ปี 2569: เศรษฐกิจไทยกับการประคองตัวสู่สมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง สภาพการณ์ที่เราเผชิญอยู่ในปัจจุบันและที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นั้น เป็นช่วงเวลาที่ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ความรอบคอบในการตัดสินใจ และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงทิศทางเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 โดยเน้นย้ำถึงการประคองตัวบน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดที่ท้าทายที่สุดไปแล้ว
เศรษฐกิจไทยในปี 2569: ชะลอตัวแต่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ระมัดระวัง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากปัจจัยภายในประเทศ อาทิ กำลังซื้อที่อ่อนแอเนื่องจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนและการบริโภคโดยรวมยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้คาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างช้าเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า (ประมาณ 2% ในปี 2568) การเติบโตในระดับนี้บ่งชี้ว่าเศรษฐกิจไทยยังต้องการแรงขับเคลื่อนที่สำคัญ และจำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ตรงจุดจากภาครัฐเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัว
ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางการเมืองระหว่างประเทศ และผลกระทบจากภูมิรัฐศาสตร์ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการใช้จ่ายได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถาบันการเงินยังคงมีนโยบายที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่ คือกุญแจสำคัญ
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” บน “สมดุลใหม่” ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่หวือหวาเหมือนในอดีต ผู้ประกอบการต้องเข้าใจถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนไปอย่างถาวร และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
การแข่งขันด้านอุปทานใหม่ที่ลดลง แต่การบริหารต้นทุนคือหัวใจหลัก:
จากข้อมูลในปี 2568 พบว่าปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วย) และการโอนกรรมสิทธิ์ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (ประมาณ 20% ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 20-25% ทั่วประเทศ) การที่ซัพพลายใหม่ลดลงนี้อาจส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงน้อยลงเมื่อเทียบกับปี 2567-2568
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการไม่ควรมองข้ามความสำคัญของการบริหารต้นทุนและสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อโครงการ (Project Financing) การพัฒนาโครงการอย่างค่อยเป็นค่อยไป การแบ่งการพัฒนาเป็นเฟส และการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างจะเป็นกุญแจสำคัญ
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ:
การพัฒนาโครงการในปี 2569 ต้องยึด “กำลังซื้อจริง” ของประชาชนเป็นหลัก ไม่ใช่ความคาดหวัง การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว คือสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 อาจยังติดลบเล็กน้อย (-1%) ซึ่งถือว่าดีขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2568 (-10%) การเน้นที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้จริง และมีความสามารถในการกู้ยืมที่ชัดเจน จะช่วยลดความเสี่ยงจากการปฏิเสธสินเชื่อ
สินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญ:
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการโอนกรรมสิทธิ์และส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น:
Mortgage Guarantee: เพิ่มโอกาสให้ผู้ที่มีคุณสมบัติแต่ขาดหลักประกันสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้
Consolidated Debt: การรวมหนี้สินเพื่อลดภาระและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ
Risk-Based Interest Rate: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงของลูกค้า
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาดอย่างมีเป้าหมาย
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุดจะเป็นประโยชน์สูงสุด อาทิ:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง: เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัว
ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน คือกุญแจสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน:
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 จะเกิดขึ้นได้ยากหากปราศจากความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน การทำงานร่วมกันเพื่อกำหนดทิศทางที่ชัดเจนและการสนับสนุนซึ่งกันและกัน จะช่วยให้ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแกร่ง
นิยาม “ปี 2569”: “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่เริ่มลุกเดิน
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้คำนิยามปี 2569 ไว้ว่า เปรียบเสมือน “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่กำลังพักฟื้นหลังผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก แม้จะยังไม่สามารถวิ่งได้เต็มที่ แต่ก็เริ่มมีสัญญาณการลุกขึ้นเดินได้ นี่คือภาพสะท้อนของการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ต้อง “อึด-ทน” และบริหารจัดการธุรกิจอย่างรอบคอบ
อสังหาริมทรัพย์ 2569: โอกาสในการปรับตัวสู่ตลาดที่ยั่งยืน
แม้ว่าปี 2569 จะไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตที่หวือหวา แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ประกอบการที่จะ “Upskill” องค์กรและผลิตภัณฑ์ของตนเอง เพื่อให้สอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) การให้ความสำคัญกับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Low Carbon Living) และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตาในปี 2569:
การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์แนวราบระดับกลาง-บน: ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีแนวโน้มลดลงเนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง และบ้านจัดสรรในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงมีโอกาสเติบโต
การให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ระบบโครงข่ายคมนาคมที่ได้รับการพัฒนา จะยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ในสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว
เทคโนโลยีและนวัตกรรมในการพัฒนาโครงการ: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่าง
การรับมือและความท้าทายของผู้ประกอบการ:
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: การมีเงินสดหมุนเวียนเพียงพอคือสิ่งสำคัญที่สุด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการบริหารหนี้สินอย่างมีวินัย
ปรับกลยุทธ์การตลาด: เน้นการสื่อสารที่ตรงไปตรงมา การนำเสนอจุดเด่นของโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และการใช้ช่องทางการตลาดดิจิทัลที่มีประสิทธิภาพ
พัฒนาบุคลากร: การพัฒนาทักษะและความรู้ของทีมงานให้พร้อมรับมือกับความท้าทายใหม่ๆ และเข้าใจถึงความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงิน: การรักษาความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งกับธนาคาร จะช่วยให้การขอสินเชื่อโครงการและการบริหารกระแสเงินสดเป็นไปอย่างราบรื่น
สรุป:
ปี 2569 จะเป็นปีที่ท้าทายสำหรับเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสในการปรับตัวเพื่อสร้างความแข็งแกร่งอย่างยั่งยืน การ “ประคองตัวบนสมดุลใหม่” คือหัวใจสำคัญของผู้ประกอบการทุกราย การเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การบริหารจัดการอย่างรอบคอบ และการสร้างนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านคือผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นี่คือเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการศึกษาข้อมูล วางแผน และเตรียมพร้อมสำหรับก้าวต่อไปในตลาดที่กำลังปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” อันแข็งแกร่ง.
