ศุภาลัย ผนึกกำลังบุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์ฝ่ากระแสซบเซา ด้วยนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และทำเลศักยภาพ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2568 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน กำลังซื้อที่ชะลอตัว และปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบากนี้ มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่ยังคงแสดงศักยภาพและความเชื่อมั่นในการเดินหน้า นั่นคือ ศุภาลัย ซึ่งล่าสุดได้ประกาศกลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ด้วยการลงทุนที่น่าสนใจท่ามกลางกระแสที่หลายคนมองว่าตลาดกำลังซื้อซบเซา
มุมมองจากผู้บริหาร: ความเชื่อมั่นที่ตั้งอยู่บนพื้นฐานความแข็งแกร่ง
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจในงานเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โดยยอมรับว่าปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน เขาก็มีความมั่นใจอย่างยิ่งว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน ความเชื่อมั่นนี้ไม่ได้มาจากความหวังเพียงอย่างเดียว แต่มาจากรากฐานที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ
“แม้จะเป็นปีที่ยากมาก แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนทำโครงการที่อยู่อาศัย และเรียนรู้จากกรณีตัวอย่างของผู้ประกอบการรายอื่นว่า บริษัทต้องเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว รักษาสถานะทางการเงินให้ดี เพราะแม้จะเผชิญหน้ากับสถานการณ์ยากลำบาก ยังพัฒนาโปรดักต์ในราคาที่ดีได้ ด้วยการปรับตัวให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่มีความต้องการที่เปลี่ยนแปลง” คุณไตรเตชะกล่าว
นี่คือหัวใจสำคัญของการบริหารธุรกิจในยุคที่ทุกอย่างไม่แน่นอน การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงเปรียบเสมือนสมอเรือที่ช่วยให้ธุรกิจลอยลำอยู่ได้ในช่วงพายุ และยังเป็นแต้มต่อสำคัญในการคว้าโอกาสที่เกิดขึ้นเมื่อตลาดมีความผันผวน เช่น การซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม หรือการปรับปรุงผลิตภัณฑ์ให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ: เข้าใจลูกค้าคือหนทางสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ดิฉันเชื่อว่าความสามารถในการปรับตัวของศุภาลัยนั้นน่าจับตาเป็นอย่างยิ่ง ความต้องการของลูกค้าไม่ได้หยุดนิ่ง ยิ่งในสภาวะที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอน ผู้บริโภคจะยิ่งมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ และมองหาคุณค่าที่แท้จริงของผลิตภัณฑ์
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบฯได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้ สิ่งที่ทำมันเริ่มจากจุดเล็ก ๆ เช่น สภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาเหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน ต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี” คุณไตรเตชะเน้นย้ำ
การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ไม่ใช่แค่การวิเคราะห์ข้อมูล แต่คือการรับฟังเสียงสะท้อนจากตลาด การสังเกตพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และการนำข้อมูลเหล่านั้นมาพัฒนาเป็นผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ได้จริง ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง ราคาคอนโดมิเนียม ที่เข้าถึงได้ ทำเลคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่อำนวยความสะดวก หรือแม้กระทั่ง แบบห้องคอนโด ที่หลากหลายและเหมาะสมกับไลฟ์สไตล์
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: สัญญาณบวกจากมาตรการรัฐและดีมานด์ที่รออยู่
แม้จะเผชิญกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา แต่ศุภาลัยยังคงมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความมั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยสนับสนุนต่างๆ
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมาตรการรัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV, ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่ต่อเนื่องถึงมิถุนายน 2569 โดยยังคงเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมสด้วยโฟกัสราคาขายที่ 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.”
มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อที่อั้นไว้ มาตรการผ่อนปรน LTV (Loan-to-Value) ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองหรือสามสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ในขณะที่การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองก็ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลงได้อย่างมาก
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมีเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 โดยได้วางแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ถึง 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ต 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของตลาดที่มีต่อผลิตภัณฑ์ของศุภาลัย
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การเปิดตัวที่สะท้อนกลยุทธ์ของศุภาลัย
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแรกของปี 2569 ถือเป็นการเปิดตัวที่สะท้อนกลยุทธ์ของศุภาลัยได้อย่างชัดเจน โครงการนี้ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระเพียง 150 เมตร ทำให้เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย
รายละเอียดของโครงการที่น่าสนใจประกอบด้วย:
ทำเลศักยภาพ: ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญ
จำนวนยูนิต: 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต
ขนาดพื้นที่ใช้สอย: 33-67.5 ตร.ม.
รูปแบบห้อง: เน้นห้องครัวปิดเป็นสัดส่วน
ราคาเริ่มต้น: 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 75,700 บาทต่อ ตร.ม.
