รถไฟฟ้า: กุญแจไขโอกาสที่อยู่อาศัยใจกลางมหานคร หรือกำแพงที่ปิดกั้นผู้มีรายได้น้อย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑลอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลกระทบจากโครงสร้างพื้นฐานระบบรางที่ก้าวหน้าอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า BTS, MRT, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง, สายสีชมพู หรือแม้กระทั่งเส้นทางที่กำลังจะแล้วเสร็จอย่างสายสีม่วงใต้ และสายสีส้ม สิ่งเหล่านี้ได้พลิกโฉมภูมิทัศน์เมือง และสร้างโอกาสใหม่ๆ ทว่าในขณะเดียวกัน ก็ได้ทิ้งคำถามสำคัญไว้เบื้องหลัง โดยเฉพาะประเด็นเกี่ยวกับ โอกาสการอยู่อาศัยในเมืองของผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นหัวข้อที่ผมอยากเจาะลึกในบทความนี้
ระบบราง: เครื่องจักรขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงเมือง
การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือเป็นหนึ่งในนโยบายสำคัญที่มุ่งยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ลดปัญหาการจราจรที่ติดขัด และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด ณ ต้นปี 2569 มีประมาณ 13 สายทาง รวมระยะทางกว่า 276 กิโลเมตร และมีแผนขยายอีกนับสิบสายทางจนถึงปี 2573-75 เพื่อให้ครอบคลุมพื้นที่อย่างสมบูรณ์ตามแผน M-MAP 2 สะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการสร้างเมืองแห่งอนาคต
ผลลัพธ์ที่เห็นได้ชัดเจนคือ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเดินทางและการอยู่อาศัย ผู้คนสามารถเลือกที่พักอาศัยที่อยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองมากขึ้น โดยที่ยังสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองเพื่อทำงาน เรียน หรือดำเนินธุรกิจได้อย่างสะดวกสบายและตรงเวลา ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางเมื่อเทียบกับการใช้รถยนต์ส่วนตัว ช่วยลดความเครียด และที่สำคัญ ยังเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ด้วยการลดการปล่อยมลพิษและก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์
แนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า กลายเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ โครงการคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ได้รับความนิยมอย่างสูง ดึงดูดกลุ่มคนรุ่นใหม่ แรงงานในเมือง รวมถึงนักธุรกิจ ที่มองหาความสะดวกคล่องตัวในการใช้ชีวิต การเข้าถึงสถานศึกษา แหล่งงาน ย่านธุรกิจ และแหล่งช้อปปิ้ง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้โครงการประเภทนี้กลายเป็น “จุดขาย” ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย
ราคาอสังหาริมทรัพย์: การวิ่งไล่ตามเส้นทางรถไฟฟ้า
สิ่งที่ตามมากับการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คือ การพุ่งสูงขึ้นของราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทาง การลงทุนในที่ดินบริเวณใกล้เคียงสถานีรถไฟฟ้า ได้กลายเป็นที่น่าสนใจของนักลงทุน และส่งผลให้ราคาขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงที่มีการก่อสร้างและหลังจากการเปิดให้บริการ
เมื่อราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ย่อมสูงตามไปด้วย สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนจากแนวราบเป็นแนวสูง และทำให้โครงการที่อยู่อาศัยหลายแห่ง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม กลายเป็นสิ่งที่ “จับต้องยาก” สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
ความเหลื่อมล้ำที่มองเห็นได้: ใครคือผู้ที่ถูกทิ้งไว้ข้างหลัง?
แม้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีปริมาณอุปทานส่วนเกินอยู่บ้าง โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากถึงกว่า 27% ของทั้งหมด (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ปี 2568) แต่ก็ยังคงเป็นระดับราคาที่ผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงได้
ปัญหานี้ exacerbates (ทำให้รุนแรงขึ้น) เมื่อสถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรง และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ชะลอตัว ส่งผลให้ผู้พัฒนาต้องปรับกลยุทธ์เพื่อกระตุ้นยอดขาย
คำถามสำคัญคือ เมื่อโครงการที่อยู่อาศัยติดแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นสินค้าราคาสูง หรือมีราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อยแล้ว ทางเลือกของพวกเขาคืออะไร?
การย้ายออกชานเมือง: การต้องออกไปอยู่อาศัยในพื้นที่ที่ห่างไกลจากศูนย์กลางเมืองมากขึ้น ทำให้ต้องเผชิญกับปัญหาการเดินทางที่ไกลขึ้น ใช้เวลามากขึ้น และมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้น ซึ่งสวนทางกับวัตถุประสงค์หลักของการมีระบบรถไฟฟ้าที่ควรจะช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย
การมองหาบ้านแนวราบที่ไกลออกไป: ในอดีต บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ในทำเลที่เดินทางสะดวกถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ แต่ด้วยราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้การหาบ้านแนวราบในราคาที่ “สมเหตุสมผล” ใกล้เมืองกลายเป็นเรื่องที่แทบจะเป็นไปไม่ได้
แนวทางแก้ไข: การบูรณาการนโยบายเพื่อการอยู่อาศัยที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมมองว่าการแก้ปัญหา ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดตามแนวรถไฟฟ้า จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน และต้องมีแนวทางการดำเนินงานที่ชัดเจนและยั่งยืน:
นโยบายส่งเสริมที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (Affordable Housing): ภาครัฐควรมีนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งอาจรวมถึง:
การจัดสรรที่ดินภาครัฐ: การนำที่ดินรอพัฒนาของหน่วยงานรัฐมาจัดสรรเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด หรือโครงการบ้านเช่าระยะยาว
มาตรการจูงใจผู้พัฒนา: การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี การลดหย่อนค่าธรรมเนียม หรือการสนับสนุนเงินทุนแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในทำเลที่กำหนด
การร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP): การจับมือกับภาคเอกชนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้มีรายได้น้อย โดยมีเป้าหมายเพื่อประโยชน์สาธารณะควบคู่ไปกับการลงทุน
การออกแบบเมืองที่เน้นความหลากหลาย (Inclusive Urban Planning): ควรมีการวางแผนผังเมืองที่ส่งเสริมความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ ไม่ใช่มีเพียงคอนโดมิเนียมราคาสูงเท่านั้น แต่ควรมีทางเลือกสำหรับบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อยควบคู่ไปด้วย เพื่อสร้างชุมชนที่มีความสมบูรณ์และมีความหลากหลาย
การสนับสนุนสินเชื่อและมาตรการทางการเงิน: สถาบันการเงินควรมีผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ออกแบบมาเพื่อผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ เช่น โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ หรือการพิจารณาสินเชื่อจากปัจจัยอื่นๆ นอกเหนือจากรายได้ที่แน่นอน ภาครัฐอาจเข้ามามีบทบาทในการค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน เพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน
การส่งเสริมการเช่าระยะยาว: นอกจากบ้านเพื่อการเป็นเจ้าของแล้ว การส่งเสริมตลาดเช่าระยะยาวสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ ซึ่งอาจต้องมีกฎหมายหรือข้อบังคับที่ชัดเจนเพื่อคุ้มครองทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า
การกระจายโอกาสการทำงาน: การพัฒนาเมืองควรควบคู่ไปกับการกระจายแหล่งงานออกไปสู่พื้นที่ต่างๆ เพื่อลดการพึ่งพิงการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองเพียงอย่างเดียว การส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรม หรือการสร้างศูนย์ธุรกิจในเขตชานเมือง จะช่วยลดภาระการเดินทาง และเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงแหล่งงานได้ง่ายขึ้น
อนาคตของ “ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด” ในเมืองแห่งอนาคต
ในฐานะคนในวงการ ผมเชื่อว่าประเด็นเรื่อง โอกาสการอยู่อาศัยในเมืองของผู้มีรายได้น้อย จะยังคงเป็นหัวข้อสำคัญที่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างจริงจัง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้า คืออนาคตของเมือง แต่การสร้างเมืองที่ “ทุกคน” สามารถเข้าถึงและมีคุณภาพชีวิตที่ดีได้ คือความท้าทายที่แท้จริง
การที่ตลาดคอนโดฯ ราคาสูงมีอุปทานส่วนเกินจำนวนมาก ยิ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า ผู้พัฒนาและภาครัฐต้องหันมามองหา “ตลาดใหม่” และ “ทางเลือกใหม่” ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในทุกระดับราคา
หากเราสามารถบูรณาการนโยบาย และสร้างสรรค์นวัตกรรมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ระบบรถไฟฟ้าก็จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของทุกคนอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่เพียงผู้ที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะต้องร่วมมือกันเพื่อสร้างสรรค์ “โอกาสการอยู่อาศัยในเมือง” ที่เป็นธรรมและเท่าเทียมสำหรับทุกคน หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาทางออก หรือต้องการมีส่วนร่วมในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้ อย่ารอช้าที่จะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของอนาคตเมืองที่เราอยากเห็น.
