รถไฟฟ้า: สะพานสู่โอกาสที่อยู่อาศัย หรือกำแพงกั้นผู้มีรายได้น้อยในมหานคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษที่ผ่านมา ผมได้ประจักษ์ถึงการเปลี่ยนแปลงอันพลิกผันของภูมิทัศน์เมืองไทย โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร การมาถึงของระบบขนส่งมวลชนทางราง หรือที่เรารู้จักกันในนาม “รถไฟฟ้า” ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง และส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อชีวิตความเป็นอยู่ของผู้คนทุกระดับ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมนี้ นอกเหนือจากประโยชน์ด้านการเดินทางที่เห็นได้ชัด ยังได้ก่อให้เกิดคลื่นกระเพื่อมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นำมาซึ่งโอกาสและความท้าทายที่ซับซ้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
รถไฟฟ้า: ปฏิวัติการเดินทาง สู่การตีความใหม่ของการอยู่อาศัยใจกลางเมือง
ผมมองว่า “รถไฟฟ้า” ไม่ใช่เพียงแค่เส้นทางสัญจรที่ช่วยย่นระยะเวลาและลดความเหนื่อยล้าจากการเดินทางในแต่ละวัน แต่คือเครื่องมือสำคัญที่กำลัง “เปลี่ยนรูปแบบการอยู่อาศัยในเมือง” ไปอย่างสิ้นเชิง เมืองใหญ่ที่มีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว เช่น กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ได้เห็นปรากฏการณ์นี้อย่างชัดเจน ข้อดีประการแรกที่ปฏิเสธไม่ได้คือ “ความสะดวกสบายในการเดินทาง” ที่มาพร้อมกับ “การประหยัดเวลา” ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้คนสามารถเลือกที่อยู่อาศัยที่ห่างไกลจากศูนย์กลางเมืองออกมาได้ โดยที่ยังสามารถเดินทางไปทำงาน เรียนหนังสือ หรือทำกิจกรรมต่างๆ ในเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สิ่งนี้ส่งผลให้เกิด “การกำหนดเวลาการเดินทาง” ที่แม่นยำมากขึ้น การนัดหมายทางธุรกิจ การเจรจาการค้า สามารถดำเนินไปตามแผนที่วางไว้ สร้าง “ความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ” ได้อย่างแท้จริง ทั้งยังช่วยลดการเผาผลาญพลังงานจากยานพาหนะส่วนตัว ส่งผลให้เมืองมีความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ลดมลพิษทางอากาศและปัญหา “ภาวะโลกร้อน” นอกจากนี้ ยังเป็นการ “ลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง” และ “ลดความเครียด” ที่มักเกิดขึ้นเมื่อต้องเผชิญกับการจราจรติดขัดเมื่อเปรียบเทียบกับการใช้รถยนต์ส่วนตัว
การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้า: สัญญาณแห่งการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง
เมื่อเรามองไปยัง “โครงข่ายรถไฟฟ้า” ล่าสุดในต้นปี 2569 กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วราว 13 สายทาง คิดเป็นระยะทางกว่า 276.84 กิโลเมตร พร้อมด้วยสถานีกว่า 190 แห่ง และที่สำคัญ คือแผนการขยายโครงข่ายให้ครบวงจรและเชื่อมโยงเส้นทางใหม่ๆ ภายใต้แผน M-MAP 2 ซึ่งมีเป้าหมายที่จะเพิ่มเป็น 33 สายทาง รวมระยะทางกว่า 550 กิโลเมตร ภายในปี 2573-75 นี่คือการลงทุนเชิงโครงสร้างพื้นฐานครั้งใหญ่ที่จะส่งผลต่อ “โอกาสด้านที่อยู่อาศัย” อย่างมหาศาล
การพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทาง หรือที่เรียกว่า “Transit-Oriented Development (TOD)” ได้กลายเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รูปแบบโครงการที่หลากหลาย ตั้งแต่ “คอนโดมิเนียม” “อพาร์ตเมนต์” ไปจนถึง “โครงการมิกซ์ยูส” ที่ผสมผสานที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และสำนักงานเข้าไว้ด้วยกัน ได้ผุดขึ้นเป็นจำนวนมาก เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่ม “คนรุ่นใหม่” และ “แรงงานเมือง” ที่ต้องการความคล่องตัวในการใช้ชีวิต
เมื่อรางรถไฟกลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ที่ขับเคลื่อนราคาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การเข้ามาของ “รถไฟฟ้า” ไม่ได้เป็นเพียงแค่การเพิ่มทางเลือกในการเดินทางเท่านั้น แต่ได้สร้าง “การเปลี่ยนแปลงอย่างมาก” ให้กับมหานครแห่งนี้และจังหวัดปริมณฑล ความเจริญที่แผ่ขยายออกไปตามแนวเส้นทางรถไฟ ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อ “ราคาที่ดิน” ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างร้อนแรง ตั้งแต่ช่วงของการก่อสร้าง การเปิดให้บริการ ไปจนถึงช่วงเวลาหลังการเปิดให้บริการ
รูปแบบการอยู่อาศัยได้ปรับเปลี่ยนจาก “แนวราบ” เป็น “แนวสูง” มากขึ้น เนื่องจาก “ต้นทุนราคาที่ดิน” ที่สูงขึ้นได้ผลักดันให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมีความเป็นไปได้ยากขึ้น ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนก็เปลี่ยนตาม โดยเฉพาะกลุ่ม “คนรุ่นใหม่” “คนวัยทำงาน” และ “นักธุรกิจ” ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่นิยมการใช้ชีวิต “ติดราง” หรือ “อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้า” มากขึ้น
