รถไฟฟ้า: โอกาสที่อยู่อาศัยในเมืองที่กลายเป็นความท้าทายสำหรับผู้มีรายได้น้อย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายอย่างที่หล่อหลอมภูมิทัศน์ของเมืองใหญ่ๆ ของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนทางราง หรือที่เรียกกันติดปากว่า “รถไฟฟ้า” โครงการเหล่านี้มิใช่เพียงแค่เส้นทางสัญจรที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ลดระยะเวลา และประหยัดค่าใช้จ่าย แต่ยังได้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่เปลี่ยนแปลงรูปแบบการอยู่อาศัยของผู้คนในเมืองอย่างมหาศาล
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โครงข่าย รถไฟฟ้ากรุงเทพ และปริมณฑลได้พัฒนาไปอย่างก้าวกระโดด จากจำนวนไม่กี่สาย กลายเป็นเครือข่ายที่เชื่อมโยงพื้นที่ต่างๆ อย่างครอบคลุม การขยายตัวของ รถไฟฟ้าสายสีเขียว, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง, รถไฟฟ้าสายสีชมพู, รถไฟฟ้าสายสีม่วง และอีกหลายโครงการที่กำลังจะตามมา ล้วนมีเป้าหมายเดียวกันคือการยกระดับคุณภาพชีวิตการเดินทางของประชาชน
Transit-Oriented Development (TOD): ความหวังที่ซ่อนเร้นความเหลื่อมล้ำ
แนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ได้รับการส่งเสริมอย่างแข็งขันมาโดยตลอด TOD เน้นการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย ทำงาน และใช้ชีวิต โดยมีสถานีรถไฟฟ้าเป็นศูนย์กลาง ส่งผลให้เกิดการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างคึกคัก ทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่ แรงงานเมือง และนักธุรกิจที่ต้องการความคล่องตัว ใกล้แหล่งงาน แหล่งเรียนรู้ และย่านธุรกิจสำคัญ
แน่นอนว่า การที่ผู้คนสามารถอาศัยอยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองออกไปเล็กน้อย แต่ยังคงสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ผ่าน การเดินทางด้วยรถไฟฟ้า นั้น ก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจในหลายมิติ ช่วยให้การบริหารจัดการเวลาในการนัดหมายธุรกิจมีความแม่นยำ ลดการสูญเสียพลังงานเชื้อเพลิงและลดมลพิษต่อสิ่งแวดล้อม เป็นมิตรต่อเมือง และยังช่วยลดความเครียดจากการขับขี่รถยนต์ส่วนตัว
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่โครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้มอบโอกาสที่น่าสนใจให้กับคนเมืองจำนวนมาก แต่กลับก่อให้เกิดคำถามสำคัญเกี่ยวกับโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย นี่คือประเด็นที่ผมในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ มาอย่างยาวนาน เห็นว่าเป็นความท้าทายที่นับวันยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น
ราคาอสังหาริมทรัพย์: เงาที่บดบังความฝันของผู้มีรายได้น้อย
สิ่งที่ปฏิเสธไม่ได้คือ การมาถึงของ รถไฟฟ้า ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง ช่วงเวลาของการก่อสร้างและหลังการเปิดให้บริการ เป็นช่วงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวร้อนแรงตามกลไกตลาด
เมื่อต้นทุนที่ดินปรับตัวสูงขึ้น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จึงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาสูง ซึ่งมีราคาตั้งแต่หลัก 2-3 ล้านบาท ไปจนถึงหลายสิบล้านบาท โครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ใกล้สถานี รถไฟฟ้า BTS หรือ รถไฟฟ้า MRT ที่เป็นเส้นทางสายหลักของเมือง ทำให้ผู้มีรายได้น้อย ซึ่งอาจมีความต้องการ ซื้อบ้านใกล้รถไฟฟ้า หรือ เช่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า นั้น เป็นเรื่องยากยิ่งที่จะสามารถเข้าถึงได้
สถานการณ์ปัจจุบันที่ผมสังเกตเห็นคือ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท กลับประสบปัญหา อุปทานส่วนเกิน หรือมีสต็อกเหลือขายเป็นจำนวนมาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้คาดการณ์ว่าในปี 2568 จะมีคอนโดมิเนียมรอการขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ลดลง 17% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท กลับมีสต็อกเหลือขายสูงถึง 17,268 หน่วย หรือคิดเป็นกว่า 27% ของทั้งหมด ซึ่งนับเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงที่สุด
ประเด็นที่น่าสนใจคือ แม้จะมีคอนโดมิเนียมราคาไม่ถึง 2 ล้านบาท แต่ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ห่างไกลจากใจกลางเมือง หรืออยู่ห่างจากแนว สถานีรถไฟฟ้า พอสมควร ซึ่งอาจไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง หรืออาจต้องแลกมาด้วยการเดินทางที่ยาวนานและมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่สูงขึ้น
ปัจจัยที่ซ้ำเติมโอกาสของผู้มีรายได้น้อย
นอกเหนือจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ซ้ำเติมโอกาสของผู้มีรายได้น้อยในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยใกล้ รถไฟฟ้า ดังนี้:
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ: ผู้มีรายได้น้อยมักประสบปัญหาในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินอาจพิจารณาจากความมั่นคงทางรายได้ ประวัติเครดิต และความสามารถในการผ่อนชำระ ซึ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อยอาจยังขาดคุณสมบัติเหล่านี้ ทำให้การกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ: สภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศที่ผันผวน รวมถึงการชะลอตัวของการท่องเที่ยว ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวม กำลังซื้อของชาวต่างชาติที่เคยเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ก็เริ่มชะลอตัวลงเช่นกัน
