ศุภาลัย โหมโรงคอนโดฯ ปี 2569: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต กำลังซื้ออ่อนแรง
ในห้วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน “ศุภาลัย” หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ ได้ประกาศก้าวเดินเชิงรุกครั้งสำคัญในปี 2569 ด้วยการทุ่มงบประมาณมหาศาลในการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แม้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะยังคงอยู่ในภาวะซบเซา นี่คือกลยุทธ์ที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวและการปรับตัวอย่างชาญฉลาดภายใต้บริบทตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2568: บทเรียนราคาแพง
“ปี 2568 เป็นปีที่ท้าทายที่สุดในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย” นี่คือคำกล่าวของ คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในงานแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมโครงการแรกของปี มูลค่า 3,000 ล้านบาท คุณไตรเตชะยอมรับว่า แม้จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าคว้าโอกาสในการซื้อที่ดิน พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยเรียนรู้จากบทเรียนของคู่แข่งที่ต้องมีรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง เพื่อประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงวิกฤต
“การมีสถานะทางการเงินที่มั่นคง คือสินทรัพย์ที่สำคัญที่สุดของเราในปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “มันทำให้เราสามารถบริหารงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และพร้อมที่จะก้าวไปข้างหน้าในปีนี้ จุดเริ่มต้นเล็กๆ อย่างการรักษาความคล่องตัวทางการเงิน การคว้าโอกาสซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม คือปัจจัยสำคัญ เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลง ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตาม เราต้องปรับตัวให้ทัน หากเราเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ทั้งในด้านราคา ทำเลที่ตั้ง รูปแบบผลิตภัณฑ์ และสิ่งอำนวยความสะดวก การตอบสนองต่อความต้องการเหล่านั้นอย่างตรงจุด จะนำมาซึ่งความสำเร็จ”
ความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดฯ ปี 2569: แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่ประสบปัญหาหนักหนาสาหัสเท่ากับปี 2568 อีกต่อไป ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือการผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan to Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ถือเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อที่อั้นไว้
“ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ศุภาลัยจึงวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม) เป็นจำนวนมากในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าว “เราจะยังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยมีเป้าหมายราคาขายอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร”
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตปัจจุบันอยู่ที่ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ศุภาลัยยังมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยสูงกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายถึงกว่า 60% และกำลังจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: การประเดิมสนามแห่งความสำเร็จ
การเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท ถือเป็นการประเดิมปี 2569 ของศุภาลัยอย่างน่าจับตา โครงการนี้ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT ท่าพระ เพียง 150 เมตร ชูจุดเด่นว่าเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าที่สูงที่สุดในย่าน ซึ่งเป็นทำเลที่เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาอาคารสูงได้อย่างเต็มศักยภาพ
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร เน้นการออกแบบครัวแบบปิด (Closed Kitchen) เพื่อความเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“ด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้งและการตั้งราคาที่เหมาะสม ทำให้เราเชื่อมั่นในกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทาง กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าว “ทำเลท่าพระติดอันดับ 10 ทำเลที่ผู้คนให้ความสนใจค้นหามากที่สุด มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน สร้างผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าได้ราว 5-7% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตระยะยาวของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนี้”
เจาะลึกเทรนด์คอนโดฯ: ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
ศุภาลัยได้ทำการสำรวจและพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“จากข้อมูลเหล่านี้ จึงเป็นที่มาของการพัฒนาโครงการที่เน้นทำเลติดรถไฟฟ้า MRT และการเพิ่มสัดส่วนของห้องพักที่มีขนาดมากกว่า 1 ห้องนอน” คุณไตรเตชะอธิบาย “เราเพิ่มสัดส่วนห้องแบบ 1 ห้องนอน พลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน เป็น 21% และ 36% ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าสัดส่วนห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ”
คุณไตรเตชะเสริมว่า “เราพบว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมแบบ 2 ห้องนอนในตลาดถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว สะท้อนจากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องแบบ 2 ห้องนอนขายหมดไปแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ที่มีตัวเลือกในตลาดค่อนข้างจำกัด”
“การเพิ่มขนาดห้องพักให้มีขนาดใหญ่ขึ้นและมีจำนวนห้องนอนมากขึ้น กลายเป็นกลยุทธ์หลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวอย่างมั่นใจ “ลูกค้าให้ความสำคัญกับการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลักมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้องแบบ 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ และผมเชื่อว่านี่คือเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้ไม่ผ่าน” โจทย์ใหญ่ที่ต้องแก้ไข: ความท้าทายของสินเชื่อที่อยู่อาศัย
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลอย่างยิ่งต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Reject Rate) ซึ่งสูงถึง 40% ปัจจัยนี้ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ฉุดรั้งตลาด เนื่องจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติเฉพาะตัวสูง เช่น มีภาระหนี้น้อย และมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะกล่าว “สำหรับโครงการแนวราบ เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยสินเชื่อ แต่หากมองในภาพรวม ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระผูกพันมากกว่า เช่น ผ่อนรถยนต์ และมีสมาชิกในครอบครัวหลายคน ช่วยกันออกค่าใช้จ่าย ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านสูงกว่า ขณะที่ลูกค้าคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่มีสมาชิกในครัวเรือนเพียง 1-2 คน ทำให้ยอดผ่อนชำระต่อคนสูงกว่า โอกาสในการยื่นสินเชื่อจึงน้อยกว่า”
คุณไตรเตชะให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า “สำหรับลูกค้าของศุภาลัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสูงถึง 40% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยด้านสินเชื่อมากกว่าแนวราบอย่างมีนัยสำคัญ”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: ยกระดับโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่กระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลชุดใหม่ในการอำนวยความสะดวกให้กับกระบวนการขอสินเชื่อ เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดให้มากขึ้น พร้อมทั้งเสนอแนะประเด็นสำคัญอีก 2 ข้อ เพื่อการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
เร่งรัดการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม: ควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมและเชื่อมโยงกันมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการเดินทางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล การสร้างเส้นทางมอเตอร์เวย์ใหม่ แม้จะมีความสำคัญ แต่ควรให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงข่ายขนส่งสาธารณะที่เข้าถึงได้ง่ายและครอบคลุมมากกว่า
เร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: การประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้ ถือเป็นข่าวดีที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปี เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้างจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการมีโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้อย่างเต็มศักยภาพ คาดว่าผังเมืองฉบับใหม่นี้จะสามารถนำมาบังคับใช้ได้ในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มานานกว่า 3 ปี
“ศุภาลัย” ไม่ได้เพียงแต่นำเสนอวิสัยทัศน์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังสะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อพลวัตของตลาด และความมุ่งมั่นในการปรับตัวเพื่อส่งมอบผลิตภัณฑ์ที่ดีที่สุดให้กับผู้บริโภค ท่ามกลางความท้าทายที่ถาโถม การประกาศเดินหน้าเชิงรุกในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569 ของศุภาลัยนี้ จึงเป็นสัญญาณที่น่าจับตาว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคมและความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ อย่าพลาดที่จะศึกษาโครงการใหม่ๆ จากศุภาลัย ซึ่งพร้อมนำเสนอทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณในปี 2569 นี้
