ศุภาลัย บุกตลาดคอนโดฯ ปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ท่ามกลางกำลังซื้อซบ
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การปรับตัวให้ทันต่อพลวัตของตลาดถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งหลายองค์กรต้องเผชิญกับความยากลำบาก แต่สำหรับ “ศุภาลัย” บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย กลับมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤต ด้วยการประกาศเดินหน้าลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมอย่างแข็งขันในปี 2569 สวนกระแสความกังวลเกี่ยวกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว
บทสรุปจากการมองการณ์ไกล: ความเชื่อมั่นในระยะยาว
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ผมมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน” ถ้อยแถลงนี้มาจากคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในงานเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแรกของปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันแน่วแน่และประสบการณ์ที่สั่งสมมาจากการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน
คุณไตรเตชะยอมรับว่า ปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ศุภาลัยไม่เคยหยุดนิ่งในการมองหาโอกาสในการซื้อที่ดินและวางแผนพัฒนาโครงการใหม่ๆ สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากมาได้ คือการยึดมั่นในความยั่งยืนของธุรกิจ การบริหารจัดการสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า
“สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเป็นสิ่งที่เราภาคภูมิใจอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา การบริหารจัดการงบประมาณของเราเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และเราจะยิ่งทำได้ดีขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “ทั้งหมดนี้เริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การรักษา สภาพคล่องทางการเงิน การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตาม จากที่เคยต้องการแบบหนึ่งเมื่อ 3 ปีที่แล้ว มาปีนี้ก็เปลี่ยนไป การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้า ทั้งในด้านราคา ผลิตภัณฑ์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาเราไปสู่ความสำเร็จ”
อนาคตสดใสของตลาดคอนโดมิเนียม: โอกาสที่ศุภาลัยคว้าไว้
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะมีความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวจากภาวะซบเซาในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม “ปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการชะลอตัวและปัจจัยภายนอกต่างๆ แต่หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก เรามองว่าภาพรวมตลาดในปีนี้จะดีขึ้นอย่างแน่นอน”
ด้วยความเชื่อมั่นนี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่าปี 2568 ซึ่งในปีที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” เป็นตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จ มียอดขายสูงถึง 60% และเตรียมพร้อมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ปี 2569
การตัดสินใจของศุภาลัยในการบุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 สอดคล้องกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569 บริษัทตั้งเป้าเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยเน้นราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเปิดศักราชแห่งความสำเร็จ
เพื่อเป็นการประเดิมปี 2569 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดกับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะทางไม่เกิน 150 เมตร โครงการนี้มูลค่า 3,000 ล้านบาท โดดเด่นด้วยการเป็นหนึ่งในโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่สุดและเป็นอาคารสูงในย่านนี้ หลังจากที่เคยมีข้อจำกัดด้านความสูงในพื้นที่ใกล้เคียง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร คือ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต โดยมีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร ออกแบบให้มีครัวปิดเป็นสัดส่วน และราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลศักยภาพสูงและราคาที่น่าสนใจ โครงการนี้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง, Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว, และนักลงทุน อานิสงส์จากที่ตั้งของท่าพระที่ติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน และให้ผลตอบแทนการลงทุนราว 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าในระยะยาว
“เรามีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งในโซนนี้ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะกล่าว “จากการสำรวจของเรา พบว่ากว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกสบายไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
การตอบโจทย์เทรนด์ที่อยู่อาศัย: ห้องนอนที่มากขึ้น
แนวคิดในการหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้าของศุภาลัย ได้ต่อยอดไปสู่การเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีมากกว่า 1 ห้องนอน โดยเฉพาะห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ในขณะที่ห้องขนาด 1 ห้องนอนมีสัดส่วนเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงการมองการณ์ไกลของศุภาลัยต่อความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด “เรามองว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีห้องขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปเกือบหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำนวนจำกัด”
“การเพิ่มจำนวนห้องชุดขนาดใหญ่และห้อง 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะเน้นย้ำ “เราเห็นลูกค้าจำนวนมากที่ใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวอย่างชัดเจน ห้องชุด 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบสนองความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างดีเยี่ยม”
โจทย์ท้าทาย “กู้ไม่ผ่าน”: ความกังวลที่รัฐบาลต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลอย่างยิ่งต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยท้าทายหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาด “ธนาคารส่วนใหญ่เน้นปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติสม่ำเสมอ คือมีภาระหนี้ต่ำและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ”
“เราพบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นนี้ ส่งผลกระทบมากที่สุดในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบาย “สำหรับโครงการแนวราบ เรายอมรับว่าไม่ได้เร่งรัดการปล่อยสินเชื่อมากนัก ด้วยเหตุผลเดียวกัน แต่ต้องเข้าใจว่าลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบราคา 3 ล้านบาท มีภาระผูกพันมากกว่า เช่น อาจมีการผ่อนรถยนต์ และมักจะอยู่รวมกันหลายคน ทำให้มีรายได้รวมต่อครัวเรือนสูงกว่า โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อจึงสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กัน 2 คน หากนำรายได้มาหารเฉลี่ยแล้วอาจดูน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าของศุภาลัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% แต่สำหรับคอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ดังนั้น ปัจจัยด้านการอนุมัติสินเชื่อจึงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าตลาดแนวราบอย่างเห็นได้ชัด”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการวางผังเมือง
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะสำคัญถึงรัฐบาลชุดใหม่ 2 ประการ เพื่อช่วยกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงตลาดได้มากขึ้น และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนโดยรวม
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานคร การสร้างมอเตอร์เวย์สายใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเมือง ซึ่งอาจไม่ได้ส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเท่ากับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เชื่อมโยงใจกลางเมือง
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการผ่อนคลายกฎระเบียบที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ โดยคาดว่าเราจะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มานานกว่า 3 ปี การเร่งรัดกระบวนการนี้จะช่วยปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ
สรุป: โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงสดใส
แม้จะเผชิญกับความท้าทายต่างๆ แต่ศุภาลัยยังคงยืนยันถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ในปี 2569 กลยุทธ์การลงทุนที่สวนกระแส การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้า และการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของศุภาลัย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ ติดแนวรถไฟฟ้า และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการคอนโดมิเนียมของศุภาลัยได้แล้ววันนี้ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เป็นประโยชน์สูงสุด.