การเปลี่ยนแปลงไลฟ์สไตล์: คนรุ่นใหม่และคนวัยทำงานจำนวนมาก นิยมการใช้ชีวิตที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่สามารถเดินทางได้สะดวก ใกล้แหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ซึ่งยิ่งทำให้ความต้องการ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า สูงขึ้น และผลักดันราคาให้สูงตามไปด้วย
ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน: สำหรับโครงการบ้านแนวราบที่เคยเป็นทางเลือกสำหรับผู้มีรายได้น้อย เมื่อที่ดินในเมืองมีราคาสูงขึ้น การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ใกล้ สถานีรถไฟฟ้า ก็ยิ่งเป็นไปได้ยาก และหากทำได้ ราคาที่ขายก็จะสูงจนเกินกำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อย
การแก้ปัญหา: มองหาทางออกที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมเชื่อว่าการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดีควรคำนึงถึงความหลากหลายของกลุ่มผู้บริโภค ไม่ใช่เพียงแค่กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น การผลักดันให้ผู้มีรายได้น้อยต้องออกไปอยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่ห่างไกล ย่อมส่งผลเสียต่อคุณภาพชีวิต การเข้าถึงโอกาสทางการงาน และอาจนำไปสู่ความเหลื่อมล้ำทางสังคมที่กว้างขึ้น
แนวทางแก้ไขที่ผมมองเห็นและคิดว่าเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งคือ:
นโยบายภาครัฐที่สนับสนุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย:
โครงการบ้านประชารัฐรูปแบบใหม่: พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ราคาเข้าถึงได้มากขึ้น โดยอาจตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีการคมนาคมสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น อาจพิจารณาการผ่อนปรนเงื่อนไขการกู้ยืม หรือมีมาตรการช่วยเหลือด้านอัตราดอกเบี้ย
การกำหนดสัดส่วนที่อยู่อาศัยราคาพิเศษ: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาโครงการ TOD หรือโครงการขนาดใหญ่ ควรมีข้อกำหนดในการสร้างที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ หรือจัดสรรพื้นที่บางส่วนให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
การส่งเสริมการเช่าระยะยาว: สนับสนุนโครงการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวที่มีราคาเหมาะสม เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ที่ยังไม่พร้อมซื้อ
บทบาทของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์:
การพัฒนากลยุทธ์ที่หลากหลาย: ผู้พัฒนาควรมีกลยุทธ์ที่หลากหลายในการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคที่แตกต่างกัน อาจมีการพัฒนาโครงการที่เน้นการเช่า การสร้างพื้นที่อยู่อาศัยแบบ Co-living หรือการร่วมมือกับภาครัฐในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาพิเศษ
การใช้เทคโนโลยี: นำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการลดต้นทุนการก่อสร้าง หรือพัฒนารูปแบบการอยู่อาศัยที่ประหยัดพื้นที่และมีฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน
การศึกษาตลาดเชิงลึก: เข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย เพื่อนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ได้อย่างตรงจุด
การส่งเสริมการเดินทางทางเลือก:
พัฒนาระบบขนส่งรอง: นอกจาก รถไฟฟ้า แล้ว การพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะในรูปแบบอื่น เช่น รถโดยสารประจำทางที่เชื่อมต่อกับสถานี รถไฟฟ้า หรือการส่งเสริมการเดินทางด้วยจักรยาน (Bike Lane) ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ อาจช่วยลดความจำเป็นในการอยู่อาศัยที่ติดกับแนวรถไฟฟ้ามากเกินไป
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาส
การขยายตัวของ ระบบขนส่งมวลชน ในประเทศไทย โดยเฉพาะ รถไฟฟ้ากรุงเทพ และปริมณฑล เป็นนโยบายที่สำคัญและจำเป็นต่อการพัฒนาเมือง แต่เราไม่สามารถมองข้ามผลกระทบที่เกิดขึ้นกับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยได้ ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่มีราคาเข้าถึงยากขึ้น กำลังกลายเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการสร้างเมืองที่น่าอยู่สำหรับทุกคน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อว่าหากเราสามารถหาจุดสมดุลระหว่างการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตทางเศรษฐกิจ และการสร้างโอกาสที่อยู่อาศัยที่เท่าเทียมกันสำหรับทุกกลุ่ม เราจะสามารถสร้างสรรค์เมืองที่ยั่งยืนและน่าอยู่สำหรับทุกคนได้อย่างแท้จริง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยในยุคที่ รถไฟฟ้า กำลังเปลี่ยนโฉมเมือง การทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การประเมินความสามารถทางการเงินอย่างรอบคอบ และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจของคุณ อย่ารอช้าที่จะเริ่มต้นสำรวจทางเลือกและวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณวันนี้!
