ศุภาลัย ลุยตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์ท้าทายแรงซื้อซบ พร้อมนวัตกรรมตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่
ในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่ถูกบันทึกว่าเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบสองทศวรรษ แต่ท่ามกลางพายุแห่งความผันผวน บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับประกาศกร้าวเดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุก ประกาศลงทุนและเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากในปี 2569 สวนกระแสความกังวลเรื่องกำลังซื้อที่ชะลอตัว ด้วยวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกลและความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพลวัตของตลาด “คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้เปิดเผยถึงแผนการอันน่าจับตามองนี้ในงานแถลงข่าวเปิดตัว “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม
บทเรียนจากวิกฤต: ความแข็งแกร่งทางการเงินและกลยุทธ์การปรับตัว
คุณไตรเตชะยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า ปี 2568 เป็นปีแห่งบททดสอบที่เข้มข้นสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ศุภาลัยได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของรากฐานทางการเงินที่มั่นคง ซึ่งกลายเป็นเครื่องมือสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์ครั้งนี้ การบริหารสภาพคล่องอย่างมีประสิทธิภาพ การมองเห็นและคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมในช่วงเวลาที่เหมาะสม คือปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างแข็งแกร่ง
“เราเรียนรู้จากกรณีของผู้ประกอบการรายอื่นว่า ความเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว ควบคู่ไปกับการรักษาสถานะทางการเงินให้ดี คือหัวใจสำคัญ” คุณไตรเตชะกล่าว “แม้จะเผชิญกับสถานการณ์ที่ท้าทาย เรายังคงสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปได้ ด้วยการปรับตัวที่ทันท่วงที”
การปรับตัวนี้ไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่การบริหารต้นทุน แต่ยังรวมถึงการทำความเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนไปของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้ามีความต้องการแบบหนึ่ง แต่มาในปีนี้ ความต้องการของพวกเขาก็เปลี่ยนไป เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งในเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก”
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: นโยบายรัฐและการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริง
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปี 2568 โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ หนึ่งในนั้นคือการที่ตลาดจะไม่เผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันรุนแรงเหมือนกับ “แผ่นดินไหว” ที่เคยทำให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือนในปีที่ผ่านมา
“เราจึงเป็นเหตุผลให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ขยายเวลาต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นตลาด”
ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยกำหนดราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง
เป้าหมายของศุภาลัยในปี 2569 คือการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่เปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ที่มียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึง 60% และจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ได้ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการประเดิมปี 2569 กับการตอบโจทย์ทำเลศักยภาพ
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ถือเป็นหมุดหมายสำคัญในการเปิดตัวโครงการใหม่ของศุภาลัยในปี 2569 ด้วยมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมแห่งนี้ตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นของการเป็นโครงการติดสถานีแรกๆ และมีความสูงที่สุดในย่าน เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ที่อาจมีข้อจำกัดด้านความสูง
ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ โครงการประกอบด้วยอาคารสูง 2 อาคาร คืออาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมห้องพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดห้องพักมีตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิดที่ออกแบบมาอย่างเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราได้พัฒนาโครงการนี้โดยมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมาย 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่วางแผนขยับขยายครอบครัว และนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าว “ทำเลท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ของทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา และยังมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนการลงทุนประมาณ 5-7% สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว”
เทรนด์ใหม่: คอนโดมิเนียมตอบโจทย์ครอบครัวและนักลงทุนรุ่นใหม่
การวิเคราะห์เชิงลึกของศุภาลัยแสดงให้เห็นถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน “เรามีหลายโครงการในโซนนี้ที่ตั้งอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเรา พบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย”
ยิ่งไปกว่านั้น แนวโน้มการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวของผู้บริโภคก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด “จึงเป็นที่มาของการหาที่ดินทำเลติด MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนห้องพักแบบ 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ”
คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมว่า “เรามองว่าซัพพลายของคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ถูกดูดซับไปจนหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อย”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคตอย่างแน่นอน”
โจทย์ใหญ่ “กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: ความท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้จะมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยท้าทายหลักของตลาด “ธนาคารทุกแห่งมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติคล้ายคลึงกัน คือ มีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่าเผชิญกับยอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ที่เข้าไม่ถึงสินเชื่อก็จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ”
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงในกลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมนั้น เป็นประเด็นที่น่าห่วงใย” คุณไตรเตชะอธิบายถึงความแตกต่างระหว่างบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม “สำหรับโครงการแนวราบ แม้ลูกค้าจะซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทเท่ากัน แต่ภาระหนี้สินอาจจะเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย ประกอบกับสมาชิกในครอบครัวที่มากกว่า ทำให้มีโอกาสนำรายได้หลายส่วนมารวมกันเพื่อยื่นสินเชื่อ ทำให้โอกาสอนุมัติสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักเป็นคู่รัก 2 คน ทำให้จำนวนเงินที่นำมารวมกันน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าศุภาลัยเอง ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ปัจจัยนี้ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าตลาดแนวราบอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: ขับเคลื่อนระบบคมนาคมและผังเมืองเพื่ออนาคต
จากปัญหา “Reject Rate” ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลชุดใหม่ เพื่อให้การสนับสนุนการยื่นขอสินเชื่อที่ง่ายขึ้น ซึ่งจะช่วยดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยให้เข้าสู่ตลาดได้มากขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีข้อเสนอแนะอีก 2 ประการ ที่มีความสำคัญต่อการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การแก้ไขปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: สนับสนุนให้มีการสานต่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่ใกล้แล้วเสร็จ ให้สามารถเปิดใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น ควบคู่ไปกับการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากโครงการก่อสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ อาจเป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการกระตุ้นตลาดโดยตรง
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกกฎระเบียบที่เอื้อให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการได้หลากหลายรูปแบบมากขึ้น โอกาสที่จะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี
ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคม การปรับตัวที่ทันท่วงที และการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ ศุภาลัยยังคงยืนหยัดเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมที่จะส่งมอบที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่ตอบสนองทุกความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของท่าน อย่าพลาดที่จะสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จากศุภาลัย ที่พร้อมจะสร้างอนาคตที่ดีกว่าให้กับคุณ
