ศุภาลัย โหมโรงปี 2569: บุกตลาดคอนโดฯ ท่ามกลางกำลังซื้อท้าทาย ชูศักยภาพทำเลและดีไซน์ตอบโจทย์ชีวิตคนเมือง
หลังจากผ่านพ้นปี 2568 ที่ได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในรอบสองทศวรรษ “ศุภาลัย” โดยคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ ยืนยันความเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวและเติบโตที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการรุกตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ที่บริษัทฯ ได้วางกลยุทธ์การลงทุนที่สวนกระแสความซบเซาของกำลังซื้อ ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการประเดิมศักราชใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามอง
บทเรียนจากปีที่ยากลำบาก: ความแข็งแกร่งทางการเงินคือกุญแจสู่ความสำเร็จ
คุณไตรเตชะ ยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า ปี 2568 เป็นปีแห่งความยากลำบากอย่างแท้จริงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ถึงกระนั้น ศุภาลัยยังคงเดินหน้าอย่างไม่หยุดยั้งในการแสวงหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ ควบคู่ไปกับการเรียนรู้จากประสบการณ์ของผู้ประกอบการรายอื่นๆ บริษัทฯ ตระหนักดีว่า การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงและแข็งแกร่งเป็นรากฐานสำคัญที่จะทำให้สามารถยืนหยัดผ่านช่วงเวลาวิกฤต และคว้าโอกาสในการเข้าซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้
“เราเห็นแล้วว่าความแข็งแกร่งทางการเงินมันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา การบริหารจัดการกระแสเงินสดของเราทำได้ดีเยี่ยม และเรามั่นใจว่าจะทำได้ดียิ่งขึ้นไปอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าว “ทุกอย่างเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ น้อยๆ เช่น การมีสภาพคล่องที่พร้อมเสมอสำหรับการคว้าโอกาสเมื่อตลาดเปิดช่องให้เราสามารถซื้อที่ดินได้ในราคาที่สมเหตุสมผล”
สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยสามารถปรับตัวและตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือ การเข้าใจในแก่นแท้ของตลาด “เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ความต้องการของลูกค้าเป็นแบบหนึ่ง แต่มาถึงปีนี้ ทุกอย่างเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งในเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ถ้าเราทำได้ทั้งหมดนี้ ผลลัพธ์ย่อมออกมาดีอย่างแน่นอน”
มองการณ์ไกล: เชื่อมั่นในศักยภาพตลาดคอนโดฯ ปี 2569
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจอย่างเต็มเปี่ยมว่า จะไม่ย่ำแย่ไปกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน “ตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 จะดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างแผ่นดินไหวที่เคยทำให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน”
ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนความเชื่อมั่นนี้ คือ การที่ภาครัฐได้มีมาตรการกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่อง เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งขยายเวลาต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้มีส่วนสำคัญในการช่วยคลายความกังวลของผู้บริโภค และส่งเสริมให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น
“นี่คือเหตุผลสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยตัดสินใจเพิ่มการเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียมใหม่ ในปีนี้ โดยเราจะเน้นการพัฒนาโครงการแนวสูงให้มากกว่าปีก่อน” คุณไตรเตชะกล่าว “เรายังคงมุ่งเป้าไปที่ตลาดแมส (Mass Market) โดยจะเน้นที่ระดับราคาขายประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่ยังคงเข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่”
ในปี 2568 ที่ผ่านมา ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่ารวมของคอนโดมิเนียมในพอร์ตสะสมอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยเกินกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายทะลุ 60% และกำลังจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ต้นแบบคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าที่ตอบโจทย์ทุกมิติ
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญของศุภาลัยในการเปิดศักราชปี 2569 ด้วยมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ติดแนวรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร จุดเด่นคือการเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่แรกๆ และมีความสูงโดดเด่นในย่าน ซึ่งแตกต่างจากพื้นที่อื่นๆ ที่อาจมีข้อจำกัดด้านความสูงในการก่อสร้าง
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นตั้งแต่ 33 ตร.ม. ไปจนถึง 67.5 ตร.ม. จุดเด่นที่สำคัญคือการออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ที่เป็นสัดส่วน ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนไทยที่นิยมทำอาหาร ในราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลที่ตั้งอันโดดเด่นและราคาที่น่าสนใจ เราจึงพัฒนาโครงการนี้ขึ้นมาเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะอธิบาย “ย่านท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 ทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา และมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าประมาณ 5-7% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตระยะยาวของตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า”
ศุภาลัยมีความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง “เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ จากการสำรวจของเรา พบว่าลูกค้าถึง 1 ใน 5 คน เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย”
ยิ่งไปกว่านั้น พฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและบ้านหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน “นี่คือที่มาของการที่เราให้ความสำคัญกับการหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า และการออกแบบห้องพักอาศัยให้มีความหลากหลายมากขึ้น” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “เราจึงเพิ่มสัดส่วนของห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วนถึง 21% และ 36% ตามลำดับ ในขณะที่ห้องแบบ 1 ห้องนอนจะมีสัดส่วน 43% ของยูนิตทั้งหมด”
การเพิ่มสัดส่วนห้องแบบ 2 ห้องนอนนั้น สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่สูงขึ้น “เรามองเห็นว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมขนาด 2 ห้องนอนในตลาดนั้น ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว สะท้อนจากความสำเร็จของโครงการ ‘ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม’ ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีตัวเลือกในตลาดค่อนข้างจำกัด”
“การพัฒนาห้องขนาดใหญ่ขึ้น โดยเฉพาะห้องแบบ 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เราเห็นได้ชัดเจนว่าลูกค้าจำนวนมากเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น ทำให้ห้องแบบ 2 ห้องนอนมีความสำคัญมากขึ้น ผมเชื่อมั่นว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้ไม่ผ่าน” ปัญหาใหญ่ท้าทายตลาดคอนโดฯ
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูมีทิศทางที่ดีขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของสถาบันการเงิน ซึ่งยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ปัญหานี้เป็นปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
“ทุกธนาคารในปัจจุบันมีนโยบายการพิจารณาสินเชื่อที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว คือ มีภาระหนี้น้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางถึงล่างเผชิญกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างเป็นรูปธรรม ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อจะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ”
คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมถึงความแตกต่างของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อระหว่างโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ พบมากในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม สำหรับโครงการแนวราบ ผมยอมรับว่าเราไม่ได้ปล่อยกู้จริงจังมากนักด้วยเหตุผลเดียวกัน แต่ต้องทำความเข้าใจว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท อาจมีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น ผ่อนรถยนต์ ควบคู่ไปด้วย แต่โดยทั่วไปแล้ว บ้านแนวราบมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนช่วยกันผ่อน ทำให้โอกาสในการยื่นสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า”
“ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักจะอยู่กัน 2 คน การหารายได้ต่อคนจึงน้อยกว่า ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมของศุภาลัยอยู่ที่ 40% ในขณะที่โครงการแนวราบจะอยู่ที่ประมาณ 20% ปัญหานี้จึงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าตลาดแนวราบอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: เร่งรัดระบบขนส่งสาธารณะและผังเมืองฉบับใหม่
จากปัญหาเรื่องอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลชุดใหม่ โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการทำให้กระบวนการขอสินเชื่อมีความยืดหยุ่นและเข้าถึงได้ง่ายขึ้น เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดให้มากขึ้น
นอกจากนี้ คุณไตรเตชะยังได้ฝากการบ้านสำคัญอีก 2 ข้อ ที่เชื่อว่าจะช่วยยกระดับการพัฒนาประเทศและคุณภาพชีวิตของประชาชนให้ดียิ่งขึ้น:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อและขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและเชื่อมโยงกันมากยิ่งขึ้น ควบคู่ไปกับการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล “การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ แม้จะดี แต่ก็เป็นการส่งเสริมการเดินทางนอกเขตเมืองและไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาการคมนาคมภายในเมืองโดยตรงเท่าที่ควร”
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีและน่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้างจำนวนมาก ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบมากขึ้น “เราคาดหวังว่าจะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ในปี 2570 หลังจากที่ต้องชะลอมานานกว่า 3 ปี”
การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของศุภาลัยในการเดินหน้าพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และการเข้าใจในแก่นแท้ของตลาด ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณกำลังมองหาคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ เดินทางสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า พร้อมดีไซน์ที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต และเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในอนาคต อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” และโครงการอื่นๆ ของศุภาลัย เพื่อค้นหาบ้านในฝันที่ใช่สำหรับคุณ
