ศุภาลัย บุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: กลยุทธ์คอนโดมิเนียมสวนกระแส เน้นตอบโจทย์กำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมตลาดและการปรับตัวของผู้ประกอบการกลายเป็นเรื่องที่น่าจับตาเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อ “ศุภาลัย” ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ประกาศกลยุทธ์การลงทุนที่น่าสนใจในปี 2569 โดยเฉพาะการรุกตลาดคอนโดมิเนียมสวนกระแส แม้จะมีสัญญาณของกำลังซื้อที่ชะลอตัว
ทบทวนปี 2568: บทเรียนแห่งความท้าทาย และการเตรียมพร้อมสู่วันที่ดีกว่า
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” คำกล่าวของคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนถึงสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญ แต่ในท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว ศุภาลัยกลับมองเห็นโอกาสในการเรียนรู้และปรับตัว
หัวใจสำคัญของความสำเร็จในการก้าวผ่านปีที่ผ่านมา คือ “สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง” คุณไตรเตชะย้ำว่า การมีสภาพคล่องที่ดี และการบริหารจัดการงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ศุภาลัยสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในช่วงราคาที่เหมาะสม ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
“เราต้องเชื่อมั่นในความสามารถในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว” คือปรัชญาที่ศุภาลัยยึดมั่น การปรับตัวให้ทันต่อความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า ตั้งแต่เรื่องราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถนำเสนอ “ผลิตภัณฑ์ในราคาที่ดี” ได้เสมอ
มองไปข้างหน้า: ศุภาลัยมั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ฟื้นตัว
ด้วยประสบการณ์ที่สั่งสมมา คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือการคลี่คลายของสถานการณ์ต่างๆ รวมถึงมาตรการภาครัฐที่ผ่อนปรนอย่างต่อเนื่อง เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย
“ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่าปีก่อน” เป็นการยืนยันถึงกลยุทธ์ที่ชัดเจน โดยบริษัทจะยังคงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ด้วยราคาขายที่เฉลี่ยประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้และยังคงมีอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท สะสมมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตกว่า 16,000 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยมากกว่า 50% สะท้อนถึงความสำเร็จในการบริหารจัดการโครงการและการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” เปิดตัวโครงการแรกปี 2569: กลยุทธ์ทำเลติดรถไฟฟ้าใจกลางเมือง
เพื่อเป็นการประเดิมศักราชใหม่ ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะทางเพียง 150 เมตร โครงการนี้ถือเป็นจุดเด่นสำคัญเนื่องจากเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดในย่าน ท่าพระ ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงและได้รับการค้นหาอย่างต่อเนื่อง
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิตพักอาศัย พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตร.ม. เน้นการออกแบบครัวปิดที่เป็นสัดส่วน ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
จุดเด่นของโครงการนี้อยู่ที่ทำเลศักยภาพและการกำหนดราคาที่เหมาะสม ทำให้สามารถเจาะกลุ่มเป้าหมายได้ถึง 3 กลุ่มหลัก ได้แก่
วัยทำงาน: ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย ใกล้ที่ทำงาน และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
Young Family: ครอบครัวที่กำลังวางแผนขยับขยายที่อยู่อาศัย หรือมองหาบ้านหลังแรกที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
นักลงทุน: ด้วยศักยภาพของทำเลท่าพระ ซึ่งติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่าที่ยังเติบโตในระยะยาว
“ทำเลที่ตั้งติดรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม โดยข้อมูลการสำรวจของศุภาลัยพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย
การปรับขนาดห้อง: ตอบโจทย์เทรนด์ “คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียว”
จากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่หันมาใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน
สำหรับโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มีการจัดสรรสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอน พลัส ที่ 21% และ 2 ห้องนอน ที่ 36% มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอน ซึ่งมีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด
“ซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยขนาด 2 ห้องนอน ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ถือว่ามีจำกัดมากในตลาด” คุณไตรเตชะระบุ โดยยกตัวอย่างความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่หน่วยขนาด 2 ห้องนอนถูกขายหมดไปอย่างรวดเร็ว
“การเพิ่มขนาดห้องให้ใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องขนาด 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เราเห็นเทรนด์ที่ชัดเจนว่าลูกค้าต้องการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลักจริงๆ และห้องขนาด 2 ห้องนอนกำลังตอบโจทย์ความต้องการนี้ได้เป็นอย่างดี ซึ่งผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่สำคัญในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” โจทย์ท้าทายที่ต้องแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 จะดูสดใส แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
“ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ยังคงโฟกัสที่กลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัวสูง คือมีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ที่พลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ”
คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมว่า ปัญหานี้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าตลาดบ้านแนวราบอย่างชัดเจน
“ในราคาประมาณ 3 ล้านบาทเท่ากัน ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบมักจะมีภาระหนี้สินรวมมากกว่า เช่น ผ่อนรถยนต์ แต่โดยทั่วไปแล้ว บ้านแนวราบมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน ทำให้มีรายได้เฉลี่ยต่อคนน้อยกว่า แต่เมื่อคำนวณภาระหนี้สินต่อรายได้รวมของครัวเรือน โอกาสในการขอสินเชื่อจึงมีมากกว่า”
“ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะผู้ที่อยู่เป็นคู่หรืออยู่คนเดียว การคำนวณภาระหนี้สินต่อรายได้เฉลี่ยจะสูงกว่า ทำให้มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อได้ง่ายกว่า”
สำหรับลูกค้าของศุภาลัย ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมสูงถึง 40% แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดคอนโดมิเนียมต่อปัจจัยด้านสินเชื่อ
ข้อเสนอแนะสู่การพัฒนา: รัฐบาลเร่งรัดระบบคมนาคมและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐ เพื่อช่วยผลักดันให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และเป็นการพัฒนาประเทศในระยะยาว
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม:
เร่งรัดการเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้า: การทำให้เส้นทางรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วสามารถเชื่อมต่อและใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงการเร่งรัดการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในกรุงเทพมหานคร เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การสนับสนุนการเดินทางนอกเมือง: ในขณะที่การสร้างมอเตอร์เวย์สายใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางในวงกว้าง แต่การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในเมืองยังคงมีความสำคัญสูงสุดในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
การบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่:
ปลดล็อกศักยภาพการพัฒนา: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นความหวังสำคัญของผู้ประกอบการ เนื่องจากมีการปรับปรุงข้อกำหนดที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายรูปแบบ
คาดการณ์การเริ่มใช้: โอกาสที่จะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลาเกือบ 3 ปี การเร่งรัดกระบวนการนี้จะช่วยสร้างความชัดเจนในการลงทุนและกระตุ้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับทิศทางการเติบโตของเมือง
บทสรุป: โอกาสใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งโอกาสสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและมีความพร้อมทางการเงิน ศุภาลัย ด้วยวิสัยทัศน์ในการมองการณ์ไกลและการปรับตัวที่รวดเร็ว ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขับเคลื่อนตลาดคอนโดมิเนียมให้ฟื้นตัว การให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้ง การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค รวมถึงการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือนักลงทุนที่ต้องการต่อยอดความมั่งคั่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวของโครงการต่างๆ รวมถึงปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจและนโยบายภาครัฐ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต หรือโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการใหม่ๆ จากศุภาลัย และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของคุณ
