ศุภาลัย ทุ่มงบฯ เปิดเกมรุกคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์ฝ่ากระแสกำลังซื้อซบ ภายใต้ความท้าทายตลาดอสังหาฯ ไทย
ปี 2568 ได้รับการยอมรับว่าเป็นปีที่ท้าทายที่สุดปีหนึ่งในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางบรรยากาศที่ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน “ศุภาลัย” ประกาศเดินหน้ากลยุทธ์เชิงรุกในการลงทุนพัฒนาโครงการ “คอนโดมิเนียม” ในปี 2569 โดยเน้นย้ำถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของตลาด และความพร้อมในการปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
“ปีที่ผ่านมาถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงินของเราอย่างแท้จริง” คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวในการแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแห่งแรกของปี “เรายังคงสามารถดำเนินกลยุทธ์การซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะเผชิญกับความผันผวนของตลาด เราได้เรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่นถึงความสำคัญของการมีสถานะทางการเงินที่มั่นคง ซึ่งทำให้เราสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ในราคาที่เหมาะสมได้เสมอ”
การบริหารสภาพคล่องและโอกาสในการซื้อที่ดิน: กุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
คุณไตรเตชะได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารสภาพคล่องทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นเล็กๆ ที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง “การมีสภาพคล่องที่ดีทำให้เราสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม ในช่วงเวลาที่ตลาดอาจจะยังไม่แน่นอน” เขากล่าวเสริม “ในอดีต 3 ปีที่ผ่านมา ความต้องการของลูกค้าเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากที่เคยต้องการแบบหนึ่ง ก็เปลี่ยนมาเป็นอีกแบบหนึ่งในปีนี้ การปรับตัวให้ทันกับความต้องการที่เปลี่ยนไปนี้เป็นหัวใจสำคัญ หากเราเข้าใจว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องนำเสนอสิ่งนั้นให้ตรงจุด ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคา, ตัวโครงการ, ทำเลที่ตั้ง, หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ หากทำได้ดี จะส่งผลให้โครงการประสบความสำเร็จอย่างแน่นอน”
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: ศุภาลัยเดินหน้าเปิดตัวโครงการแนวสูง
สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่าตลาดจะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568 ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน “หากไม่มีเหตุการณ์รุนแรงเช่นนั้นเกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน”
ด้วยความเชื่อมั่นนี้เอง ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการ “คอนโดมิเนียม” มากกว่าปี 2568 ซึ่งในปีที่ผ่านมาได้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท โดยมีมูลค่ารวมของโครงการคอนโดมิเนียมในพอร์ตอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนในไตรมาส 2 ของปี 2569
“มาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 เป็นปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนให้เรามั่นใจในการพัฒนาโครงการ คอนโดกรุงเทพ และโครงการแนวสูง” คุณไตรเตชะกล่าว “เรายังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยตั้งเป้าหมายราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร”
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: เปิดศักราชใหม่ของคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า
ประเดิมปี 2569 ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นเป็นโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าแห่งแรกๆ และมีศักยภาพในการก่อสร้างอาคารสูงที่สุดในย่านนี้ หากเทียบกับบริเวณสามย่านที่สามารถพัฒนาโครงการไฮไรส์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องความสูง
โครงการตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร คือ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต โดยมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวแบบปิด (Closed Kitchen) ที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยทำเลที่ตั้งอันโดดเด่นและราคาที่เข้าถึงได้ เราได้พัฒนาโครงการนี้ขึ้นมาโดยเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง, กลุ่ม Young Family ที่วางแผนขยายครอบครัว, และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าว “ทำเลท่าพระติดอันดับ 1 ใน 10 ทำเลที่คนนิยมค้นหามากที่สุด โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่าที่ประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตในระยะยาวสำหรับการลงทุน”
เจาะลึกพฤติกรรมผู้บริโภค: ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่
จากการสำรวจพบว่า ลูกค้าของศุภาลัยจำนวนมาก โดยเฉพาะที่พักอาศัยในโซนรถไฟฟ้า อาทิ โครงการลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ ให้ความสำคัญกับทำเลที่เดินทางสะดวกไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ ยังพบพฤติกรรมการเลือกซื้อ “คอนโดผ่อนถูก” เพื่อเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
“นี่คือที่มาของการที่เรามองหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า MRT และต่อยอดด้วยการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน” คุณไตรเตชะอธิบาย “เราได้เพิ่มสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอน พลัส เป็น 21% และ 2 ห้องนอน เป็น 36% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ ซึ่งมากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีสัดส่วนเพียง 43% เหตุผลสำคัญคือ เรามองว่าซัพพลาย “คอนโด 2 ห้องนอน” ในตลาดถูกดูดซับไปค่อนข้างมาก จากความสำเร็จของโครงการก่อนหน้าอย่าง “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีตัวเลือกที่จำกัด”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่และห้องแบบ 2 ห้องนอนให้มากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เราเห็นได้ชัดว่าลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นเรื่อยๆ การมีห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตอย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลเกี่ยวกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อบ้านที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาด “ปัจจุบันทุกธนาคารมีแนวโน้มที่จะพิจารณากลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะ คือ มีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย มียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก และหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น”
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการ “คอนโดผ่อนล้านต้น” หรือคอนโดมิเนียม” เขากล่าวเสริม “ในขณะที่โครงการแนวราบ หากพิจารณาในราคาเดียวกันที่ 3 ล้านบาท ลูกค้าแนวราบมักมีภาระที่มากกว่า เช่น อาจมีภาระผ่อนรถยนต์ และอยู่กันหลายคน มีรายได้หลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า แต่สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กันเพียง 2 คน สัดส่วนการหารายได้ต่อภาระจะน้อยกว่า ทำให้มีความอ่อนไหวต่อการขอสินเชื่อมากกว่า”
“หากพิจารณาเฉพาะลูกค้าของศุภาลัยเอง พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยการอนุมัติสินเชื่อมากกว่าตลาดแนวราบอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะสู่การพัฒนา: เร่งพัฒนาระบบขนส่งมวลชนและผังเมือง
จากปัญหาเรื่องอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลชุดใหม่ โดยมี 2 ประเด็นสำคัญที่ควรเร่งดำเนินการ เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคที่มีความต้องการบ้านได้เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนโดยรวม:
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: ภาครัฐควรสานต่อการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและเชื่อมโยงกันมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อการเดินทางในเขตกรุงเทพมหานคร เนื่องจากนโยบายการสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ๆ นั้น มีแนวโน้มที่จะสนับสนุนการเดินทางที่กระจายออกนอกเมืองมากกว่าการแก้ไขปัญหาการเดินทางในเขตเมืองชั้นใน
การบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ควรเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งนับเป็นฉบับที่มีความน่าตื่นเต้นและมีความสำคัญอย่างยิ่งในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายรูปแบบมากขึ้น คาดการณ์ว่าโอกาสในการได้ใช้ประโยชน์จากผังเมืองฉบับใหม่นี้ จะเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี
คุณไตรเตชะได้เน้นย้ำว่า การดำเนินการตามข้อเสนอแนะทั้งสองประการนี้ จะเป็นก้าวสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน พร้อมทั้งยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนให้ดีขึ้นอย่างแท้จริง
หากท่านกำลังมองหา “คอนโดคุณภาพ” ที่ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต หรือกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ศุภาลัยพร้อมนำเสนอโครงการที่หลากหลายและมีศักยภาพ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จและอนาคตที่มั่นคงให้กับท่าน.
