การเดินทางด้วยระบบขนส่งมวลชน: ความหวังใหม่ของชาวเมืองที่มีรายได้น้อย หรือช่องว่างที่ห่างไกลยิ่งขึ้น?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์เมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑลอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะการเข้ามาของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ที่ไม่เพียงแต่เป็นเส้นเลือดใหญ่ในการเดินทางของผู้คน แต่ยังเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญที่หล่อหลอมโอกาสและอุปสรรคในการเข้าถึง ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการขยายตัวของโครงข่าย รถไฟฟ้ากรุงเทพ อย่างก้าวกระโดด จากเดิมที่เคยเป็นเพียงไม่กี่สาย ปัจจุบันได้แผ่คลุมพื้นที่ครอบคลุมยิ่งขึ้น พร้อมแผนการขยายโครงข่ายอีกมหาศาลในอนาคตอันใกล้ สิ่งนี้ได้เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้คนอย่างสิ้นเชิง จากเดิมที่ต้องปักหลักใกล้ที่ทำงาน สู่การเปิดรับโอกาสในการอาศัยอยู่ในทำเลที่ห่างไกลออกไป แต่ยังสามารถเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย
ศักยภาพของรถไฟฟ้าในการพลิกโฉมการอยู่อาศัย
ระบบ รถไฟฟ้าMRT และ รถไฟฟ้าBTS ไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมืออำนวยความสะดวกในการเดินทางเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคมในหลายมิติ:
การประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย: การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าช่วยลดเวลาในการเดินทางได้อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับการใช้รถยนต์ส่วนตัว โดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน นอกจากนี้ยังช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน ลดการสึกหรอของยานพาหนะ และลดความเครียดจากการจราจรติดขัด
การเปิดโอกาสให้กระจายการอยู่อาศัย: ความสะดวกในการเดินทางทำให้ผู้คนสามารถเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีราคาย่อมเยากว่า โดยไม่ต้องกังวลกับการเดินทางเข้าเมือง ซึ่งช่วยลดความหนาแน่นในพื้นที่ใจกลางเมือง และกระจายโอกาสในการเข้าถึง คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น
การส่งเสริมเศรษฐกิจหมุนเวียน: การที่ผู้คนสามารถเดินทางไปทำงาน เรียน หรือทำธุรกิจได้อย่างตรงเวลา สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจให้กับธุรกิจและภาคบริการ การเข้าถึงแหล่งงานและแหล่งจับจ่ายใช้สอยที่สะดวกขึ้น ยังเป็นการกระตุ้นการบริโภคและการลงทุน
ความยั่งยืนและสิ่งแวดล้อม: การใช้ระบบขนส่งสาธารณะเป็นทางเลือกในการเดินทาง ช่วยลดปริมาณรถยนต์ส่วนตัวบนท้องถนน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการลดมลพิษทางอากาศและเสียง ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก และสร้างเมืองที่น่าอยู่ยิ่งขึ้น
แต่แล้ว… ความจริงอันน่ากังวลสำหรับผู้มีรายได้น้อย
แม้ว่าศักยภาพของ เส้นทางรถไฟฟ้า จะดูสดใสเพียงใด แต่ในความเป็นจริงแล้ว การเข้ามาของระบบรางนี้ ได้สร้าง “ผลกระทบด้านราคา” ที่เป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมาโดยตลอด
ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง: เมื่อมีการก่อสร้างและเปิดให้บริการ รถไฟฟ้าสายใหม่ ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางย่อมปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
การพัฒนาโครงการเน้นกลุ่มราคาสูง: ผู้ประกอบการมักจะมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน หรือที่เรียกว่า คอนโด High Rise ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่สามารถตอบสนองต่อกำลังซื้อของตลาด และมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่น่าพอใจ
ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ: สำหรับผู้มีรายได้น้อย การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะ คอนโด 2-3 ล้านบาท ยังคงเป็นเรื่องท้าทาย ธนาคารอาจพิจารณาจากความมั่นคงของรายได้และภาระหนี้สิน ซึ่งหลายครั้งอาจไม่เพียงพอต่อเกณฑ์การอนุมัติ
สถานการณ์ปัจจุบัน: อุปทานส่วนเกิน และการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ
จากข้อมูลล่าสุดในช่วงต้นปี 2569 แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วกว่า 13 สายทาง รวมระยะทางกว่า 276 กิโลเมตร และมีแผนขยายเพิ่มอีกเป็น 33 สายทางภายในปี 2573-75 การพัฒนา Transit-Oriented Development (TOD) หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ จึงเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ตอบสนองความต้องการที่หลากหลาย ตั้งแต่การเช่าระยะสั้นไปจนถึงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว
อย่างไรก็ตาม สัญญาณที่น่ากังวลคือ การที่ตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท กำลังเผชิญกับภาวะ “อุปทานส่วนเกิน” หรือมีห้องชุดรอการขายจำนวนมาก สะท้อนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่คาดการณ์ว่าจะมีคอนโดรอการขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลราว 52,000 หน่วยในปี 2568 โดยกว่า 27% หรือประมาณ 17,268 หน่วย เป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่เสี่ยงที่สุด
สภาวะดังกล่าวบีบให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อหาทางระบายสต็อกและรักษาสภาพคล่อง บางรายอาจต้องใช้นโยบาย “ลดแลกแจกแถม” หรือเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน
ทางออกที่ซับซ้อน: กลยุทธ์ภาครัฐและภาคเอกชนที่ต้องก้าวข้ามข้อจำกัด
ประเด็นสำคัญที่ต้องหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง คือ การสร้างโอกาสในการเข้าถึง ที่อยู่อาศัยราคาถูกใกล้รถไฟฟ้า อย่างแท้จริง สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งจำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน:
การกำหนดนโยบายผังเมืองและการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย:
การสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด: ภาครัฐควรมีนโยบายสนับสนุนผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามแนว เส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ โดยอาจมีการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี การสนับสนุนด้านเงินทุน หรือการกำหนดสัดส่วนการพัฒนาโครงการราคาประหยัดในแต่ละพื้นที่
การส่งเสริมรูปแบบการอยู่อาศัยที่หลากหลาย: นอกเหนือจากคอนโดมิเนียม ควรส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่น เช่น ทาวน์เฮาส์ราคาประหยัด หรืออาคารเช่าระยะยาวที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ
การจัดโซนนิ่งที่เหมาะสม: การกำหนดโซนเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในทำเลที่มีศักยภาพใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ เป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การพัฒนาเป็นไปอย่างมีทิศทางและเป็นธรรม
การสนับสนุนด้านการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ:
มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ: สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ หรือการออกมาตรการร่วมกับธนาคารพาณิชย์ เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านในอัตราดอกเบี้ยที่ผ่อนปรน
การปรับเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ: ทบทวนและปรับปรุงเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยอาจพิจารณาจากศักยภาพในการผ่อนชำระในระยะยาว ควบคู่กับปัจจัยอื่นๆ
บทบาทของผู้ประกอบการในการสร้างนวัตกรรม:
การพัฒนาโซลูชันที่อยู่อาศัยที่คุ้มค่า: ผู้ประกอบการต้องกล้าที่จะคิดนอกกรอบ พัฒนาโมเดลธุรกิจที่สามารถส่งมอบ บ้านราคาเริ่มต้น ในทำเลที่มีศักยภาพได้ เช่น การลดพื้นที่ใช้สอยที่ไม่จำเป็น การออกแบบฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง หรือการนำเทคโนโลยีมาช่วยลดต้นทุนการก่อสร้าง
การร่วมมือกับภาครัฐ: การจับมือกับภาครัฐเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (Affordable Housing) หรือโครงการที่ตอบสนองนโยบายของรัฐบาล
การสร้างทางเลือกการเช่าระยะยาว: การนำเสนอรูปแบบการเช่าระยะยาวที่มั่นคงและมีค่าเช่าที่จับต้องได้ เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่สำคัญสำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมซื้อ
ความท้าทายจากปัจจัยภายนอก
นอกจากประเด็นเรื่องกำลังซื้อและต้นทุนการพัฒนาแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังต้องเผชิญกับปัจจัยภายนอกอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่อง เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์ คุณภาพชีวิต และความยั่งยืน มากขึ้น
มองไปข้างหน้า: อนาคตของ “ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ” สำหรับทุกคน
การพัฒนาโครงข่าย รถไฟฟ้าสายสีต่างๆ เป็นความก้าวหน้าครั้งใหญ่ของเมืองกรุงเทพฯ ที่นำมาซึ่งโอกาสมากมาย แต่ในขณะเดียวกัน ก็ทิ้งคำถามสำคัญไว้เกี่ยวกับความเท่าเทียมในการเข้าถึงโอกาสนั้น สำหรับผู้มีรายได้น้อย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในอุตสาหกรรมนี้มาตลอด ผมเชื่อว่า การสร้าง “บ้านที่จับต้องได้” ใกล้ระบบราง ไม่ใช่ความฝันที่ไกลเกินเอื้อม แต่ต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่รอบด้าน ความร่วมมือที่จริงจัง และการลงมือทำอย่างเป็นรูปธรรม จากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน สถาบันการเงิน และภาคประชาสังคม
หากเราสามารถก้าวข้ามความท้าทายเหล่านี้ไปได้ ระบบรถไฟฟ้าจะไม่ได้เป็นเพียงเครื่องมืออำนวยความสะดวก แต่จะเป็นกลไกสำคัญที่สร้าง “ความเท่าเทียม” ในการเข้าถึงโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยที่ดี และยกระดับคุณภาพชีวิตของชาวเมืองกรุงเทพฯ ทุกกลุ่มอย่างแท้จริง
คุณมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับอนาคตของที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าสำหรับผู้มีรายได้น้อย? ร่วมแบ่งปันมุมมอง หรือหากคุณกำลังมองหาทางเลือกในการลงทุน หรือที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับงบประมาณของคุณ สามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกได้แล้ววันนี้
