ศุภาลัย: กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ท่ามกลางการปรับเปลี่ยนกำลังซื้อและโอกาสใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่ทำให้ปี 2568 กลายเป็นปีที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งนั้น ไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจนัก เมื่อพิจารณาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องเผชิญกับความผันผวน อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดจะเต็มไปด้วยอุปสรรค แต่ในมุมมองของ “ศุภาลัย” โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากมุมมองของ “คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ การมองหาโอกาสและวางกลยุทธ์เพื่อเติบโตในปี 2569 กลับเป็นสิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
บทสรุปจากปีที่ท้าทาย: บทเรียนสำคัญสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
คุณไตรเตชะ ได้กล่าวไว้อย่างชัดเจนว่า ปี 2568 เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นคำกล่าวที่สะท้อนถึงความเป็นจริงที่ผู้ประกอบการหลายรายได้ประสบพบเจอ อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ทำให้ศุภาลัยยังคงยืนหยัดและพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้า คือการยึดมั่นในหลักการของการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว การบริหารจัดการสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
“ผมเชื่อว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน” คุณไตรเตชะ กล่าวเสริม พร้อมเน้นย้ำว่า การมีสถานะการเงินที่มั่นคงเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้ แม้ในช่วงเวลาที่ตลาดซบเซา การปรับเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ ทั้งในเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นสิ่งจำเป็นที่ศุภาลัยให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
การตีความตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: สัญญาณแห่งการฟื้นตัวที่น่าสนใจ
ความมั่นใจของคุณไตรเตชะ ในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 นั้น มีที่มาจากปัจจัยหลายประการ ประการแรกคือการคาดการณ์ว่าตลาดจะไม่เผชิญกับสถานการณ์เลวร้ายเหมือนปีที่ผ่านมา ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ไม่คาดฝัน การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งขยายเวลาต่อเนื่องถึงกลางปี 2569 เป็นมาตรการกระตุ้นตลาดที่สำคัญ
“ด้วยปัจจัยเหล่านี้ เราจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมให้มากขึ้นในปีนี้ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยเน้นที่ราคาขายระหว่าง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร” คุณไตรเตชะ ระบุ
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการขายเฉลี่ยมากกว่า 50% สะท้อนถึงความต้องการที่ยังมีอยู่ โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และพร้อมทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี
‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’: โครงการนำร่องสู่ศักยภาพทำเลที่ไร้ขีดจำกัด
โครงการใหม่ที่ประเดิมศักราช 2569 ของศุภาลัย คือ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียมแห่งนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร จุดเด่นคือเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าแรกๆ และเป็นอาคารสูงที่สุดในย่านนี้ นับจากสามย่านที่สามารถพัฒนาโครงการสูงได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องความสูง
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต และพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดห้องพักเริ่มตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิด ราคาเริ่มต้น 2.15 ล้านบาท เฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“เรามองเห็นศักยภาพของทำเลนี้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ คนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง, Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และนักลงทุน” คุณไตรเตชะ อธิบาย “ท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 5-7% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการลงทุนระยะยาวเพื่อปล่อยเช่า”
การปรับกลยุทธ์สู่ ‘บ้านหลังแรกและหลังเดียว’ เพื่อตอบโจทย์เทรนด์ใหม่
การวิเคราะห์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง ทำให้ศุภาลัยพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าเลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา และพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็น “บ้านหลังแรกและหลังเดียว” เริ่มเพิ่มมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
“นี่จึงเป็นที่มาของการหาทำเลติด MRT และการเพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส หรือ 2 ห้องนอนให้มากขึ้น” คุณไตรเตชะ กล่าว “ในโครงการลอฟท์ ท่าพระ เรามีสัดส่วนห้อง 1 ห้องนอนพลัส 21% และ 2 ห้องนอน 36% ในขณะที่ห้อง 1 ห้องนอนมีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด”
การปรับเปลี่ยนนี้มีที่มาจากประสบการณ์จริงของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ยูนิตขนาด 2 ห้องนอนหมดลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มเป้าหมาย
“การเพิ่มห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะ ย้ำ “ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯ ที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
ความท้าทายจาก ‘ปฏิเสธสินเชื่อ’: โจทย์ใหญ่ที่ต้องได้รับการแก้ไข
แม้จะมีสัญญาณบวกในตลาดคอนโดมิเนียม แต่คุณไตรเตชะ ก็ยังมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งสูงถึง 40% ปัจจัยนี้ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่บั่นทอนกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
“ธนาคารส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัว คือมีภาระหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มที่มีรายได้น้อยกว่ามีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น” คุณไตรเตชะ อธิบาย
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมักเป็นคอนโดมิเนียม” เขากล่าวต่อ “สำหรับโครงการแนวราบ แม้เราจะไม่ได้ปฏิเสธการปล่อยสินเชื่ออย่างเต็มที่ แต่ลูกค้าแนวราบมักจะมีภาระผูกพันอื่น เช่น ค่าผ่อนรถ และมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนมารวมรายได้ ทำให้โอกาสในการขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า”
“ในทางตรงกันข้าม ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กันเพียง 2 คน การหารายได้เพื่อยื่นสินเชื่อก็จะน้อยกว่า” คุณไตรเตชะ ให้ข้อมูลเพิ่มเติม “เราพบว่าลูกค้าศุภาลัยที่ขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ดังนั้น ปัญหาสินเชื่อจึงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าอย่างเห็นได้ชัด”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: กุญแจสำคัญสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน
เพื่อแก้ไขปัญหาปฏิเสธสินเชื่อและกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะที่สำคัญถึงรัฐบาลชุดใหม่ 2 ประการ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างให้แล้วเสร็จและสามารถเชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างครอบคลุม รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการของกรุงเทพฯ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่ดี จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลากหลายทำเล
การบังคับใช้ผังเมืองรวมฉบับใหม่: การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งถือเป็นการปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมหาศาล เป็นสิ่งที่สำคัญอย่างยิ่ง ยิ่งรัฐบาลสามารถผลักดันให้มีการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ได้เร็วเท่าไร ยิ่งเป็นการส่งสัญญาณที่ดีต่อผู้ประกอบการและนักลงทุน
“ผมเชื่อว่าด้วยศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และความมุ่งมั่นของศุภาลัยในการนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง ประกอบกับการสนับสนุนที่สำคัญจากภาครัฐ เราจะสามารถก้าวข้ามความท้าทายต่างๆ และสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ได้อย่างแน่นอน” คุณไตรเตชะ กล่าวทิ้งท้าย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการบ้านที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคุณในปี 2569 อย่าพลาดที่จะศึกษาโครงการใหม่ๆ จากศุภาลัย และพิจารณาทำเลศักยภาพที่มาพร้อมกับความสะดวกสบายและโอกาสในการลงทุนที่น่าสนใจ แล้วคุณจะพบว่าการก้าวเข้าสู่ปีใหม่ด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ คือการวางรากฐานความสุขและความมั่นคงให้กับอนาคตของคุณอย่างแท้จริง
