ศุภาลัย เดินหน้าบุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส สอดรับกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายและทิศทางที่คาดเดาได้ยาก บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้เล่นหลักในวงการ ประกาศกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับปี 2569 ด้วยการมุ่งเน้นการลงทุนใน คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ กับประสบการณ์กว่า 10 ปี ชี้ให้เห็นถึงความน่าสนใจและปัจจัยขับเคลื่อนเบื้องหลังการตัดสินใจของศุภาลัยครั้งนี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568: บทเรียนราคาแพงที่นำมาสู่การปรับตัว
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและเป็นปีที่ท้าทายที่สุดในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” คำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) สะท้อนถึงสถานการณ์ที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญ ความผันผวนทางเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก ล้วนส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม คุณไตรเตชะ มองว่าท่ามกลางความยากลำบากนี้เอง คือโอกาสในการพิสูจน์ความแข็งแกร่งขององค์กร “เรายังคงเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนการพัฒนาโครงการ และที่สำคัญที่สุดคือการเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่น ๆ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการเติบโตระยะยาว” การรักษาเสถียรภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง เป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ในราคาที่เหมาะสมและตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปได้
“ความแข็งแกร่งทางการเงินที่เรามี ทำให้เราสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพในปีที่ผ่านมา และจะดีขึ้นอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “สิ่งเหล่านี้เริ่มต้นจากจุดเล็ก ๆ เช่น การรักษา สภาพคล่อง เพื่อคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม เมื่อตลาดมีการเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตามไปด้วย จากเมื่อ 3 ปีที่แล้วที่ลูกค้าต้องการแบบหนึ่ง มาถึงปีนี้ความต้องการเหล่านั้นได้เปลี่ยนไปแล้ว เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเราเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ทั้งในด้านราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก หากทำได้ทั้งหมด เราก็จะประสบความสำเร็จ”
จับตา! ศุภาลัย มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัวในปี 2569
สำหรับปี 2569 นี้ คุณไตรเตชะ แสดงความมั่นใจอย่างยิ่งว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวและมีทิศทางที่ดีขึ้นอย่างแน่นอนเมื่อเทียบกับปี 2568 “ปีที่ผ่านมาเราเผชิญกับเหตุการณ์ที่ส่งผลให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเช่นนี้อีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะดีกว่าปีที่แล้วอย่างแน่นอน”
ด้วยความเชื่อมั่นนี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัว โครงการคอนโดมิเนียม มากขึ้นในปี 2569 เมื่อเทียบกับปี 2568 โดยได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นตลาดของภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงกลางปี 2569 “เรายังคงมุ่งเน้นการตอบสนองความต้องการของ ตลาดแมส โดยจะเน้นการขายในราคาประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่า 4 โครงการในปี 2568 ซึ่งมีมูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท โดยมีมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 3,000 – 4,000 ยูนิต นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึง 60% และมีกำหนดจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: โครงการแรกเปิดศักราชปี 2569
ประเดิมศักราชใหม่ปี 2569 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการแรก คือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะ 150 เมตร จุดเด่นสำคัญคือเป็นหนึ่งในโครงการแรก ๆ ที่ตั้งอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า และมีความสูงที่โดดเด่นในย่านนี้ ซึ่งแตกต่างจากโครงการอื่น ๆ ในพื้นที่ตั้งแต่สามย่านขึ้นไปที่อาจมีข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร คือ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33 – 67.5 ตารางเมตร มาพร้อมห้องครัวแบบปิดที่แบ่งสัดส่วนชัดเจน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลที่มีศักยภาพและราคาที่เข้าถึงได้ เราจึงพัฒนาโครงการนี้โดยเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่วางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะ อธิบาย “ย่านท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหามากที่สุด โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาว”
ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์: คอนโดมิเนียมที่มากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย
“เรามีโครงการอื่น ๆ ที่อยู่ใกล้เคียงสถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะกล่าว “จากการสำรวจของเรา พบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงให้ความสำคัญกับการหาที่ดินในทำเลติดแนวรถไฟฟ้า MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนของห้องพักที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน อาทิ ห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอน โดยมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองว่า ซัพพลายคอนโดมิเนียม ที่มีห้องขนาด 2 ห้องนอนนั้น ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว เห็นได้จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำกัด”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และห้องขนาด 2 ห้องนอน ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ กล่าวสรุป “ปัจจุบันลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในอนาคตอย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่รอการแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส แต่คุณไตรเตชะ ยังคงแสดงความกังวลเกี่ยวกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ “รีเจ็กต์เรต” ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาด “เนื่องจากทุกธนาคารกำลังให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน คือ มีจำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยกว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อก็จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ”
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติม “สำหรับโครงการบ้านจัดสรร เราไม่ได้มองว่าเป็นปัญหาใหญ่เท่ากับคอนโดมิเนียม ด้วยเหตุผลที่ว่า ลูกค้าที่ซื้อบ้านจัดสรรในราคา 3 ล้านบาท อาจมีภาระอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น การผ่อนรถ แต่โดยทั่วไปแล้ว บ้านจัดสรรจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน และมีรายได้รวมของหลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า แต่สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อาศัยอยู่ 2 คน ยอดหนี้สินต่อรายได้อาจสูงกว่า และมีโอกาสยื่นขอสินเชื่อผ่านน้อยกว่า”
“ที่น่าสังเกตคือ ลูกค้าของศุภาลัยที่ขอสินเชื่อบ้านจัดสรรไม่ผ่านคิดเป็น 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% นี่แสดงให้เห็นว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม นั้นอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าบ้านจัดสรรอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหา “รีเจ็กต์เรต” ที่กำลังส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะ ได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลใหม่ เพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหาและกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น พร้อมทั้งเสนอ 2 ประเด็นสำคัญเพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: ภาครัฐควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว ให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานคร การก่อสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่นั้น แม้จะเป็นประโยชน์ แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเขตเมืองเป็นหลัก และอาจไม่ได้ส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเท่ากับการคมนาคมสาธารณะ
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากขึ้น โอกาสที่จะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้อย่างเต็มรูปแบบ คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี
การเดินหน้าอย่างไม่หยุดยั้งของศุภาลัยในการพัฒนา โครงการคอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย พร้อมด้วยการปรับตัวตามสถานการณ์ตลาดที่ผันผวน ถือเป็นสัญญาณที่น่าจับตามองสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ หากภาครัฐให้การสนับสนุนที่ตรงจุด ทั้งในด้านการอำนวยความสะดวกด้านสินเชื่อและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา บ้านใหม่ หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ในทำเลศักยภาพ เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือการลงทุนที่คุ้มค่า อย่าพลาดที่จะสำรวจโครงการใหม่ล่าสุดจากศุภาลัย ที่พร้อมตอบโจทย์ทุกความต้องการของคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและค้นหาโครงการที่ใช่สำหรับคุณ!
