ศุภาลัย: กลยุทธ์รุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ในปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดและกำลังซื้อที่อ่อนไหวกลายเป็นปัจจัยสำคัญของความสำเร็จ ในขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กลับเลือกที่จะเดินหน้าด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่าง โดยเฉพาะการลงทุนในตลาด คอนโดมิเนียม อย่างต่อเนื่อง ด้วยวิสัยทัศน์อันแข็งแกร่งของ ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ที่มองเห็นโอกาสและศักยภาพในการเติบโต แม้ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่หลายฝ่ายมองว่าซบเซา
บทสรุปจากปีแห่งบททดสอบสู่การคาดการณ์ที่สดใส
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม ในงานเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นที่มาจากประสบการณ์และความเข้าใจในวัฏจักรของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ในปีที่ผ่านมาจะเป็นปีแห่งการเผชิญหน้ากับปัจจัยลบมากมาย ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ความผันผวนของกำลังซื้อ และต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น แต่ศุภาลัยยังคงมีจุดยืนที่มั่นคงในการบริหารจัดการองค์กร
คุณไตรเตชะยอมรับว่า การรักษาความแข็งแกร่งทางการเงินเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถเดินหน้าได้อย่างไม่สะดุด ในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ การมีสภาพคล่องที่ดีและการตัดสินใจเข้าซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม กลายเป็นแต้มต่อที่สำคัญ นอกจากนี้ การเรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค ถือเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
ความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียม: โอกาสที่ซ่อนอยู่
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมีความเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียม คุณไตรเตชะมองว่าปัจจัยลบหลายประการที่เคยกดดันตลาดจะคลี่คลายลง และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ อาทิ การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ขยายเวลาออกไปจนถึงกลางปี 2569 จะเป็นแรงส่งสำคัญที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.”
แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 ของศุภาลัยจึงมุ่งเน้นไปที่ คอนโดมิเนียม มากขึ้น โดยตั้งเป้าหมายการเปิดตัวโครงการให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งได้เปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท การเดินหน้าลงทุนใน คอนโดมิเนียม ของศุภาลัยในปีนี้ ไม่ใช่เพียงการขยายพอร์ต แต่เป็นการตอบรับสัญญาณบวกจากตลาดและการมองเห็นโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเปิดศักราชแห่งปี 2569
ประเดิมศักราชใหม่ในปี 2569 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการ คอนโดมิเนียม ที่โดดเด่นด้วยทำเลศักยภาพ ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะไม่เกิน 150 เมตร ซึ่งถือเป็นหนึ่งในโครงการแรก ๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุด และมีความสูงที่โดดเด่นในย่านนี้
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดห้องพักเริ่มต้นที่ 33-67.5 ตารางเมตร ออกแบบให้มีครัวปิดที่แยกเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลและราคาที่มีศักยภาพ เราพัฒนาโครงการนี้ โดยเน้นเจาะ 3 กลุ่มเป้าหมาย คือ วัยทำงานที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย และ Young Family ครอบครัวที่วางแผนขยับขยาย และนักลงทุน ซึ่งท่าพระติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการซื้อลงทุนปล่อยเช่ายังเติบโตในระยะยาว”
คุณไตรเตชะกล่าวเสริมว่า การเลือกทำเลติดรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ สะท้อนถึงความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่มองหาความสะดวกสบายในการเดินทาง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มที่ทำงานในเมืองและต้องการเข้าถึงสถาบันการศึกษาต่างๆ
ตอบโจทย์เทรนด์ที่อยู่อาศัย: ห้องขนาดใหญ่และฟังก์ชันที่หลากหลาย
หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญของศุภาลัยในปีนี้ คือการปรับสัดส่วนห้องพักให้ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไป โดยเน้นการเพิ่มสัดส่วนห้องพักแบบ 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ขณะที่ห้องขนาด 1 ห้องนอน มีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมด
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
การเพิ่มสัดส่วนห้อง 2 ห้องนอน เป็นการตอบรับเทรนด์ที่ผู้บริโภคจำนวนมากหันมาใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลัก และต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอสำหรับครอบครัวขนาดเล็ก การประสบความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว ยิ่งตอกย้ำว่าความต้องการห้องประเภทนี้ในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ต้องจับตา
แม้ว่าแนวโน้มตลาด คอนโดมิเนียม จะมีทิศทางที่ดีขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งมีตัวเลขสูงถึง 40% โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่และครอบครัวที่เพิ่งเริ่มต้น
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม ส่วนโครงการแนวราบผมไม่ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยจริง ๆ จัง ๆ ด้วยเหตุผลนั้น แต่ต้องอธิบายว่า ลูกค้าซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่แตกต่างกัน ลูกค้าแนวราบ ภาระเยอะกว่า เพราะบางบ้านต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้เงินเดือนหลายคนมารวมกัน โอกาสยื่นสินเชื่อผ่านสูงกว่า ลูกค้าคอนโดฯอยู่กัน 2 คน หารกันจำนวนมันน้อยกว่า ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดฯอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้ คอนโดมิเนียม อ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”
คุณไตรเตชะได้อธิบายถึงความแตกต่างระหว่างการขอสินเชื่อสำหรับบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้อบ้านแนวราบมักจะมีภาระค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่ารถยนต์ และมักจะเป็นครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน ทำให้สามารถนำรายได้มารวมกันเพื่อขอสินเชื่อได้ง่ายกว่า ขณะที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมักเป็นคู่รักหรือคนโสด ทำให้ภาระสินเชื่อต่อบุคคลสูงกว่า และมีแนวโน้มที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งผลักดันโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังภาครัฐเพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหาและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน โดยมี 2 ประเด็นหลักที่สำคัญยิ่ง
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: การเร่งรัดการก่อสร้างและขยายเส้นทางรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางของผู้คน และสนับสนุนการขยายตัวของเมือง การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ อาจไม่ตอบโจทย์การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเท่ากับการมีระบบขนส่งสาธารณะที่เข้าถึงได้ง่าย
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นความหวังของผู้ประกอบการในการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง และเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายรูปแบบมากขึ้น การที่ผังเมืองฉบับนี้ถูกชะลอการบังคับใช้มานานกว่า 3 ปี และคาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2570 ถือเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน ซึ่งภาครัฐควรเร่งดำเนินการให้เร็วที่สุด เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“เราพร้อมที่จะร่วมมือกับภาครัฐในการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน และส่งมอบที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ตรงกับความต้องการของคนทุกกลุ่ม” คุณไตรเตชะกล่าวสรุป
การเดินหน้าของศุภาลัยในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของตลาด คอนโดมิเนียม และความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง การจับตาดูความสำเร็จของกลยุทธ์นี้ จะเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญสำหรับทิศทางของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคตอันใกล้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ การศึกษาข้อมูลโครงการใหม่ๆ ของศุภาลัย และการทำความเข้าใจกับเทรนด์ตลาด จะช่วยให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในการตัดสินใจลงทุนเพื่ออนาคตที่ดีกว่า
