ศุภาลัย ชูธงบุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ตอบโจทย์กำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ถูกจารึกว่าเป็นปีที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในรอบสองทศวรรษ ทว่า ท่ามกลางความผันผวนและกำลังซื้อที่ยังคงส่งสัญญาณชะลอตัว บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ กลับประกาศเดินหน้าเต็มกำลังในปี 2569 ด้วยการประกาศลงทุนหนักในตลาดคอนโดมิเนียม สวนกระแสความระมัดระวังของตลาด บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์อันเฉียบคม และการปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง เพื่อคว้าโอกาสในทุกสถานการณ์
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายปี 2568 และสัญญาณบวกปี 2569
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวเน้นย้ำถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ว่า เป็นปีที่เต็มไปด้วยอุปสรรคและความยากลำบาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ท่านยังคงแสดงความเชื่อมั่นอย่างแรงกล้าว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวและมีทิศทางที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาจากปัจจัยบวกหลายประการที่เริ่มส่งสัญญาณ
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของคุณไตรเตชะ สะท้อนถึงความเข้าใจในพลวัตของตลาดและการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดความกังวลในปีที่ผ่านมา ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยเฉพาะที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเปลี่ยนแปลงนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงความกังวลของสถาบันการเงินต่อความเสี่ยงด้านเครดิต ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เกิดความท้าทายมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม สำหรับปี 2569 มีสัญญาณบวกหลายประการที่น่าจับตามอง หนึ่งในนั้นคือ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ จากภาครัฐ ที่ยังคงมีผลต่อเนื่อง เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% จนถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อลดภาระต้นทุนให้แก่ผู้ซื้อ ลดอุปสรรคในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
นอกจากนี้ คุณไตรเตชะยังได้ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการ บริหารจัดการการเงินที่แข็งแกร่ง ของบริษัท ศุภาลัย เอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยให้สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากมาได้ และพร้อมที่จะคว้าโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสม “สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯ ได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้” ท่านกล่าว
การปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว คืออีกหนึ่งหัวใจสำคัญที่ศุภาลัยยึดถือ “3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี” ความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคนี้ เป็นจุดแข็งที่ทำให้ศุภาลัยสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างตรงจุด
กลยุทธ์คอนโดมิเนียม: สวนกระแสด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่
ภายใต้ความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นในปี 2569 ศุภาลัย ได้ประกาศแผนกลยุทธ์ที่น่าสนใจ ด้วยการ เน้นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากขึ้น เมื่อเทียบกับปี 2568 ซึ่งเป็นทิศทางที่สวนกระแสกับความระมัดระวังของหลาย ๆ ผู้ประกอบการในตลาด “จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา”
ในปี 2568 ที่ผ่านมา ศุภาลัย ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 10,000 ล้านบาท สะสมมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายไปแล้วกว่า 60% และกำลังจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คือโครงการคอนโดมิเนียมแรกของปี 2569 ที่ศุภาลัย เปิดตัวอย่างเป็นทางการ มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร ชูจุดเด่นในฐานะโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่สำคัญและมีศักยภาพสูงในย่านนี้
รายละเอียดโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิตพักอาศัย พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยมีตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร โดยเน้นการออกแบบ ครัวปิด (Closed Kitchen) ซึ่งเป็นที่นิยมและตอบโจทย์การใช้งานของคนไทย ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
กลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการนี้ คือ กลุ่มคนวัยทำงาน ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทาง, กลุ่ม Young Family ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ขยายครอบครัวได้ และ นักลงทุน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลท่าพระที่เป็นหนึ่งใน 10 ทำเลที่มีผู้สนใจค้นหามากที่สุด โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาวเพื่อปล่อยเช่า
การปรับขนาดห้อง: ตอบโจทย์เทรนด์ครอบครัวยุคใหม่
หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่ศุภาลัยนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม คือ การปรับสัดส่วนขนาดห้องให้ตอบสนองต่อความต้องการที่เปลี่ยนไปของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเพิ่มสัดส่วนห้อง 1 Bedroom Plus และ 2 Bedroom คุณไตรเตชะกล่าวว่า “เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
จากการสำรวจพบว่า ลูกค้าจำนวนมากให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบายไปยังสถานศึกษา ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่อยู่อาศัย ประกอบกับพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยนิยมใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงได้เพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 Bedroom Plus และ 2 Bedroom ในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องขนาด 1 Bedroom ที่มีสัดส่วน 43% เท่านั้น แนวคิดนี้สอดคล้องกับความสำเร็จของโครงการก่อนหน้าอย่าง “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ซึ่งห้องขนาด 2 Bedroom ขายหมดอย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการห้องขนาดใหญ่ในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” คุณไตรเตชะ ย้ำถึงความสำคัญของเทรนด์นี้
ความท้าทาย “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” และแนวทางแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่คุณไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยท้าทายหลักของตลาด ปัญหานี้เกิดจากการที่สถาบันการเงินมุ่งเน้นการอนุมัติสินเชื่อให้กับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติโดดเด่น คือ มีหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงน้อยประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ ส่วนโครงการแนวราบผมไม่ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริง ๆ จัง ๆ ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่แตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบ ภาระเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดฯอ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”
คุณไตรเตชะ ชี้ให้เห็นถึงความแตกต่างระหว่างการขอสินเชื่อสำหรับคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ โดยลูกค้คอนโดมิเนียม ซึ่งมักมีสมาชิกในครอบครัวน้อยกว่า มักมีภาระหนี้สินต่อคนสูงกว่า เมื่อเทียบกับบ้านแนวราบที่สมาชิกในครอบครัวมากกว่า สามารถนำรายได้หลายส่วนมารวมกันเพื่อขอสินเชื่อได้ ทำให้โอกาสในการผ่านสินเชื่อบ้านแนวราบมีสูงกว่า
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: เร่งขับเคลื่อนโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลใหม่ เพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหาและผลักดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ยั่งยืนยิ่งขึ้น
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การเร่งรัดการก่อสร้างและเชื่อมโยงโครงข่ายรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมพื้นที่มากขึ้น โดยเฉพาะการต่อยอดเส้นทางที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ และการเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ ที่จำเป็นต่อการเดินทางในกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมที่ดีย่อมส่งผลดีต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถูกคาดหวังว่าจะปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มานาน การบังคับใช้ผังเมืองใหม่ที่ชัดเจนและมีทิศทาง จะช่วยให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถวางแผนการลงทุนและการพัฒนาโครงการได้อย่างมั่นใจ โดยคาดว่ามีโอกาสจะได้เห็นการบังคับใช้จริงในปี 2570
การเดินหน้าเชิงรุกของศุภาลัย ในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด และความสามารถในการปรับตัวภายใต้บริบทเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลง การให้ความสำคัญกับการตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย การบริหารจัดการการเงินที่แข็งแกร่ง และการมองหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนความสำเร็จของบริษัท
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ การศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจทิศทางของตลาด รวมถึงกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่างศุภาลัย จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด
หากคุณพร้อมแล้วที่จะก้าวสู่การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ หรือต้องการสำรวจโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 โปรดติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึก ที่จะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุด
