3 ทำเลทอง “เมืองขยาย” กับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง: ปทุมธานี (ตลาดไท) – ศรีนครินทร์ / บางนา-ตราด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยไทยมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แม้ภาวะเศรษฐกิจจะยังคงมีความผันผวนและปัจจัยต่างๆ ที่ทำให้เกิดความไม่แน่นอน แต่ก็ยังมีบางทำเลที่ยังคงมี “ดีมานด์จริง” ขับเคลื่อนตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง ทำเลเหล่านี้มักมีปัจจัยร่วมที่สำคัญคือ การเติบโตของภาคธุรกิจและแหล่งงาน โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และการมีคุณภาพชีวิตที่ครบครัน จนกลายเป็น “เมืองขยาย” ที่ดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยอย่างแท้จริง
บทความนี้ ผมจะพาไปเจาะลึก 3 ทำเลศักยภาพที่น่าจับตา ซึ่งกำลังกลายเป็น “เมืองขยาย” และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงสูง ได้แก่ ปทุมธานี (โซนตลาดไท), ศรีนครินทร์ และ บางนา-ตราด
ปทุมธานี (โซนตลาดไท): ศูนย์กลางโลจิสติกส์และค้าส่งอาหาร ดึงดูดแรงงานและธุรกิจรายย่อย
ปทุมธานี ในโซนตลาดไท ถือเป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญของระบบโลจิสติกส์และค้าส่งอาหารที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ เป็นศูนย์รวมของสินค้าเกษตรหลากหลาย ทั้งผัก ผลไม้ เนื้อสัตว์ และผลิตภัณฑ์แปรรูป ทำหน้าที่เป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญระหว่างผู้ค้ารายย่อย ผู้ส่งออก และแรงงานจำนวนมหาศาลที่หมุนเวียนอยู่ในระบบซัพพลายเชนอาหารตลอดปี
ดีมานด์ที่อยู่อาศัยจริงจากฐานรากและธุรกิจ:
จากความคึกคักของศูนย์ค้าส่งอาหารขนาดใหญ่ ส่งผลให้เกิดการกระจายตัวของแรงงานทั้งรายวันและรายเดือน รวมถึงผู้ประกอบการธุรกิจขนาดเล็กถึงกลางในรัศมีใกล้เคียง ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง (owner-occupier demand) ในปทุมธานี (ตลาดไท) มีฐานที่แข็งแกร่งและชัดเจน แหล่งงานในทำเลนี้จึงไม่ได้มาจากบริษัทขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียว แต่เป็นระบบเศรษฐกิจฐานรากที่ขับเคลื่อนด้วยภาคการเกษตรและโลจิสติกส์อาหาร ซึ่งมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
การเติบโตของเมืองและโครงข่ายคมนาคมในอนาคต:
ปทุมธานีถูกมองว่าเป็นส่วนหนึ่งของการขยายตัวของเมือง (Urban Expansion) ของกรุงเทพมหานคร ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐาน แม้ในปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีแดงจะยังไม่ได้ต่อขยายถึงตลาดไทโดยตรง แต่จังหวัดก็อยู่ในแผนการศึกษาเพื่อเพิ่มระบบรางท้องถิ่นในหลากหลายรูปแบบ (เช่น LRT, BRT) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ที่สำคัญกว่านั้นคือ อานิสงส์จากการมี รถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงรังสิต–บางซื่อ ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินและ ที่อยู่อาศัยแนวราบ ในพื้นที่รอบแนวรถไฟฟ้ามีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แนวโน้มนี้จะยิ่งส่งเสริมให้ อสังหาริมทรัพย์ปทุมธานี เติบโตต่อไปในระยะกลางถึงยาว
ประเภทที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ตลาด:
ทาวน์โฮม/ทาวน์เฮาส์: เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มแรงงานและครอบครัวขนาดเล็กถึงกลาง ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยจริงในราคาที่เข้าถึงได้ ราคาโครงการทาวน์โฮม 2-3 ห้องนอนในเมืองปทุมธานีใกล้ตลาดไท อยู่ที่ประมาณ 2.4 – 2.6 ล้านบาทต่อหน่วย (พื้นที่ประมาณ 90-100 ตร.ม.) เป็นราคาที่ยังคงมีผู้สนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจำนวนมาก
บ้านเดี่ยวระดับกลาง: เหมาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการพื้นที่และความเป็นส่วนตัวสำหรับการอยู่อาศัยจริง โดยไม่ต้องเดินทางเข้าเมืองทุกวัน ราคาเริ่มต้นประมาณ 4-7 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และทำเล
ที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า: ด้วยจำนวนแรงงานและผู้คนที่มีการหมุนเวียนจำนวนมาก ทำให้ คอนโดมิเนียม และบ้านเช่าในทำเลนี้มีโอกาสในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า แม้ว่าคอนโดจะยังไม่เป็นที่นิยมหลักสำหรับผู้อยู่อาศัยเองในปัจจุบัน แต่ก็ยังเป็นที่ต้องการสำหรับนักลงทุน
โอกาสและแนวโน้ม:
ตลาดในโซนตลาดไทมี ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Absorption Demand) ที่แข็งแกร่งจากฐานประชากรที่เป็นแรงงานและครอบครัว ราคาที่อยู่อาศัยในระดับกลางถึงล่างยังคงมีความสามารถในการเข้าถึงได้มากกว่าโซนกรุงเทพฯ ที่ใกล้เคียง แม้ว่าการเชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้าสายสีแดงจะยังไม่ครอบคลุมถึงตลาดไทโดยตรง แต่แนวโน้มราคาที่ดินและการเติบโตของแรงซื้อยังคงสอดคล้องกับการขยายตัวของเมืองอย่างมีนัยสำคัญ
ศรีนครินทร์: ทำเลเมืองชั้นใน-ชั้นกลาง กับการเชื่อมต่อด้วยระบบรางและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ถนนศรีนครินทร์ ตั้งแต่บริเวณศรีเอี่ยมเป็นต้นไป ถือเป็นแกนคมนาคมสายสำคัญฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ และสมุทรปราการ เชื่อมต่อใจกลางเมืองกับย่านเศรษฐกิจสำคัญอย่างบางนา-ตราด รวมถึงโซนอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ด้วยศักยภาพดังกล่าว ทำให้ทำเลศรีนครินทร์ยังคงเป็นทำเลที่มี การเติบโตของที่อยู่อาศัย อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณใกล้ MRT ศรีเอี่ยม ที่จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการเชื่อมต่อระบบรางกับโซนอื่นๆ ในเมืองในระยะยาว
รูปแบบที่อยู่อาศัยตามสไตล์ที่หลากหลาย:
ทาวน์โฮม/บ้านแนวราบระดับกลาง: เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบเห็นได้มากที่สุดในซอยรอบศรีเอี่ยม เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านเดี่ยว เหมาะสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ คู่แต่งงานแรก หรือคนทำงานในโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ราคาโดยประมาณมักอยู่ในช่วง 10-20+ ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเลแยกย่อยและขนาดพื้นที่
บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม: พบได้ในบางโครงการขนาดใหญ่และบนที่ดินแปลงสวย โดยเฉพาะบริเวณใกล้แยกสำคัญและบนถนนศรีนครินทร์สายหลัก เน้นดีไซน์หน้ากว้าง พื้นที่ใช้สอยมาก พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น คลับเฮ้าส์ หรือสวนขนาดใหญ่ ช่วงราคาจะอยู่ประมาณ 20-30+ ล้านบาท ขึ้นไป โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าและศูนย์การค้า
คอนโดมิเนียม Low-rise ใกล้ระบบราง: มีโครงการคอนโดมิเนียมแทรกตัวในซอยและพื้นที่เชื่อมต่อกับถนนหลัก ตัวอย่างเช่นในย่านศรีนครินทร์ ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 1.9 ล้านบาท++ สำหรับห้องขนาดมาตรฐาน เหมาะสำหรับคนทำงานโสด คู่รักรุ่นใหม่ หรือนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า
ภาพรวมราคาประเมินตลาด:
ทาวน์โฮม: 10-20+ ล้านบาทต่อหน่วย
บ้านเดี่ยวระดับกลาง: 20-30+ ล้านบาทต่อหลัง
บ้านหรูระดับสูง: 30 ล้านบาทขึ้นไป
คอนโด: เริ่มต้นประมาณ 1.9-3+ ล้านบาท (สำหรับบางโครงการ)
หมายเหตุ: ราคาจริงขึ้นอยู่กับทำเลเฉพาะ (เช่น ความใกล้ MRT ศรีเอี่ยม, ความใกล้ถนนใหญ่, หรือติดแหล่งไลฟ์สไตล์)
กลุ่มเป้าหมาย:
ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: คนทำงานในโซนตะวันออกและกรุงเทพฯ ฝั่งใต้, ครอบครัวที่ต้องการบ้านแนวราบแต่ไม่อยากเดินทางเข้าเมืองชั้นในทุกวัน, คนรุ่นใหม่ที่ต้องการการเดินทางที่สะดวกใกล้ระบบราง
ผู้ประกอบการและนักลงทุน: นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าคอนโดให้คนทำงานต่างจังหวัดหรือชาวต่างชาติ, นักลงทุนปล่อยเช่าบ้านแนวราบให้ครอบครัว หรือคนทำงานที่ย้ายงานชั่วคราว
โอกาสด้านโครงสร้างพื้นฐาน:
แม้โครงการ MRT ศรีเอี่ยม อาจยังไม่ได้เชื่อมตรงกับรถไฟฟ้าทุกสายในทันที แต่แนวถนนศรีนครินทร์ถือเป็นแกนสำคัญที่อยู่ในแผนการขยายระบบรางและเชื่อมต่อกับโครงสร้างหลักอื่นๆ อย่างต่อเนื่อง ทำให้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ศรีนครินทร์ มีแนวโน้มเติบโตได้ในระยะกลางถึงยาว ลูกค้าในทำเลนี้มักมองว่าการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะที่ดียิ่งขึ้นในอนาคตคือจุดขายสำคัญ
บางนา-ตราด: ประตูเศรษฐกิจฝั่งตะวันออก สู่ EEC และสนามบินสุวรรณภูมิ
โซนบางนา-ตราด ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่อยู่อาศัย “ดาวรุ่ง” ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกอย่างแท้จริง ด้วยการเชื่อมโยงโดยตรงกับพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้พื้นที่นี้มีการเติบโตอย่างไม่หยุดยั้งทั้งในด้านที่อยู่อาศัย การค้า สำนักงาน และไลฟ์สไตล์ ราคาที่ดินใน บางนา-ตราด ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณที่ใกล้ BTS, ทางด่วน และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่
รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการ:
ทาวน์โฮม/บ้านแนวราบ: รูปแบบที่พบมากคือทาวน์โฮม 2-3 ชั้น และบ้านแฝด ราคาโดยรวมตั้งแต่ประมาณ 2.5-10 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดและทำเล เหมาะสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการพื้นที่บ้านพร้อมที่จอดรถ หรือผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยระยะยาวแต่ไม่อยากลงทุนในบ้านเดี่ยวราคาแพง
บ้านเดี่ยวระดับกลาง-พรีเมียม: มีตั้งแต่บ้านเดี่ยวทั่วไปราคาประมาณ 5-10+ ล้านบาท ไปจนถึงบ้านหรูระดับพรีเมียมที่อาจเริ่มต้นตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ถนนใหญ่ หรือศูนย์การค้า เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดกลางถึงใหญ่ หรือผู้ที่ต้องการบ้านคุณภาพสูงพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
คอนโดมิเนียม: มีหลากหลายรูปแบบตั้งแต่ Low-rise ไปจนถึง High-rise ราคาโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 80,000–200,000+ บาทต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเล ความใกล้ BTS และส่วนกลางของโครงการ เหมาะสำหรับคนโสด คู่รักรุ่นใหม่ ผู้เช่าระยะยาว หรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนค่าเช่า
กลุ่มผู้ซื้อ/เป้าหมายหลัก:
ครอบครัวคนไทยทั่วไป: ที่ต้องการบ้านแนวราบ (ทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยว) ราคาปานกลาง ในทำเลที่เดินทางสะดวก สามารถเข้าถึงห้างใหญ่ โรงเรียน และทางด่วนได้ง่าย
ผู้บริหารและคนทำงานระดับสูง: มีกำลังซื้อสำหรับบ้านพรีเมียม หรือคอนโดระดับสูง ใกล้จุดเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ หรือสำนักงานใหญ่ในพื้นที่
นักลงทุนและชาวต่างชาติ (Expat): คอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมี BTS หรือเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ และใกล้ห้างใหญ่ เหมาะสำหรับการปล่อยเช่าให้พนักงานบริษัทต่างชาติ และผู้เช่าระยะยาว
โครงสร้างพื้นฐานที่รองรับ:
รถไฟฟ้า/ระบบราง: BTS บางนา, อุดมสุข, แบริ่ง ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าเมืองชั้นใน โครงการ LRT Bangna–Suvarnabhumi และการเชื่อมต่อ Airport Rail Link / High-speed rail 3 สนามบินในอนาคต จะยิ่งเสริมให้พื้นที่นี้เชื่อมต่อทั้งกรุงเทพฯ และโซน EEC ได้อย่างสมบูรณ์
ทางด่วน/ถนนหลัก: ถนนบางนา-ตราด เป็นแกนหลักเชื่อมต่อกับทางด่วนและ มอเตอร์เวย์ ทำให้การเดินทางสะดวกทั้งเข้าเมืองและออกไปยังภาคตะวันออก
แหล่งไลฟ์สไตล์และห้างใหญ่: โซนบางนา-ตราดมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่และครบวงจรหลายแห่ง เช่น Mega Bangna, Central Bangna, IKEA Bangna, Bangkok Mall, และ BITEC ซึ่งตอบสนองทุกความต้องการในการใช้ชีวิต
สรุป “บางนา-ตราด = โซนครบวงจรชีวิต”
เป็นทำเลที่รองรับทุกกลุ่มที่อยู่อาศัย ตั้งแต่คนทำงานทั่วไปจนถึงระดับบน โครงสร้างพื้นฐานมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งระบบรางและถนนหลัก แหล่งไลฟ์สไตล์ครบครันทั้งช้อปปิ้ง โรงเรียน โรงพยาบาล และพื้นที่ทำงาน ราคาที่อยู่อาศัยมีช่วงกว้าง ตอบโจทย์ทุกงบประมาณ และยังมีแนวโน้มเติบโตตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยสรุปแล้ว ทั้ง 3 ทำเลนี้ – ปทุมธานี (โซนตลาดไท), ศรีนครินทร์ และ บางนา-ตราด – มีจุดร่วมที่สำคัญคือ มีการเติบโตของ “งาน” มี “คน” และมีการ “ใช้ชีวิตจริง” ไม่ใช่ตลาดที่เน้นการเก็งกำไร แต่เป็นฐานที่อยู่อาศัยระยะยาว ทำให้เป็นทำเลที่ ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตได้ อย่างแข็งแกร่งในระยะกลางถึงยาว
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาบ้านในทำเลที่มีศักยภาพและมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง การพิจารณา 3 ทำเลทองนี้ อาจเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจของคุณ.