โครงการนี้ได้ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ 3 กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ วัยทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง, Young Family ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือขยับขยายครอบครัว และนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการปล่อยเช่า
ทำเลท่าพระ: ศักยภาพที่ไม่ควรมองข้าม
ทำเลท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่ผู้คนนิยมค้นหามากที่สุด ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงในพื้นที่นี้ ค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าที่ยังคงเติบโตในระยะยาว
“เรามีหลายโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราสำรวจพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
นี่คือข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจ การที่ผู้บริโภคเลือกทำเลที่เดินทางไปสถานศึกษาได้สะดวก บ่งชี้ถึงการมองการณ์ไกลในการลงทุนเพื่ออนาคตของบุตรหลาน หรือการใช้ชีวิตในระยะยาว ประกอบกับการที่ผู้คนนิยมใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น ทำให้ความต้องการ คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือ คอนโดแต่งครบ ที่พร้อมเข้าอยู่ ยังคงมีอยู่มาก
นวัตกรรมแบบห้อง: ตอบรับเทรนด์ชีวิตยุคใหม่
การที่ศุภาลัยให้ความสำคัญกับการเพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน ก็เป็นกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
“จึงเป็นที่มาการหาที่ดินทำเลติด MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มพื้นที่ห้องให้มากกว่า 1 ห้องนอน มีขนาด 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ ซึ่งมองว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มี ยูนิตขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอน หมดลงเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะราคา 70,000-80,000 บาทต่อ ตร.ม.ที่มีอย่างจำกัด”
การที่ลูกค้าใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น ทำให้ความต้องการห้องที่มีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว หรือรองรับสมาชิกในครอบครัวที่เพิ่มขึ้น มีความสำคัญมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอน เป็นที่ต้องการสูง และแนวโน้มนี้จะยิ่งชัดเจนขึ้นในอนาคต
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” โจทย์ท้าทายที่ต้องจับตามอง
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่คุณไตรเตชะก็ได้หยิบยกประเด็นปัญหาที่ยังคงเป็นความกังวลอย่างยิ่ง นั่นคือ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” หรือ Reject Rate ที่สูงถึง 40%
“แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้ จะมองเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงมีความกังวลต่อยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงถึง 40% ซึ่งยังเป็นปัจจัยหลักท้าทายตลาด เนื่องจากทุกธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไขจะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ”
ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อบ้านจริง ให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมราคาประหยัด หรือ คอนโดสำหรับผู้เริ่มต้น
เมื่อเปรียบเทียบระหว่างบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม คุณไตรเตชะให้ข้อสังเกตที่น่าสนใจว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินอื่น ๆ เช่น รถยนต์ และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนช่วยกันผ่อน ทำให้มีโอกาสในการขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่มักอยู่กัน 2 คน สัดส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้อาจสูงกว่า ทำให้มีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อได้ง่ายกว่า
“ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดมิเนียมอ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: ขับเคลื่อนเศรษฐกิจด้วยโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหา Reject Rate ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะที่สำคัญไปยังภาครัฐ เพื่อกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง และเป็นการพัฒนาประเทศในภาพรวม
เร่งรัดโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: การสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้ครอบคลุมมากขึ้น และเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพฯ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมที่สมบูรณ์ ไม่เพียงแต่ช่วยให้การเดินทางสะดวกสบาย แต่ยังเป็นการเปิดศักยภาพของทำเลใหม่ๆ และส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้มีความน่าสนใจอย่างยิ่ง เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ส่งเสริมให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่หลากหลายมากขึ้น การนำผังเมืองใหม่มาใช้ จะเป็นการกระตุ้นการลงทุนและสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
สรุป: ศุภาลัยกับก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด ดิฉันมองว่ากลยุทธ์ของศุภาลัยในปี 2569 ที่มุ่งเน้นการลงทุนในคอนโดมิเนียม ท่ามกลางสภาวะที่หลายคนมองว่ากำลังซื้อชะลอตัวนั้น เป็นการตัดสินใจที่กล้าหาญและตั้งอยู่บนพื้นฐานของการวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบด้าน
การให้ความสำคัญกับ “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” “การเข้าใจความต้องการของลูกค้า” “การปรับตัวให้ทันสมัย” และ “การเลือกทำเลศักยภาพ” คือปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ศุภาลัยสามารถฝ่าฟันความท้าทาย และเติบโตได้อย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือ คอนโดพร้อมอยู่ ที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการ ศุภาลัยยังคงเป็นแบรนด์ที่น่าจับตามอง ด้วยผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพ ในราคาที่เข้าถึงได้ และทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบาย
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านในฝันสำหรับครอบครัวของคุณ อย่าพลาดที่จะศึกษาข้อมูลโครงการต่างๆ ของศุภาลัย และสัมผัสกับประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ.
