ศุภาลัย เดินหน้ากลยุทธ์คอนโดมิเนียมเจาะตลาดแมส สวนกระแสกำลังซื้อซบ ปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งในรอบ 20 ปี ไม่ใช่แค่สำหรับศุภาลัย แต่สำหรับผู้ประกอบการทั่วทั้งวงการ ทว่า ท่ามกลางความท้าทายนี้ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ประกาศจุดยืนที่น่าสนใจอย่างยิ่งบนเวทีแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี มูลค่า 3,000 ล้านบาท ด้วยความมั่นใจว่า “ปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน”
ศุภาลัย: ความแข็งแกร่งทางการเงิน คือ เกราะป้องกันในทุกวิกฤต
คุณไตรเตชะยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบาก แต่หัวใจสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยยังคงเดินหน้า ซื้อที่ดิน และวางแผนพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง คือ “สถานะการเงินที่แข็งแกร่ง” ซึ่งเป็นผลลัพธ์จากการบริหารจัดการที่รอบคอบในอดีต บริษัทไม่ได้หยุดนิ่ง แต่กลับใช้ช่วงเวลาแห่งความยากลำบากนี้ในการเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่น และปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
“การมีสภาพคล่องที่ดี การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมเมื่อตลาดชะลอตัว เป็นสิ่งที่เราทำอย่างสม่ำเสมอ” คุณไตรเตชะกล่าว “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง แต่มาวันนี้ ความต้องการของพวกเขาเปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวให้ทัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา โปรดักต์ ทำเล หรือแม้กระทั่งสิ่งอำนวยความสะดวก หากเราเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และสามารถตอบสนองได้อย่างถูกต้อง นั่นคือสูตรสำเร็จที่ทำให้เรายังคงเดินหน้าต่อไปได้”
หลักการนี้สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การมีงบประมาณที่คล่องตัวทำให้ศุภาลัยสามารถตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ได้อย่างทันท่วงที ไม่ว่าจะเป็นการเข้าซื้อที่ดินในทำเลศักยภาพ หรือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดแมส ในขณะที่หลายบริษัทอาจจะชะลอการลงทุน แต่ศุภาลัยกลับมองเห็นโอกาสในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
มองอนาคต: ตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว สวนกระแสวิกฤต
สำหรับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่า จะไม่ย่ำแย่เท่าปีที่ผ่านมา โดยยกตัวอย่างเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันที่เคยเกิดขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาดไปถึง 3 เดือน หากปราศจากเหตุการณ์เหล่านี้ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะฟื้นตัวอย่างแน่นอน
“นี่คือเหตุผลที่ศุภาลัยมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) มากขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะระบุ “เมื่อประกอบกับมาตรการภาครัฐที่ผ่อนปรน ทั้งการปรับลด LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่จะกระตุ้นตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรายังคงมุ่งเน้นที่ตลาดแมส ด้วยราคาขายที่เหมาะสมในช่วง 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 นี้ ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีโครงการเปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท และมีมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนยูนิตประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมพร้อมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: ตัวรุกใหม่ ปักหมุดทำเลศักยภาพ
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คือการประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัย ด้วยมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร โดดเด่นด้วยการเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งในย่านท่าพระ ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบสำคัญในการพัฒนาคอนโดมิเนียมในโซนนี้
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมห้องพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต โดยมีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร มาพร้อมครัวแบบปิด ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาด ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลที่ตั้งและราคาที่เข้าถึงได้ เราจึงมั่นใจว่าโครงการนี้จะตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ คนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง คนรุ่นใหม่ที่วางแผนสร้างครอบครัว และนักลงทุน” คุณไตรเตชะอธิบาย “ย่านท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน สร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาว”
การเลือกทำเลติดรถไฟฟ้า MRT ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ ศุภาลัยมีโครงการอื่นๆ ในโซนนี้ที่ประสบความสำเร็จ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ การสำรวจพบว่าลูกค้า 1 ใน 5 คน เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกไปยังสถานศึกษาต่างๆ ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่: ขยายขนาดห้องพัก ตอบรับการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป
จากแนวโน้มที่กล่าวมา ศุภาลัยจึงได้เพิ่มสัดส่วนห้องพักขนาด 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน ในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด นี่คือการตอบรับโดยตรงต่อความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของตลาด
“เราพบว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีขนาด 2 ห้องนอน ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปแล้ว นี่แสดงให้เห็นถึงทิศทางที่ชัดเจนว่าลูกค้ากำลังมองหาพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น”
การขยายขนาดห้องพักให้ใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 2 ห้องนอน กลายเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา “ลูกค้าใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน” คุณไตรเตชะเน้นย้ำ “คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน จึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างยั่งยืน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ความท้าทายที่ต้องจับตา
แม้ว่าภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” ที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยท้าทายสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“ธนาคารทุกแห่งมักจะโฟกัสที่กลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติพิเศษ คือ มีหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่า หรือกลุ่มที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน มียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก” คุณไตรเตชะกล่าว “หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะมีปริมาณผู้ที่กู้ไม่ผ่านเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ”
เมื่อพิจารณาในเชิงเปรียบเทียบ คุณไตรเตชะอธิบายความแตกต่างระหว่างลูกค้าคอนโดมิเนียมและลูกค้าบ้านจัดสรร “สำหรับบ้านจัดสรรราคา 3 ล้านบาท ลูกค้ามักจะอยู่กันหลายคน และใช้รายได้หลายคนมารวมกันในการยื่นกู้ ทำให้โอกาสผ่านสูงกว่า” คุณไตรเตชะให้ข้อมูล “แต่สำหรับคอนโดมิเนียม ลูกค้ามักอยู่กัน 2 คน ทำให้ภาระต่อบุคคลน้อยกว่า และมีโอกาสที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อจะสูงกว่า”
สถิติจากศุภาลัยเองก็สะท้อนความแตกต่างนี้อย่างชัดเจน ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมสูงถึง 40% “ปัจจัยนี้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมอ่อนไหวมากกว่าตลาดบ้านจัดสรรอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: ขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
เพื่อแก้ไขปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่ 2 ประการ เพื่อผลักดันการเข้าถึงสินเชื่อให้ง่ายขึ้น และกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อบ้านเข้าสู่ตลาดมากขึ้น
เร่งรัดการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: ข้อเสนอประการแรกคือการสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและสามารถใช้งานได้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น พร้อมทั้งเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานคร การขยายโครงข่ายคมนาคมที่ดีเป็นหัวใจสำคัญในการสนับสนุนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง
บังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ประการที่สองคือการเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งถือเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการต่างๆ มากมายให้กับผู้ประกอบการ การได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มานานกว่า 3 ปี
ด้วยวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม ความแข็งแกร่งทางการเงิน และการปรับตัวให้เข้ากับความเปลี่ยนแปลงของตลาด ศุภาลัยยังคงเป็นหนึ่งในผู้เล่นสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ การจับตาดูการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นบทพิสูจน์ความสำเร็จของบริษัทในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคุณอย่างแท้จริง ศุภาลัยพร้อมนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุดในทำเลศักยภาพที่กำลังเติบโต เริ่มต้นสำรวจความเป็นไปได้และค้นหาโครงการที่ใช่สำหรับคุณได้แล้ววันนี้
