่ก็เป็นโอกาสอันดีที่ผู้ประกอบการจะได้ทบทวนกลยุทธ์ ปรับตัว และพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความสามารถในการปรับตัวได้อย่างน่าชื่นชม การเจาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีขนาดใหญ่ขึ้น การตอบสนองต่อเทรนด์การใช้ชีวิตของคนเมืองรุ่นใหม่ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จในปี 2569
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตกรุงเทพมหานครที่เชื่อมต่อกับการคมนาคมขนส่งสาธารณะ การพิจารณาโครงการคอนโดมิเนียมของศุภาลัย ที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย ขนาดห้องที่ตอบโจทย์ครอบครัวยุคใหม่ และทำเลที่สะดวกสบาย ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
อย่าพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ใช่สำหรับคุณ! หากคุณกำลังมองหาคอนโดมิเนียมที่เชื่อมต่อชีวิตของคุณเข้ากับเมืองอย่างสมบูรณ์แบบ ทั้งทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และดีไซน์ที่ลงตัว ศุภาลัยพร้อมแล้วที่จะนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ อย่ารอช้า! ค้นหาโครงการที่ใช่และเริ่มต้นชีวิตในฝันของคุณได้แล้ววันนี้