เหตุผลหลักคือความสะดวกในการเข้าถึง “แหล่งงาน” “สถานศึกษา” “ย่านธุรกิจสำคัญ” รวมถึง “แหล่งช้อปปิ้งขนาดใหญ่” ใจกลางเมือง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นการสร้าง “คอนโดมิเนียมติดสถานีรถไฟฟ้า” เป็นจุดขายสำคัญ เพื่อตอบโจทย์ “ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่” “วัยทำงาน” และนักธุรกิจ นอกจากนี้ การลงทุนใน “คอนโดมิเนียม” ยังถือเป็นการลงทุนที่ให้ “ผลตอบแทนระยะยาว” จากการปล่อยเช่า
กำแพงที่มองไม่เห็น: ราคาที่ดินพุ่งชนกำลังซื้อของผู้มีรายได้น้อย
ในทางกลับกัน เมื่อ “ต้นทุนของผู้ใช้บริการ” เพิ่มสูงขึ้น การพัฒนา “คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า” กลับกลายเป็นสิ่งที่ “จับต้องได้ยากขึ้น” สำหรับ “ผู้มีรายได้น้อย” พวกเขาอาจต้องพึ่งพาหน่วยงานภาครัฐในการจัดหาที่อยู่อาศัย หรือไม่ก็ต้องกระเด็นออกไปอยู่นอกเมือง ห่างไกลจากแหล่งงานและโอกาสต่างๆ การมองหา “บ้านแนวราบ” เหมือนในอดีต กลายเป็นเรื่องยากเย็น เพราะหากทำได้ ราคาที่ดินที่สูงลิ่วก็จะทำให้ “บ้านราคาแพง” ไปเสียหมด
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “รถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว” และ “สายสีน้ำเงิน” ซึ่งเป็นเส้นทางสายหลักที่ตัดผ่านใจกลางเมืองและมีส่วนต่อขยายออกไปสู่ปริมณฑล รวมถึง “รถไฟฟ้ารางเบา สายสีเหลือง” และ “สายสีชมพู” ที่กำลังก่อสร้างและจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ ยังไม่รวมถึงเส้นทางที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างอย่าง “สายสีม่วงใต้” และ “สายสีส้ม” ที่ปัจจุบันมี “โครงการคอนโดมิเนียม” ปักหมุดรออยู่แล้ว ทำให้ “ราคาที่ดินพุ่งสูง” สวนทางกับ “กำลังซื้อที่อ่อนแรง”
สัญญาณเตือนจากตลาด: อุปทานส่วนเกินและความท้าทายของผู้พัฒนา
สถานการณ์ที่เกิดขึ้นสะท้อนผ่านข้อมูลจาก “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)” ซึ่งคาดการณ์ว่าในปี 2568 จะมี “คอนโดรอการขายใหม่” ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 52,000 หน่วย ลดลง 17% จากปีก่อน อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่ากังวลคือ “กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท” ยังคงมี “สต็อกเหลือขาย” เป็นจำนวนมากถึง 17,268 หน่วย หรือคิดเป็นกว่า 27% ของทั้งหมด ซึ่งจัดว่าเป็น “กลุ่มเสี่ยงที่สุด”
โดยรวมแล้ว “ตลาดคอนโดมิเนียม” ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ใกล้เคียง กำลังเผชิญกับ “อุปทานส่วนเกิน” โดยเฉพาะในกลุ่มราคาดังกล่าว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อให้เข้ากับ “ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป” ในขณะที่ “คอนโดราคาไม่ถึง 2 ล้านบาท” นั้น มีจำนวนน้อยมากและมักจะตั้งอยู่นอกเมือง หรือห่างไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไป
มองหาโซลูชัน: ความร่วมมือภาครัฐและเอกชนเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้
ถึงแม้ว่า “ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนเมือง” จะมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และมี “สินค้าในสต็อก” เพียงพอต่อความต้องการ แต่ปัจจัยสำคัญที่ยังคงเป็นอุปสรรค คือ “กำลังผ่อนชำระต่องวดระยะยาว” และ “ความสามารถในการปล่อยสินเชื่อ” ของสถาบันการเงิน ท่ามกลาง “สถานการณ์ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ” ในห้วงเวลานี้
เพื่อแก้ปัญหานี้อย่างยั่งยืน การพัฒนา “ที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้” ใกล้ระบบราง ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย “แนวคิดการพัฒนา TOD” ควรได้รับการตีความใหม่ ให้ครอบคลุมถึงการสร้าง “บ้านราคาประหยัด” หรือ “ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย” ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงการระดับบน
“ความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน” คือหัวใจสำคัญในการแก้ไขปัญหานี้ ภาครัฐอาจต้องมีบทบาทในการสนับสนุนด้านนโยบาย การจัดหาที่ดิน หรือการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี เพื่อจูงใจให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนา “โครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด” ตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น การศึกษาและนำโมเดล “ที่อยู่อาศัยเพื่อการเช่า” (Rental Housing) หรือ “ที่อยู่อาศัยแบบแบ่งปันพื้นที่” (Co-living) ที่มีราคาเข้าถึงได้ง่าย มาปรับใช้ให้เข้ากับบริบทของไทย ก็เป็นอีกแนวทางที่น่าสนใจ
นอกจากนี้ การส่งเสริม “สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย” โดยมีเงื่อนไขที่ยืดหยุ่นและเหมาะสม ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้กลุ่มนี้สามารถเข้าถึง “โอกาสในการมีที่อยู่อาศัย” ใกล้ระบบรางได้จริง การลงทุนในระบบรถไฟฟ้า ได้เปิดประตูบานใหม่แห่งโอกาสด้านการอยู่อาศัย และถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันหาทางออก เพื่อให้โอกาสนี้เป็นของทุกคนอย่างแท้จริง
หากคุณกำลังมองหา “บ้านใกล้รถไฟฟ้า” หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุด และหาโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของคุณ.
