หัวข้อ: รถไฟฟ้า: ทางด่วนสู่โอกาสใหม่ หรือกำแพงกั้นผู้มีรายได้น้อยในเมืองหลวง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของเมืองหลวงแห่งนี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับบทบาทของ รถไฟฟ้าสายสีเขียว และโครงข่ายระบบรางที่กำลังขยายตัวอย่างไม่หยุดยั้ง สิ่งเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อการเดินทางที่สะดวกสบายอีกต่อไป แต่ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางและโอกาสในการอยู่อาศัยของประชากรในเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
รถไฟฟ้า: พลังขับเคลื่อนที่เปลี่ยนภูมิทัศน์เมือง
การพัฒนาโครงข่าย รถไฟฟ้าในกรุงเทพ และปริมณฑล ตลอด 13 สายทางที่เปิดให้บริการแล้ว และแผนการขยายอีกนับสิบสายทางภายในปี 2573-75 ภายใต้แผน M-MAP 2 นั้น แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการยกระดับคุณภาพชีวิตและการคมนาคมของเมืองอย่างชัดเจน การเดินทางที่รวดเร็ว ประหยัดเวลา และลดความเหนื่อยล้าจากการใช้รถยนต์ส่วนตัว กลายเป็นปัจจัยดึงดูดที่สำคัญ ทำให้ผู้คนสามารถเลือกที่อยู่อาศัยที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองได้มากขึ้น โดยยังคงเข้าถึงแหล่งงาน สถานศึกษา และศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกสบาย
นวัตกรรม Transit-Oriented Development (TOD) หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการที่พักอาศัยหลากหลายรูปแบบ ตั้งแต่คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ ไปจนถึงโครงการแบบมิกซ์ยูส ได้ผุดขึ้นราวกับดอกเห็ดตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ส่งผลให้เกิดตัวเลือกที่พักอาศัยที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ กลุ่มวัยทำงาน และนักธุรกิจ ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่มองหาความคล่องตัวและความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: ปัจจัยแห่งการแบ่งแยกโอกาส
อย่างไรก็ตาม เบื้องหลังความเจริญก้าวหน้าของการขยายตัวของระบบราง กลับมีอีกด้านหนึ่งที่น่าเป็นห่วง การพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนว รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และเส้นทางอื่นๆ ที่มีความหนาแน่นสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จนกลายเป็นกำแพงที่ขวางกั้นโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมราคาสูงซึ่งมีทำเลติดรถไฟฟ้า กลายเป็นเป้าหมายหลักของผู้พัฒนา การเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่พักอาศัยในกลุ่มราคานี้ trở nên ยากลำบากยิ่งขึ้นสำหรับผู้มีรายได้น้อย ปัญหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ราคา 2-3 ล้าน ที่ยังคงมีสต็อกเหลือขายเป็นจำนวนมาก สะท้อนให้เห็นถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและกำลังซื้อ สถาบันการเงินเองก็มีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
การอยู่อาศัยในเมือง: ทางเลือกที่น้อยลงของผู้มีรายได้น้อย
จากสภาวะดังกล่าว ผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากจึงถูกผลักดันให้ออกไปหาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่ไกลออกไป ซึ่งมักจะห่างไกลจากแหล่งงานและโอกาสในการพัฒนาคุณภาพชีวิต การมองหาบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ในราคาที่เข้าถึงได้ในบริเวณใกล้เคียงสถานีรถไฟฟ้าเริ่มกลายเป็นเรื่องที่แทบจะเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านแนวราบสูงตามไปด้วย
สถานการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับเส้นทางใดเส้นทางหนึ่งโดยเฉพาะ แต่ครอบคลุมไปถึง รถไฟฟ้าสายสีเหลือง รถไฟฟ้าสายสีชมพู รวมถึงโครงการที่กำลังจะเกิดขึ้นอย่าง รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ทุกๆ การขยายตัวของระบบราง มักจะตามมาด้วยการเก็งกำไรและการผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น จนทำให้ผู้มีรายได้น้อยต้องยอมรับกับระยะเวลาการเดินทางที่ยาวนานขึ้น หรือต้องดิ้นรนอย่างหนักเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 และอนาคต
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้ให้เห็นว่า ในปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อาจมีหน่วยรอการขายใหม่ลดลง แต่กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ยังคงเป็นกลุ่มที่มีสต็อกคงค้างมากที่สุด ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายสำหรับผู้พัฒนาที่ต้องปรับกลยุทธ์การตลาดและการขายให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของตลาด
ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ซึ่งเป็นกลุ่มที่หายากมากขึ้นเรื่อยๆ และมักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกลจากระบบขนส่งสาธารณะ หรือต้องเดินทางต่อด้วยวิธีการอื่น ผู้ประกอบการบางรายอาจพิจารณาการเสนอโปรโมชั่นพิเศษ หรือมาตรการสนับสนุนต่างๆ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่สิ่งสำคัญที่สุดยังคงอยู่ที่ความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาวของผู้บริโภค และนโยบายการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
ความหวังใหม่: นโยบายภาครัฐและนวัตกรรมเพื่อผู้มีรายได้น้อย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่า การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในยุค รถไฟฟ้า จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน นอกเหนือจากการปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว นโยบายของภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง
การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย: ภาครัฐควรพิจารณาการจัดสรรที่ดินของรัฐ หรือส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในทำเลที่มีศักยภาพและเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะได้อย่างสะดวก
มาตรการสนับสนุนสินเชื่อ: การออกมาตรการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยในการเข้าถึงสินเชื่อ เช่น การค้ำประกันสินเชื่อ หรือการลดหย่อนดอกเบี้ย จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย
การส่งเสริมการเช่าระยะยาว: การพัฒนาตลาดเช่าที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานและมีราคาที่เหมาะสม จะเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมในการซื้อ
การกระจายความเจริญ: นอกจากการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ควรมีการส่งเสริมการพัฒนาเมืองรองและเมืองชายแดน เพื่อลดความหนาแน่นของประชากรในเมืองหลวง และสร้างโอกาสการอยู่อาศัยที่เข้าถึงได้มากขึ้น
อนาคตของเมือง: การเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเท่าเทียม
ระบบ รถไฟฟ้าในประเทศไทย เป็นนวัตกรรมที่สร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างมหาศาล และมีศักยภาพในการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คน หากเราสามารถบริหารจัดการและวางแผนการพัฒนาได้อย่างชาญฉลาด โดยคำนึงถึงการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเท่าเทียมสำหรับทุกกลุ่มรายได้ เราจะสามารถสร้างเมืองหลวงที่เติบโตอย่างยั่งยืน และเป็นบ้านที่อบอุ่นสำหรับทุกคน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งภาครัฐ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนทุกภาคส่วน มาร่วมกันหาแนวทางที่สร้างสรรค์ เพื่อให้ รถไฟฟ้า กลายเป็น “ทางด่วน” สู่โอกาสในการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นสำหรับทุกคนในเมืองของเรา ไม่ใช่ “กำแพง” ที่กีดกั้นผู้มีรายได้น้อยจากการเข้าถึงความสะดวกสบายและการพัฒนาชีวิต
ถึงเวลาแล้วที่เราจะร่วมมือกันสร้างอนาคตที่ทุกก้าวที่อยู่บนรางรถไฟ คือก้าวที่นำไปสู่บ้านที่ใช่และโอกาสที่เท่าเทียม.
