ศุภาลัย: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางกำลังซื้อที่ท้าทาย
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน การมองการณ์ไกลและปรับตัวคือหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และการเตรียมพร้อมสำหรับปี 2569 ก็มีความสำคัญยิ่งยวด บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ได้ประกาศกลยุทธ์การรุกตลาดอย่างแข็งขันในปีนี้ โดยเฉพาะการลงทุนใน คอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่สวนกระแสในขณะที่กำลังซื้อบางส่วนยังคงซบเซา
ภาพรวมตลาดและมุมมองเชิงลึกของศุภาลัย
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้เน้นย้ำถึงสถานการณ์ในปีที่ผ่านมาว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและอาจกล่าวได้ว่าแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ผมมั่นใจว่าปี 2569 จะดีขึ้นอย่างแน่นอน” แม้จะเผชิญกับความท้าทาย ศุภาลัยยังคงเดินหน้าด้วยวิสัยทัศน์ที่มองการณ์ไกล การซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง การวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่น คือกุญแจสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถยืนหยัดและพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ได้ในราคาที่เหมาะสม
“สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งได้พิสูจน์ตัวเองอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และคาดว่าจะดียิ่งขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “ทุกอย่างเริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่อง การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม และการปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอ หากเราเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ทั้งในเรื่องของราคา, โปรดักต์, ทำเล, และสิ่งอำนวยความสะดวก เราก็จะสามารถตอบสนองความต้องการเหล่านั้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ”
ความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569
สำหรับปี 2569 ผู้บริหารศุภาลัยมีความเชื่อมั่นเป็นอย่างยิ่งว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวจากการชะลอตัวในปี 2568 คุณไตรเตชะระบุว่า “หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะดีกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน” เหตุการณ์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปีที่แล้วส่งผลกระทบต่อตลาดเป็นระยะเวลาหนึ่ง แต่การสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ
“ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียม ใหม่จำนวนมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าว “เรายังคงมุ่งเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยมีเป้าหมายราคาขายอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2568 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการเปิดศักราชปี 2569
เพื่อเป็นการประเดิมปี 2569 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการใหม่ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการ คอนโดมิเนียม แห่งนี้ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะไม่เกิน 150 เมตร ชูจุดเด่นว่าเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดและมีความสูงที่สุดในย่านนี้ นับตั้งแต่โซนสามย่านที่สามารถสร้างอาคารสูงได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต มีขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวแบบปิดที่แยกเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลที่มีศักยภาพและราคาที่น่าสนใจ เราได้พัฒนาโครงการนี้เพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว, และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าว “ทำเลท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ของทำเลที่ผู้คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนการลงทุนประมาณ 5-7% สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในระยะยาว”
การปรับตัวเพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย
“เรามีโครงการอีกหลายแห่งที่ตั้งอยู่ในโซนรถไฟฟ้าเช่นกัน อาทิ ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย, และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะอธิบาย “จากการสำรวจของเรา พบว่าลูกค้ากว่า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาจนถึงระดับมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ เรายังสังเกตเห็นพฤติกรรมการใช้ คอนโดมิเนียม เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวที่เพิ่มมากขึ้น”
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการหาที่ดินในทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า MRT และเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน โดยเฉพาะห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องแบบ 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองว่าอุปทานของ คอนโดมิเนียม ขนาด 2 ห้องนอนกำลังถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว เห็นได้จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีจำนวนจำกัด”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวสรุป “ปัจจุบันลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด คอนโด 2 ห้องนอน จึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคต”
ความท้าทายจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ
แม้ว่าแนวโน้มตลาด คอนโดมิเนียม ในปีนี้จะเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยท้าทายหลักของตลาด “ทุกธนาคารต่างมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกัน คือ มีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่าได้รับผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อก็จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้น”
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลกระทบอย่างยิ่งต่อกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบาย “ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น ไม่ได้หมายความว่าเราไม่ได้ปล่อยสินเชื่อ แต่ต้องอธิบายให้เข้าใจว่าลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินที่สูงกว่า เนื่องจากอาจจะต้องผ่อนรถยนต์ควบคู่ไปด้วย แต่ด้วยจำนวนสมาชิกในครอบครัวที่มากกว่า ทำให้มีโอกาสในการนำรายได้หลายส่วนมารวมกันเพื่อยื่นขอสินเชื่อได้ง่ายกว่า ในขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อาศัยอยู่กัน 2 คน ยอดรายได้รวมอาจไม่สูงเท่า ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าของศุภาลัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% แสดงให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียม มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าโครงการแนวราบอย่างเห็นได้ชัด”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: เร่งพัฒนาระบบคมนาคมและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว “ผมอยากให้รัฐบาลเร่งอำนวยความสะดวกในการยื่นขอสินเชื่อ เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น”
นอกจากนี้ คุณไตรเตชะยังได้เสนอแนะประเด็นสำคัญอีก 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: “ผมอยากให้ภาครัฐสานต่อการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น และเร่งรัดการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพฯ เนื่องจากปัจจุบัน การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า”
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: “ผังเมืองฉบับใหม่นี้มีความน่าตื่นเต้นอย่างมากในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้มากขึ้น โอกาสที่เราจะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้ น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี”
การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาด และการสนับสนุนจากภาครัฐที่ตรงจุด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม สามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2569 และปีต่อๆ ไป.
